매각물건명세서와 중대한 하자 여부

 

매각물건명세서와 중대한 하자 여부 매각물건명세서 물건현황과 권리관계 공시로 매수희망자에게 필요한 정보제공과 손해방지 부동산경매와 관련하여 이해관계인이 아닌 응찰자가 열람할 수 있는 서류에는 매각물건명세서, 현황조사보고서, 감정평가서가 있다. 이 중에서 집행관이 부동산의 현황, 점유관계, 임대차관계에 대한 내용을 작성하여 보고한‘현황조 사보고서’와 감정평가사가 부동산에 대한 가격을 평가하여 보고한‘감정평가서’를 토대로 담임법관이 종합하여 작성 한 문서가 매각물건명세서이다. 경매절차에 있어서 매각물건명세서를 작성하는 취지는 매각대상 부동산의 현황을 되 도록 정확히 파악하여 일반인에게 그 현황과 권리관계를 공시함으로써 매수 희망자가 매각대상 물건에 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있게 하여 예측하지 못한 손해를 입는 것을 방지하고자 함에 있다(대결 2004.11.9. 2004마94).   기재내용과 주의사항 1) 기재사항 민사집행법 제105조 제1항에 따르면 매각물건명세서는 ①부 동산의 표시, ②점유사항, ③매각으로 효력을 잃지 아니하는 것, ④지상권을 기재하도록 하고 있으나 실무상 사건번호, 경매종 류, 매각물건번호, 작성일자, 비고란을 두어 기재한다.   (1) 사건번호와 매각물건번호 개찰시에 입찰이 무효처리되거나 터무니없이 높은 가격으로 최고가매수신고인이 되는 경우 중 상당수가 사건번호를 잘못 기재하거나 매각물건번호를 잘못 기재한 사례이므로 입찰표를 작성할 때에 정확하게 기재하도록 한다.   (2) 작성일자 매각물건명세서는 매 매각기일마다 새로 작성하므로 과거의 매각물건명세서와 응찰하고자 하는 매각기일에 맞추어서 작성 한 매각물건명세서를 비교하여 변동사항을 확인하여 입찰한다 (특히 아래의 정정·변경 기재방법 참조).   (3) 최선순위 설정일자 최선순위 설정일자는 소위 말하는 말소기준권리(가압류, 압 류, 저당권 중 최선순위) 설정일자를 기재하도록 만들었으나 이 와 관계없는 등기부상 최선순위를 기재하는 경우가 있으므로 살펴보아야 한다. 특히 토지와 건물을 일괄경매하는 경우 각각 최선순위 설정 일자가 다르면 인수여부나 배당여부등을 별도로 분석해야 하므 로 토지와 건물을 구분하여 최선순위 설정일자를 기재해야 한 다(예를 들어 나대지에 저당권을 설정한 후에 토지소유자가 건 물을 신축하고 토지저당권자가 민법 제365조에 의하여 토지와 건물을 일괄하여 저당권을 실행하는 경우). 그런데 이러한 사항 을 기재하지 않고 토지의 최선순위 설정일자만 기재하는 경우 가 있고 이로 인하여 건물의 대항력 있는 임차권을 인수하거나 미배당보증금을 인수하는 사례가 종종 발생하므로 주의해야 한다.   (4) 점유사항 점유사항은 점유자의 성명, 점유부분, 정보출처구분, 점유의 근원, 임대차기간(점유기간), 보증금, 차임, 전입신고일자·사업 자등록신청일자, 확정일자, 배당요구여부를 기재하고 있다. 최선순위 설정일자보다 대항요건을 먼저 갖춘 주택·상가건 물 임차인의 임차보증금은 매수인에게 인수되는 경우가 발생할 수 있고, 대항력과 우선변제권이 있는 주택·상가건물의 임차 인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액에 관하여 배당을 받지 아니한 경우에는 배당받지 못한 잔액을 매수인이 인수하여야 하므로 주의한다. 점유사항중 임대차 부분은 집행관의 현황조사보고서와 임차 인의 권리신고 내용을 대비하여 기재하므로 비교해서 검토하는 것이 요령이다. 또한 가존관계, 보증금 증액시기와 확정일자, 선 순위 전입자 임대차 여부, 채권자의 배당배제 신청 등을 확인한 다.   (5) 매각허가에 의하여 소멸하지 않는 것 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각허가에 의 하여 그 효력이 소멸되지 아니하는 것을 기재하도록 하고 있으 나 실무상 기재되지 않은 경우가 많으므로 입찰자가 등기부등 본을 통해서 별도로 확인하는 것이 실패를 예방할 수 있다.   (6) 법정지상권 매각허가에 의하여 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요 만 기재한다. 따라서 등기부등본(폐쇄등기부등본 포함), 건축물 대장, 건축허가일자, 착공일자 등을 확인하여 민법 제365조의 법정지상권이나 관습법상 법정지상권이 성립하는지 검토한다. 경락으로 법정지상권이 성립하지 않는 것으로 예상하는 경우라 도 과거 토지 또는 건물에 대해서 소유권변동이 있었을 때에 법 정지상권이 성립하여 존속하고 있는지 검토해야 하고, 건물이 등기되어 있는 경우에는 건물소유목적 토지임차권에 대항력이 발생하는지 여부도 확인한다. 매각물건명세서 중 부동산의 표시는 목적물의 동일성을 인식 할 정도의 기재이면 되고 그 이상 자세히 기재할 필요는 없으나 등기부상 표시 외에 미등기건물이 있음을 표시한 경우에는 그 것이 경매목적물에 포함됨을 전제로 한 것으로 보게 되므로 미 등기건물을 목적물에서 제외할 경우에는 그 취지를 명확히 하 여 매수희망자들로 하여금 그 취지를 알 수 있도록 하여야 할 것 이고, 그 경우에는 지상권의 개요를 기재하는 난에 매각으로 인 하여 미등기건물을 위한 법정지상권이 생길 여지가 있음을 기 재하여야 하며, 그 사본의 비치 후에도 오류가 발견된 경우에는 이를 정정하여야 한다(대결 1991.12.27. 91마608).   (7) 비고 비고란은 유치권신고, 제시외건물 제외여부, 대지권미등기 포 함여부, 재매각(보증금 2할), 농지취득자격증명필요(미제출시 보증금 몰수함), 건축법상 사용승인 받지 않는 건물, 위반건축 물, 구분소유적 공유관계, 공유자우선매수신고 있음, 예고등기 있음, 공부상 등록사항과 현황이 다른 경우, 건축중 건물 소재, 건물철거소송 및 토지인도소송 승소판결 있음, 정정(점유권원 : 주거를 상호로), 환지예정지, 분묘소재(분묘기지권 성립불명), 나무소재, 재건축정비예정구역, 토지거래허가지역, 국가지정문 화재 외곽 500미터 이내 지역, 선순위 환매등기 등을 기재하므로 확인한다. 2) 정정·변경 매각물건명세서의 정정·변경이 매각물건명세서의 사본을 비치하기 전에 이루어져 당초 통지·공고된 매각기일에 매각을 실시하는 경우에 기일입찰에서는 집행관이 매각기일에 매각을 실시하기 전에 그 정정·변경된 내용을 고지고, 기간입찰에서 는 법원사무관등이 집행과 및 집행관 사무실 게시판에 그 정 정·변경된 내용을 게시한다. 매각물건명세서의 사본을 비치한 이후에 그 기재 내용을 정 정·변경하는 경우에 판사는 정정·변경된 부분에 날인하고 비 고란에“200○.○.○. 정정·변경”이라고 적는다. 권리관계의 변동이 발생하여 매각물건명세서를 재작성하는 때에는 기존의 매각물건명세서에“200○.○.○. 변경전”, 재작성된 매각물건명 세서에“200○.○.○. 변경 후”라고 적는다. 이 경우에 정정·변 경된 내용이 매수신청에 영향을 미칠 수 있는 사항(예컨대, 대항 력 있는 임차인의 추가)이면 매각기일 또는 입찰기간등을 변경 하여야 한다.   비치와 열람 법원은 매각물건명세서·현황조사보고서 및 평가서의 사본 을 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 하여야 하므로 그 사 본은 매각기일(기간입찰의 방법으로 진행하는 경우에는 입찰기 간의 개시일)마다 그 1주 전까지 법원에 비치한다. 매각물건명 세서·현황조사보고서 및 감정평가서의 사본은 일괄 편철하여 매각기일 또는 입찰기간 개시일 1주 전까지 사건별·기일별로 구분하여 비치하므로 매수희망자가 손쉽게 열람할 수 있다. 매각기일 전에 경매계, 집행관사무실, 대법원경매사이트를 통 해서 매각물건명세서를 열람하고 현장답사하여 물건분석과 권 리분석에 활용한다. 아울러 매각기일에는 변경사항 유무를 다 시 한번 확인하여 입찰여부를 결정한다.   작성위반과 효과 1) 이의사유·매각불허가사유 매각물건명세서 작성에 중대한 하자가 있는 때에는 매각허가 에 대한 이의사유가 되며 나아가 직권에 의한 매각불허가사유 가 된다(민사집행법 제121조제5호·제123조제2항). 매각물건 명세서를 비치하지 아니하였거나 비치기간을 준수하지 아니한 경우에도 마찬가지다. 직권에 의한 매각불허가사유가 되는‘매각물건명세서의 작성 에 중대한 하자가 있는 때’에 해당하는지의 여부는 그 하자가 일반 매수희망자가 매수의사나 매수신고가격을 결정함에 있어 어떠한 영향을 받을 정도의 것이었는지를 중심으로 하여 부동 산경매와 매각물건명세서 제도의 취지에 비추어 구체적인 사안 에 따라 합리적으로 판단하여야 한다(대결 2003.12.30. 2002마 1208).   2) 중대한 하자에 해당하는 사례 ① 선순위 임차인의 주민등록에 대한 기재가 누락된 집행관 의 임대차조사보고서 및 매각물건명세서의 하자는 매각불허가 사유가 된다(대결 1995.11.22. 95마1197). ② 경매법원이 선순위 근저당권의 설정일자와 임차인이 아파트를 점유하고 있다는 것 및 선순위 근저당권 설정일자보다 앞 선 주민등록 전입일자를 기재하고 임차보증금액란은 공란으로 하여 작성한 매각물건명세서는 임차인의 임대차계약일자 및 임 차보증금 내지 전세금에 관한 사항이 제대로 조사, 기재되지 아니하였을 뿐만 아니라, 매각기일까지는 임차인이 권리신고 및 배당요구를 하지 아니하여 단순히 선순위의 임차인이 존재하는 것으로만 기재되어 있어 매수인이 그 임대차에 관한 권리·의 무를 승계하여야 하는 것으로 되어 있었으나, 그 직후에 임차인 이 확정일자를 갖춘 임대차계약서에 기한 권리신고 및 배당요 구를 함으로써 매각결정기일을 기준으로 할 때에는 임차인의 임차권이 낙찰로 인하여 소멸하는 것으로 되어, 낙찰자가 이를 인수, 승계하지 아니하는 상태로 되었는데도 이를 제대로 반영, 기재하지 아니한 결과로 된 경우, 이와 같은 매각물건명세서 작 성의 하자는 임차인의 임차보증금액이 아파트의 당초의 감정평 가액의 1/2 및 그 후 매각기일에서의 최저매각가격의 4/5를 초 과하는 점에 비추어 일반 수요자의 매수 의사 및 매수신고가격 의 결정에 적지 않은 영향을 미쳤을 것이라고 봄이 상당하므로 이는 매각불허가 사유에 해당한다(대결 1997.10.13. 97마1612). ③ 매각기일까지 매각물건명세서에 입찰 목적물인 주택의 임 차인의 전입신고일자가 저당권 설정일자보다 앞선 일자로 잘못 기재되어 있어 임차인이 대항력을 갖춘 것처럼 보이게 되었는 데 임차인이 입찰기일까지 배당요구를 하지 않은 경우, 일반 매수희망자들은 그 주택을 낙찰받을 경우 임대인으로서의 지위를 승계하게 될 것으로 생각할 것이므로, 그러한 매각물건명세서 상의 하자는 매수희망자들이 매수의사나 매수신고가격을 결정 함에 있어 중대한 영향을 미치는 중대한 하자에 해당한다(대결 1999.9.6. 99마2696). ④ 매각물건명세서 작성에 중대한 하자가 있음을 이유로 매각을 불허하고 다시 매각기일을 진행하게 된 경우, 매각물건명 세서 작성의 하자가 계속된 채 진행된 매각기일들은 모두 위법 하여 그 매각기일에서 최저매각가격이 저감되었다고 하더라도 이 역시 위법하다는 이유로 경매법원으로서는 위법하게 저감된 최저매각가격이 아닌 당초의 최저매각가격을 최저매각가격으 로 하여 매각을 진행하여야 된다(대결 2000.8.16. 99마5148). ⑤ 매각물건명세서 및 매각기일공고가 매각 목적물의 취득에 농지법 소정의 농지취득자격증명이 필요하지 않음에도 불구하 고 이와 반대의 취지로 작성되어, 일반인에게 매각대상 물건에 대한 필요한 정보를 제공하는 역할을 할 부동산 표시를 그르친 하자가 있는 경우, 이와 같은 하자는 일반 매수희망자가 매수의 사나 매수신고가격을 결정함에 있어 심대한 영향을 끼쳤다고 할 것 이 므 로 , 이는 매각불허가사유에 해 당 한 다 (대결 2003.12.30. 2002마1208). 3) 중대한 하자에 해당하지 않는 경우 ① 매각물건명세서의 작성에 경매의 결과에 영향을 미치지 아니할 정도의 하자가 있는 경우 이를 매각불허가 사유로 삼을 수는 없는 것이다(공장저당권에 의한 경매에 있어서 매각물건 명세서에 기계, 기구 등의 일부가 소재불명인 사실을 표시하지 아니한 하자가 매각불허가 사유가 되지 않는다)(대결 1994.1.15. 93마1601). ② 매각물건명세서에 선순위 임차인의 배당요구 사실이 기재 되지 않았다는 사정만으로는‘물건명세서의 작성에 중대한 하 자가 있는 때’에 해당하지 않는다고 본 사례(대결 1999.11.15. 99마4498). ③ 최선순위 근저당권자보다 먼저 대항력을 갖추었으나 확정 일자를 부여받지 않아 매각대금에서 배당받지 못하고 매수인이 임대인의 지위를 양수해야 하는 임차인과 그 부동산의 소유자 가 부자관계에 있다는 사실을 매각물건명세서에 기재하지 않은 것은‘매각물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있는 때’에 해 당하지 않는다(대결 2000.1.19. 99마7804). ④ 예고등기는 등기원인의 무효 또는 취소로 인한 등기의 말 소 또는 회복의 소가 제기된 경우에 그 등기에 의하여 소의 제기 가 있었음을 제3자에게 경고하여 계쟁부동산에 관하여 법률행 위를 하고자 하는 선의의 제3자로 하여금 소송의 결과 발생할 수도 있는 불측의 손해를 방지하려는 목적에서 하는 것으로서 부동산에 관한 권리관계를 공시하는 등기가 아니므로, 예고등 기를 매각물건명세서에 기재하여야 하는 민사집행법 제105조 제3호의‘등기된 부동산에 관한 권리로서 매각에 의하여 그 효력이 소멸되지 아니하는 것’에 해당한다고 볼 수 없다(대결 2001.3.14. 99마4849). ⑤ 매각물건명세서상 임차인의 배당요구나 그 통지에 관한 사항이 기재되지 아니하였다고 하여 낙찰불허가 사유가 되는 ‘물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있는 때’에 해당하는 것 으로 볼 수는 없다고 할 것이다(대판 2001.9.25. 2001다1942). 김 한 석 (주) 굿옥션 상담실장 권리분석   사건별로 본 최신 부동산경매 대법원판례 부동산경매사건이 다양한 만큼 그와 관련된 많은 법률이 있고 이러한 내용을 구체적 사건에 적용한 것이 판례이다. 이 중에서 2006년 부동산경매관련 대법원의 중요한 판례를 정리해본다. 1. 가압류 판례 경락 후에 전소유자의 처리에 대해서 구민사소송법으로 처리하는 사건은 그 전소유자가 경매 신청한 경우에는 배당하고 말소하지만 현소유자의 채권자가 경매 신청한 경우에는 전소유자의 가압류는 배당에 참가할 수 없으므로 전소유자의 가압류는 말소 촉탁할 수 없었으나 현행 민사집행법 제148조에 따르면 전소유자의 가압류채권자는 배당받는 채권자이므로 전액공탁후 말소 촉탁할 수 있다고 하였다. 또한 구분건물의 전유부분에 대한 소유권보존등기만 경료 되고 대지지분에 대한 등기가 경료되기 전에 전유부분만에 대해 내려진 가압류결정의 효력이 그 대지권에 미치는지 것으로 판결하였다. (1) 가압류집행 후 가압류목적물의 소유권이 제3자에게 이전된 경우 가압류의 처분 금지적 효력이 미치는 범위 및 제3취득자의 채권자가 신청한 경매절차에서 가압류채권자가 배당받을 수 있는지 여부(적극) 부동산에 대한 가압류집행 후 가압류목적물의 소유권이 제3자에게 이전된 경우 가압류의 처분 금지적 효력이 미치는 것은 가압류결정 당시의 청구금액의 한도 안에서 가압류목적물의 교환가치이고, 위와 같은 처분 금지적 효력은 가압류채권자와 제3취득자 사이에서만 있는 것이므로 제3취득자의 채권자가 신청한 경매절차에서 매각 및 경락인이 취득하게 되는 대상은 가압류목적물 전체라고 할 것이지만, 가압류의 처분 금지적 효력이 미치는 매각대금 부분은 가압류채권자가 우선적인 권리를 행사할 수 있고 제3취득자의 채권자들은 이를 수인하여야 하므로, 가압류채권자는 그 매각절차에서 당해 가압류목적물의 매각대금에서 가압류결정 당시의 청구금액을 한도로 하여 배당을 받을 수 있고, 제3취득자의 채권자는 위 매각대금 중 가압류의 처분 금지적 효력이 미치는 범위의 금액에 대하여는 배당을 받을 수 없다(대판 2006.7.28. 2006다19986). 이 판례는 부동산경매에서 배당받을 채권자는 ①배당요구의 종기까지 경매신청을 한 압류채권자, ②배당요구의 종기까지 배당요구를 한 채권자, ③첫 경매개시결정등기전에 등기된 가압류채권자, ④저당권·전세권, 그 밖의 우선변제청구권으로서 첫 경매개시결정등기전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자로 한다(민사집행법 제148조)는 규정에 근거하고 있다. 이에 따라 ‘가압류등기 후 가압류부동산의 소유권이 제3자에게 이전된 경우, 제3취득자의 채권자가 신청한 경매절차에서 전 소유자에 대한 가압류채권자는 배당에 가입할 수 있으므로, 그 가압류등기는 말소촉탁의 대상이 될 것이다’라고 등기선례를 변경하였다(등기선례 200610). (2) 구분건물의 전유부분에 대한 소유권보존등기만 경료 되고 대지지분에 대한 등기가 경료되기 전에 전유부분만에 대해 내려진 가압류결정의 효력이 그 대지권에 미치는지 여부(한정 적극) 민법 제100조 제2항의 종물과 주물의 관계에 관한 법리는 물건 상호간의 관계뿐 아니라 권리 상호간에도 적용되고, 위 규정에서의 처분은 처분행위에 의한 권리변동뿐 아니라 주물의 권리관계가 압류와 같은 공법상의 처분 등에 의하여 생긴 경우에도 적용되어야 하는 점, 저당권의 효력이 종물에 대하여도 미친다는 민법 제358조 본문 규정은 같은 법 제100조 제2항과 이론적 기초를 같이하는 점, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제1항, 제2항에 의하면 구분건물의 대지사용권은 전유부분과 종속적 일체불가분성이 인정되는 점 등에 비추어 볼 때, 구분건물의 전유부분에 대한 소유권보존등기만 경료 되고 대지지분에 대한 등기가 경료되기 전에 전유부분만에 대해 내려진 가압류결정의 효력은, 대지사용권의 분리처분이 가능하도록 규약으로 정하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 종물 내지 종된 권리인 그 대지권에까지 미친다(대판 2006.10.26. 2006다29020). 2. 관리비 판례 기존의 판례는 집합건물의 관리비는 공용부분에 한하여 특별승계인이 승계한다는 것이었는데 ①공용부분 관리비에 대한 연체료 승계되지 않으며, ②관리비 중 일반관리비, 장부기장료, 위탁수수료, 화재보험료, 청소비, 수선유지비 등은 공용부분 관리비로서 승계되며, ③전 구분소유자가 체납한 관리비의 징수를 위해 단전·단수 등의 조치를 취한 관리단의 사용방해행위가 불법행위를 구성할 수도 있으며, ④관리주체의 불법적인 사용방해행위로 인하여 건물의 구분소유자가 그 건물을 사용·수익하지 못한 경우에 구분소유자가 그 기간 동안 발생한 관리비채무를 부담하지 않는다고 하여 ‘관리비 징수를 위한 단전･단수의 효력’에 대한 내용을 추가하였다. (1) 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조의 입법 취지 및 전(前) 구분소유자의 특별승계인에게 전 구분소유자의 체납관리비를 승계하도록 한 관리규약의 효력(=공용부분 관리비에 한하여 유효) 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조에서는 공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다고 규정하고 있는데, 이는 집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지·관리되어야 하고 그에 대한 적정한 유지·관리를 도모하기 위하여는 소요되는 경비에 대한 공유자 간의 채권은 이를 특히 보장할 필요가 있어 공유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무에 관계없이 청구할 수 있도록 하기 위하여 특별규정을 둔 것이므로, 전(前) 구분소유자의 특별승계인에게 전 구분소유자의 체납관리비를 승계하도록 한 관리규약 중 공용부분 관리비에 관한 부분은 위와 같은 규정에 터 잡은 것으로 유효하다(대판 2006.6.29. 2004다3598). (2) 집합건물의 전(前) 구분소유자의 특정승계인에게 승계되는 공용부분 관리비의 범위 및 공용부분 관리비에 대한 연체료가 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에 포함되는지 여부(소극) 집합건물의 전(前) 구분소유자의 특정승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에는 집합건물의 공용부분 그 자체의 직접적인 유지·관리를 위하여 지출되는 비용뿐만 아니라, 전유부분을 포함한 집합건물 전체의 유지·관리를 위해 지출되는 비용 가운데에서도 입주자 전체의 공동의 이익을 위하여 집합건물을 통일적으로 유지·관리해야 할 필요가 있어 이를 일률적으로 지출하지 않으면 안 되는 성격의 비용은 그것이 입주자 각자의 개별적인 이익을 위하여 현실적·구체적으로 귀속되는 부분에 사용되는 비용으로 명확히 구분될 수 있는 것이 아니라면, 모두 이에 포함되는 것으로 봄이 상당하다. 한편, 관리비 납부를 연체할 경우 부과되는 연체료는 위약벌의 일종이고, 전(前) 구분소유자의 특별승계인이 체납된 공용부분 관리비를 승계한다고 하여 전 구분소유자가 관리비 납부를 연체함으로 인해 이미 발생하게 된 법률효과까지 그대로 승계하는 것은 아니라 할 것이어서, 공용부분 관리비에 대한 연체료는 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에 포함되지 않는다(대판 2006.6.29. 2004다3598). (3) 상가건물의 관리규약상 관리비 중 일반관리비, 장부기장료, 위탁수수료, 화재보험료, 청소비, 수선유지비 등이 전(前) 구분소유자의 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에 포함된다고 한 사례 상가건물의 관리규약상 관리비 중 일반관리비, 장부기장료, 위탁수수료, 화재보험료, 청소비, 수선유지비 등은, 모두 입주자 전체의 공동의 이익을 위하여 집합건물을 통일적으로 유지·관리해야 할 필요에 의해 일률적으로 지출되지 않으면 안 되는 성격의 비용에 해당하는 것으로 인정되고, 그것이 입주자 각자의 개별적인 이익을 위하여 현실적·구체적으로 귀속되는 부분에 사용되는 비용으로 명확히 구분될 수 있는 것이라고 볼 만한 사정을 찾아볼 수 없는 이상, 전(前) 구분소유자의 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비로 보아야 한다고 한 사례. (4) 집합건물의 관리단이 전(前) 구분소유자의 특별승계인에게 특별승계인이 승계한 공용부분 관리비 등 전 구분소유자가 체납한 관리비의 징수를 위해 단전·단수 등의 조치를 취한 사안에서, 관리단의 위 사용방해행위가 불법행위를 구성한다고 한 사례 집합건물의 관리단이 전(前) 구분소유자의 특별승계인에게 특별승계인이 승계한 공용부분 관리비 등 전 구분소유자가 체납한 관리비의 징수를 위해 단전·단수 등의 조치를 취한 사안에서, 관리단의 위 사용방해행위가 불법행위를 구성한다고 한 사례(대판 2006.6.29. 2004다3598). (5) 집합건물의 관리단 등 관리주체의 불법적인 사용방해행위로 인하여 건물의 구분소유자가 그 건물을 사용·수익하지 못한 경우, 구분소유자가 그 기간 동안 발생한 관리비채무를 부담하는지 여부(소극) 집합건물의 관리단 등 관리주체의 위법한 단전·단수 및 엘리베이터 운행정지 조치 등 불법적인 사용방해행위로 인하여 건물의 구분소유자가 그 건물을 사용·수익하지 못하였다면, 그 구분소유자로서는 관리단에 대해 그 기간 동안 발생한 관리비채무를 부담하지 않는다고 보아야 한다(대판 2006.6.29. 2004다3598). 3. 우선매수권･즉시항고･배당판례 일괄경매에서 일부공유자는 특별한 사정이 없는 한 우선매수권을 행사할 수 없고, 매각허가결정에 대하여 2인 이상이 즉시항고를 제기하는 경우에는 항고인별로 항고보증금을 공탁하여야 하며, 배당이의의 소의 취하간주를 규정한 민사집행법 제158조의 ‘첫 변론기일’에 ‘첫 변론준비기일’이 포함되지 않는다. (1) 집행법원이 여러 개의 부동산을 일괄매각하기로 결정한 경우, 매각대상 부동산 중 일부에 대한 공유자가 매각대상 부동산 전체에 대하여 공유자의 우선매수권을 행사할 수 있는지 여부(한정 소극) 집행법원이 여러 개의 부동산을 일괄매각하기로 결정한 경우, 집행법원이 일괄매각결정을 유지하는 이상 매각대상 부동산 중 일부에 대한 공유자는 특별한 사정이 없는 한 매각대상 부동산 전체에 대하여 공유자의 우선매수권을 행사할 수 없다고 봄이 상당하다(대결 2006.3.13. 2005마1078). (2) 매각허가결정에 대하여 즉시항고를 제기하는 항고인이 2인 이상인 경우, 항고인별로 민사집행법 제130조 제3항에 정한 ‘매매대금의 1/10에 해당하는 금전 또는 유가증권’을 공탁하여야 하는지 여부(한정 적극) 민사집행법 제130조 제3항은 “매각허가결정에 대하여 항고를 하고자 하는 사람은 보증으로 매각대금의 1/10에 해당하는 금전 또는 법원이 인정한 유가증권을 공탁하여야 한다”고 규정하고 있는바, 위 규정의 입법 취지는 매각허가결정에 불복하는 모든 항고인에 대하여 보증금을 공탁할 의무를 지움으로써 무익한 항고를 제기하여 절차를 지연시키는 것을 방지하고자 하는 데 있는 점, 매각허가결정에 대한 항고는 이해관계인이 매각허가에 대한 이의신청사유가 있는 경우 등에만 할 수 있는데, 그 이의에 대하여 민사집행법 제122조는 다른 이해관계인의 권리에 관한 이유로 이의를 신청하지 못한다고 규정하고 있는 점, 민사집행법 제90조에서 경매절차의 이해관계인이 될 수 있는 사람을 제한적으로 열거하고 있는 점, 복수의 항고인이 매각허가결정에 대하여 항고를 제기하는 경우 항고장을 함께 제출하는지 별도로 제출하는지라는 우연한 사정에 따라 제공할 보증의 액이 달라지는 것은 불합리한 점 등을 종합하여 보면, 매각허가결정에 대하여 즉시항고를 제기하는 항고인이 2인 이상인 경우에는, 그들이 경매절차에서의 이해관계의 기초가 되는 권리관계를 공유하는 등의 특별한 사정이 없는 한, 항고인별로 각각 매각대금의 10분의 1에 해당하는 금전 또는 유가증권을 공탁하여야 한다고 봄이 상당하다(대결 2006.11.23. 2006마513). (3) 배당이의의 소의 취하간주를 규정한 민사집행법 제158조의 ‘첫 변론기일’에 ‘첫 변론준비기일’이 포함되는지 여부(소극) 변론준비절차는 변론이 효율적이고 집중적으로 실시될 수 있도록 당사자의 주장과 증거를 정리하여 소송관계를 뚜렷이 하기 위하여 마련된 제도로서 당사자는 변론준비기일을 마친 뒤의 변론기일에서 변론준비기일의 결과를 진술하여야 하는 등 변론준비기일의 제도적 취지, 그 진행방법과 효과, 규정의 형식 등에 비추어 볼 때, 민사집행법 제158조에서 말하는 ‘첫 변론기일’에 ‘첫 변론준비기일’은 포함되지 않는다(대판 2006.11.10. 2005다41856). 4. 상가건물임대차보호법 판례 상가건물임대차보호법상 대항력이나 우선변제권을 행사하기 위한 사업자등록은 배당요구의 종기까지 존속하고 있어야 하고, 전대차하여 전대인이 사업을 하지 않는 경우에는 전차인명의로 사업자등록을 하여야 한다. (1) 상가건물의 임차인이 임대차보증금 반환채권에 대하여 상가건물 임대차보호법상 대항력 또는 우선변제권을 가지기 위한 요건 상가건물의 임차인이 임대차보증금 반환채권에 대하여 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력 또는 같은 법 제5조 제2항 소정의 우선변제권을 가지려면 임대차의 목적인 상가건물의 인도 및 부가가치세법 등에 의한 사업자등록을 구비하고, 관할세무서장으로부터 확정일자를 받아야 하며, 그 중 사업자등록은 대항력 또는 우선변제권의 취득요건일 뿐만 아니라 존속요건이기도 하므로, 배당요구의 종기까지 존속하고 있어야 한다(대판 2006.1.13. 2005다64002). (2) 상가건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 임차건물의 전대차 등으로 당해 사업을 개시하지 않거나 사실상 폐업한 경우, 임차인이 상가건물 임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위한 방법 부가가치세법 제5조 제4항, 제5항의 규정 취지에 비추어 보면, 상가건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 임차 건물의 전대차 등으로 당해 사업을 개시하지 않거나 사실상 폐업한 경우에는 그 사업자등록은 부가가치세법 및 상가건물 임대차보호법이 상가임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록이라고 볼 수 없고, 이 경우 임차인이 상가건물 임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위해서는 건물을 직접 점유하면서 사업을 운영하는 전차인이 그 명의로 사업자등록을 하여야 한다(대판 2006.1.13. 2005다64002). (3) 상가건물임대차보호법 제10조제2항의 ‘최초의 임대차 기간’의 의미 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항은 ‘임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다’라고 규정하고 있는바, 위 법률규정의 문언 및 임차인의 계약갱신요구권을 전체 임대차 기간 5년의 범위 내에서 인정하게 된 입법 취지에 비추어 볼 때 ‘최초의 임대차 기간’이라 함은 위 법 시행 이후에 체결된 임대차계약에 있어서나 위 법 시행 이전에 체결되었다가 위 법 시행 이후에 갱신된 임대차계약에 있어서 모두 당해 상가건물에 관하여 최초로 체결된 임대차계약의 기간을 의미한다고 할 것이다(대판 2006.3.23. 2005다74320). 김 한 석 (주) 굿옥션 상담실장