[스크랩] 공매-권리분석의 개념!

부동산 권리분석은

부동산 권리분석은 공법상의 하자나 계약내용상의 하자에 국한하지 않고 부동산 가치의 증감요인이

되는 모든 사항을 조사, 분석하여 부동산 활동을 안전하게 하려는 작업이라 할 수 있다. 공경매 부동산

의 권리분석은 특히 거래의 성격이 일반거래와 달리 법률에 근거한 거래형태로 일반거래에 비해

부동산권리에 대한 분석이 더욱더 필요하다.

공매에 있어 권리분석은

압류재산 공매의 경우에도 각종 공부(등기부등본, 토지이용계획확인서, 주민등록색인부 등)에 표면상

나타나는 권리분석과 낙찰 후 말소되지 않는 권리의 인수여부, 농지의 경우 소유권이전에 필요한

농지취득자격증명 발급 가능여부, 낙찰부동산의 사용제한 등 낙찰 후 발생 할 수 있는 상황을 분석하

는 것을 의미한다.

그러므로 입찰참가 전에 입찰자 책임하에 권리분석을 신중히 하여야 하며, 특히 주거용 건물과 상가

건물은 임대차 현황 및 대항력 있는 임차인의 유무를 반드시 사전에 확인해야 한다.

 

 

임차권등기명령 제도

- 임차 계약기간 종료 후 보증금을 반환 받지 못한 임차인에게 전세권 설정등기와는 달리 임차인 단

독으로 임차권등기를 할 수 있도록 함으로써 공경매 진행시 기존 대항력과 우선변제권을 유지하면

서 자유롭게 주거를 이전 할 수 있는 기회를 부여하기 위한 제도이다.

- 임차 계약기간 종료 이후 보증금을 반환 받지 못한 상태에서 다른 곳으로 이사 가거나 주민등록을

이전하게 되면 임차인이 종전에 가지고 있던 대항력과 우선변제권을 상실하게 되고 임차보증금 반

환 받는 것이 어려울 수 있는 주택임대차 제도의 문제점을 해소하기 위해 도입한 제도이다.

확정일자

임차인이 그 등기가 없는 경우에도 임차계약서에 확정일자를 부여 받으면 담보물권자와 유사한 지위

를 갖게 되어 등기한 것과 같은 순위보전의 효력이 생기게 된다. 이는 대항요건(주택의 인도와 전입

신고)을 갖춘 상태에서 임차계약서에 확정일자를 부여 받으면 전세권과 같은 효력이 생겨 확정일자

이후의 후순위 권리자(근저당, 가압류등) 보다 우선하여 보증금을 받을 수 있는 권리가 발생한다.

주택임대차보호법에서는 세가지(인도, 주민등록, 확정일자)를 갖춘 최종시점과 조세채권의 법정기일

또는 담보물권 설정등기일을 비교하여 우선순위(배분순위)를 결정한다.

대항력과 우선변제권 권리를 겸유하고 있는 경우 공매절차에서 임차보증금 전액을 배분 받지 못하면

매수자에게 대항력을 주장하여 나머지 보증금 전액 수령시까지 점유상태를 유지 할 수 있다.

소액임차인의 최우선변제권

주택임대차보호법은 임차인 중 소액임차인의 보호를 위하여 일정금액 이하의 소액임차인에 대하여

는 매각시 다른 채권자보다 최우선하여 일정금액의 보증금을 변제해줌으로써 소액임차인을 보호하고

있다. 다만, 최우선변제되는 소액 임차보증금은 주택가액(매각금액)의 1/2을 넘지 못한다.

임차권등기 이후의 해당 주택의(임차 목적물의 대상이 중복된 경우) 임차인은 소액임차인 우선변제권

이 인정 되지 않으며 확정일자의 순위에 따라 배분 받는다.

담보물권이 설정된 건물의 경우 담보물권자와의 상대적 관계에서 소액임차인 보호대상 금액은 담보

물권 설정일자 당시의 법률규정을 적용하며, 다른 채권자와의 관계에서는 현행 법률규정을 적용하여

최우선변제금액이 결정된다.

[소액임차인의 기준 및 최우선 변제액]

시 행 일 자	서울 및 광역시	기 타 지 역
84.01.01 ~ 87.11.30	300만원 이하	200만원 이하
87.12.01 ~ 90.02.18	500만원 이하	400만원 이하
90.02.19 ~ 95.10.18	2000만원 이하 임차인 중 700만원	1500만원 이하 임차인 중 500만원
95.10.19 ~ 01.09.14	3000만원 이하 임차인 중 1200만원	2000만원 이하 임차인 중 800만원

2001.9.15~2008.8.21	수도권중 과밀억제권역	광역시(군지역, 인천광역시지역제외)	그밖의 지역
	4000만원 이하 임차인 중 1600만원	3500만원 이하 임차인 중 1400만원	3000만원 이하 임차인 중 1200만원※ 위 법 시행일 전의 담보물권 취득자에 대하여는 종전의 규정에 의한다.

소액임차인(2001.9/15부터 적용분)
	지역구분	대상보증금	최우선변제액	상가임대차적용대상	대상환산보증금	최우선변제 보증금
	서울등	4천이하	1,600한도	2.4억이하	4.5천이하	1,350한도
최우선변제금액	과밀억제권	4천이하	1,600한도	1.9억이하	3.9천이하	1,170한도
	광역시	3.5천이하	1,400한도	1.5억이하	3.0천이하	900한도
	기타지역	3천이하	1,200한도	1.4억이하	2.5천이하	750한도
	*2008. 8/21개정			*2008. 8/21개정
	서울등	6천이하	2,000한도	2.6억이하	4.5천이하	1,350한도
	과밀억제권	6천이하	2,000한도	2.1억이하	3.9천이하	1,170한도
	광역시	5천이하	1,700한도	1.6억이하	3.0천이하	900한도
	기타지역	4천이하	1,400한도	1.5억이하	2.5천이하	750한도
	*2010.6/24 개정(입법예고)			*2010.6/24 개정(입법예고)
	서울등	7천5백이하	2,500한도	3억이하	5천이하	1,500한도
	과밀억제권	6천5백이하	2,200한도	2.5억이하	4.5천이하	1,350한도
	광역시등	5천5백이하	1,900한도	1.8억이하	3.0천이하	900한도
	기타지역	4천이하	1,400한도	1.5억이하	2.5천이하	750한도
	==>단, 선순위 근저당이 있는 경우에는 그 근저당 설정시점에 적용되던 최우선 변제금액이 적용되므로 유의해야 함.
	==>상가임대차보호법 적용대상과 최우선 변제대상이 되는 금액은 보증금 + 월차임* 100 으로 합산한 금액임.

 

권리분석의 개념.hwp

출처 : 열쇠친구1379

글쓴이 : 1379다아린 원글보기

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