주택임대차에 관한 중요 판례

 

주택임대차에 관한 중요 판례   1.주거용건물   항 목 문 제 점 판 결 요 지 판 결 임차인이 주거용건물로 개조한 경우   비주거용건물을 임차인이 임의로 주거용건물로 개조한 경우에,“주거용건물”로 보호되는가? 주거용과 비주거용의 구분은 “임대차계약체결 당시”를 기준으로 하므로 주거용건물로 보호되지 않는다. 대법원1986.1.21선고 85다카1367판결   주거용건물과 비주거용건물의 구별                     점포 중 일부가 주거용으로 사용되고 있는 경우, 이를 “주거용건물”이라고 볼 수 있는가?                     (1) 주거용건물의 일부가 비주거용으로 사용되어도 그 전부가 “주거용건물”이고,   (2) 비주거용건물의 일부가 주거용으로 사용되어도 그 전부가 “비주거용건물”이다.   주거용건물인지 여부는 “공부상의 표시”만을 기준으로 할 것이 아니라 그 “실지용도”에 따라 합목적적으로 결정한다.       대법원1988.12.13선고 87다카3097,1988.12.27선고87다카2024,1995.3.10선고94다52522각 판결                   주거용과 비주거용의 겸용건물   방2개와 주방이 딸린 다방을 빌린 사람이 그 방과 다방의 주방을 주거목적으로 사용하는 경우에, 이는 “주거용건물”인가? 다방의 영업의 주된 사용목적이고, 주거목적사용은 비주거용건물의 일부가 주거목적으로 사용하는 경우이므로 “주거용건물”이 아니다 대법원1996.3.12선고 95다51953판결       2.대항요건인 주택의 인도와 전입신고   항 목 문 제 점 판 결 요 지 판 결 신축중의 전입신고와 준공후의 호수정정       임차인은 아파트 신축중에 “아파트 5호”로 전입신고하였는데, 소유자에 의한 건물보존등기에 “아파트 1호”로 된 경우에, 임차인은 대항력을 취득하는가?     주민등록에 “아파트 5호”로 되어 있는 동안에는 그 주민등록은 유효한 공시방법으로 볼 수 없고, 주민등록에 “아파트 1호”로 정정된 후에 비로소 그 주민등록이 유효한 공시방법으로 볼 수 있다.   대법원1990.5.22선고 89다카18648판결           주민등록상의 주소의 부합             다세대주택에 임차할 당시 정하여진 동호수 “1호”로 전입신고하였으나, 준공검사 후 동호수가 “5호”로 바뀐 경우에 임차인은 처음부터 대항력을 취득하는가?       주민등록은 거래안전을 위한 공시방법이므로 임차인은 실제 동호수를 맞게 “정리된 이후”에 비로서 대항력을 취득한다. 다만, “전입신고”를 맞게 하였으면 설사 담당 공무원이 착오 기재하여도 그 대항력을 잃은 것은 아니다.     대법원1991.8.13선고 91다18118, 1994.1.22선고           주민등록상 공동주택의 동․호수 기재규정의 신설     1994.6.30이전에는 주민등록에 아파트 동․호수의 기재가 없어도 임차인은 대항력이 있는가?         주민등록법시행령 제5조 제5항의 규정에 의하여 주민등록에 아파트 동․호수를 기재하는 규정이 1994.7.1비로소 신설되었다하더라도 이는 “주의규정”에 불과하므로, 주민등록에 아파트 동․호수가 없으면 임차권은 대항력이 없다.   대법원1996.3.12선고 95다46104판결                     항 목 문 제 점 판 결 요 지 판 결 다가구주택의 동․호수를 착오기재한 주민등록의 효력   주민등록에 다가구주택의 동․호수를 기재하지 않거나 잘못기재한 경우에, 대항요건을 갖춘 것으로 볼 수 있는가?     「다세대주택」은 “동․호수”의 기재를 요하나, 「다가구주택」은 “동․호수”의 기재를 요하지 아니하므로, 동․호수를 기재하지 않거나 잘못기재하여도 대항요건을 갖춘 것으로 본다.   대법원1997.11.14선고 97다29530판결         다가구주택내의 전입신고의 효력           다가구주택 내에서의 호수를 변경한 전입신고를 다시한 경우에, “원래의 전입신고”가 유효한 공시방법이 되는가?         「다세대주택」은 “새로운 전입신고”가 「다가구주택」은 “원래의 전입신고”가 유효한 공시방법이다. 공동주택은, (1)「아파트」(5층이상),(2) 「연립주택」(4층이하, 660㎡이하)으로 나누고, 다가구주택은 여러가구가 살 수 있어도 단독주택이다(주택건설촉진법 시행령 제2조). 대법원1988.1.23선고 97다47828판결             다세대주택에 층수를 유루하 여 특정할 수 없는 경우 다세대주택의 “1층 102호”를 층수없이 “102호”로 호수만 기재한 주민등록이 “유효”한가?   102호가 지층 102호, 1층 102호, 2층 102호의 3세대나 있어 임차한 층이 어느것인지 “특정”할 수 없으므로 주민등록은 유효한 공시방법이 될 수 없다. 서울지방법원 1998.6.10선고 97나53211판결   동․호수가 등기부와 다른 주민등록의 효력   등기부상 “디동 103호”인데, “라동 103호”로 한 주민등록은 임대차의 공시방법으로 “유효”한가?     주민등록상의 “라동 103호”는 등기부상 “디동 103호”와 동표시가 다르므로, 주민등록이 임대차의 공시방법으로 “무효”이다.   대법원1999.4.13선고 99다4207판결       건축물대장상의 동․호수의 표시           건축물대장상에 동․호수 표시가 없는 경우에, 동․호수 표시가 없는 주민등록은 임대차의 공시방법으로 “유효”한가?       공동주택은 1994.7.1부터 주민등록의 주소에 건축물대장의 공동주택의 명칭과 동․호수를 표시하도록 되었으므로(주민등록 시행령 제5조 제5항), 건축물대장상에 동․호수표시가 없으면 주민등록의 주소에도 동․호수표시가 없어도 “유효”하다 대법원1999.5.25선고 99다8322판결           다세대주택으로 변경된 경우의 변경전의 주민 등록의 효력     「다가구주택」이 「다세대주택」으로 변경된 경우에, 이와 맞게 정정하지 않는 종전의 주민등록은 임대차의 공시방법으로 “유효”한가?     「다가구주택」의 건축중에 전입한 임차인이 용도변경된 「다세대주택」과 부합되도록 주소를 변경하지 않았다면 이는 “유효”한 임대차의 공시방법이 될 수 없다.   대법원1999.9.3선고 99다15597판결         대항요건의 계속성     임차인이 임차주택에서 일단 다른 곳으로 옮겼다가 다시 임차주택으로 되돌아와도 종전의 대항력은 계속되는가? 종전의 대항력은 계속되지 않으며, 다시 전입한 때로부터 새로이 대항요건을 갖추게 된다   대법원1987.2.24선고86다카1695판결     가족중 일부의 전축과 주민등록의 이탈             주택에 대한 점유는 계속하면서 가족의 주민등록은 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮기면 임차인은 대항력을 잃는가?         대항요건은 대항력의 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 그 대항력을 유지하기 위하여도 계속 존속하여야 하나, 가족의 주민등록은 그대로 두고 임차인만 일시 다른 곳으로 옮겨도 전체적으로 종국적으로 “주민등록의 이탈”이라고 볼 수 없으므로 대항력이 있다.   대법원1989.1.17선고 88다카143판결                     항 목 문 제 점 판 결 요 지 판 결 우선변제권의 요건인 주민등록존속기간의 종기   임차인이 배당기일전에 다른 곳으로 전출하면 배당받을 수 없는가?     우선변제권의 요건인 대항요건은 배당요구의 종기인 “경락기일”까지 계속 존속하면 되므로 그 후에 전출하여도 배당받을 수 있다. 대법원1997.10.10선고 95다44597판결     임대인의 임차인 퇴거신고의 효력                   집주인이 함부로 임차인 퇴거신고를 하였다가 저당설정 후 다시 임차인 전입신고한 경우에, 임차인의 대항력은 저당권에 우선하는가?               주민등록이 대항력의 존속요건이더라도 임차인의 자의에 의하지 않고 제3자에 의해 원인없이 주민등록이 이전된 경우까지 대항력이 상실된다고 볼 수 없다. 그것은 이로 인해 주민등록의 외관을 신뢰하고 경락받은 사람이 손해를 입게 되지만 “서민의 주거안전”이 “거래안전”보다 우위에 있기 때문이다       서울지방법원 2000.5.10선고 99나96700판결                 회사가 임차인인 경우의 적용여부       회사가 주택을 임차하면서 그 소속직원명의로 주민등록을 하고 확정일자를 구비한 경우, 주택임대차보호법상의 우선변제권이 인정되는가?   주택임대차보호법은 자연인인 서민의 주거생활의 안정을 보호하려는 것이므로 회사는 우선변제권이 없다. 또한 법인은 주민등록도 구비할 수 없다.   대법원1997.7.11선고 96다7236판결       주택일부만 인도받은 경우   주택의 방4칸 중2칸을 인도받은 경우에도 보증금전액에 대한 대항력이 인정되는가?   주택의 일부만 인도받은 경우에도 전입신고를 하고 확정일자를 갖추었다면 보증금전액에 대한 대항력과 우선변제권이 인정된다. 서울고등법원 1999.12.28선고 99나45729판결   지번이 착오 기재된 전입 신고의 효력     세입자가 전입신고를 하면서 지번 “260의3”을 “206의3”으로 잘못 기재한 경우, 그 주민등록은 임차권의 유효한 공시방법으로 볼 수 있는가? 지번 “260의3”과 “206의3”은 다르므로, 세입자는 주민등록을 마친 것으로 볼 수 없다. 전축신고는 “260의3”으로 맞게 기재한 경우도 또한 같다.   대법원1997.7.11 선고 97다10024판결       건물의 번호를 누락한 경우   동일필지상에 2개의 건물이 있는 경우에, “내2호”를 누락한 전입신고는 효력이 있는가? 2개의 건물은 등기부상 “내1호”,“내2호”로 구분되어 있는데, 지번만 표시한 것만으로는 유효한 공시방법이 될 수 없다. 서울지방법원 1998.6.25선고 97나55408판결 대항력의 취득후의 지번 변경       임차인이 대항력을 취득한 후 토지분할 등의 사정으로 지번이 변경된 경우에 대항력을 “상실”하는가?       전입당시의 지번(37의 86하나빌라 B동 301호)과 부합하여 대항력을 취득하였다면, 그 이후 토지분할 등으로 지번이 변경되었다고하여 (37의175 하나빌라 B동 301호)이미 취득한 대항력을 상실하는 것은 아니다. 대법원1999.12.7 선고99다44762, 44779판결       임차인가족의 전입신고     임차인은 전입신고하지 않고 임차인의 배우자나 자녀 등만 전입신고한 경우에 대항력이 있는가?     주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인 뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 “가족의 주민등록”도 포함한다.     대법원1987.10.26선고87다카14,1988.6.17선고87다카3093, 3094각 파결   대항력이 인정되는 가족의 해당여부         임차인과 세대를 달리 하는 아들이 입주하고 전입신고 한 경우에, 임차인은 대항력을 취득하는가?       임차인 아버지와 아들이 주민등록상 “세대”를 같이하고, 또 임차인도 임차주택에 “거주”하는 경우에만 아들의 전입신고로 임차인이 대항력을 취득하므로, 그렇지 않은 경우에는 임차인은 대항력을 취득하지 못한다. 대법원1981.1.23선고 97다43468, 서울지방법원 1998.12.17선고 98나25022각 판결           항 목 문 제 점 판 결 요 지 판 결 동거인으로 전입신고한 경우     동거인으로 전입해도 소액임차인으로 보호받는가?     경매신청등기 전에 전입신고하면 되고 반드시 “독립세대주”로 신고하여야 하는 것은 아니므로, “동거인”으로 전입해도 소액임차인으로 보호받는다. 서울지방법원 1998.9.23선고 98나11702판결   전차인 대항요건의 효력       임차인이 대항요건을 구비함이 없이 임대인의 승낙을 받아 임차주택을 전대하고, 그 전차인이 대항요건을 갖춘 경우에 임차인은 대항력을 취득하는가? 임대인의 승낙을 받아 적법히 전차한 전차인이 주택의 인도를 받고 자신의 주민등록을 마친 때에는, 그때부터 임차인은 제3자에 대하여 대항력을 취득한다.   대법원1994.6.24선고 94다3155판결         3.주택임차인의 대항력   항 목 문 제 점 판 결 요 지 판 결 대항력이 생기는 시점인 「익일」의 의미 주택의 인도와 주민등록을 마친 익일에 저당을 설정한 경우에, 임차인은 경락인에게 “대항”할 수 있는가? 주택의 인도와 주민등록을 마친「익일」은, “익일 오전 영시부터”이므로, 임차인은 경락인에게 “대항”할 수 있다. 대법원1999.9.25선고 99다9981판결   소유자가 임차 인이 대항력의 취득시기       주택의 소유자가 주택을 매도한 후 임차인으로 계속 거주하고 있는 경우 언제부터「대항력」을 “취득”하는가?   소유자는 소유권이전등기가 경료된으로써 임차인이 되므로, 소유자는 “임대차계약체결일”이나 “소유권이전등기일”이 아니라, “소유권이전등기익일”에 「대항력」을 “취득”한다. 대법원2000.2.11선고 99다59306,2000.4.11선고99다70556 각 판결     재전입 전후 대항력의 동일성     대항력을 취득한 임차인이 가족과 함께 일시 전출하였다가 재전입한 경우에, 당초의 대항력을 회복하는가?   전출하면 “당초의 대항력”은 상실하고, 재전입하면 당초의 대항력이 회복되지 아니하고 그와는 동일성이 없는 “새로운 대항력”이 발생한다 대법원1998.1.23선고 97다43468판결     선순위 저당권 과 대항력의 효력     저당권설정등기가 되어 있는 셋집에 들어간 경우에, 임차인은 경락인에게 대항할 수 있는가?     저당권은 경락으로 인하여 소멸함에 따라 경락인은 “1번저당권설정상태”에서 권리를 취득하므로, 그 후순위 임차권의 임차인은 경락인에게 대항할 수 없다.   대법원1987.2.24선고 86다카1936,1987.3.10선고86다카1718각 판결,1990.1.23자89다카33043결정,1999.4.23선고98다32939판결 선순위가압류와 대항력의 효력       등기부에 가압류되어 있는 셋집에 들어간 경우에, 임차인은 경락인에게 대항할 수 있는가?     가압류등기가 마쳐진 후에 입주한 임차인은, 가압류집행으로 인한 “처분금지의 효력”에 의하여 가압류사건이 본안판결의 집행에 의하여 그 부동산을 취득한 경락인에게 대항할 수 없다. 대법원1983.4.26선고 83다카116판결       금반언의 원칙에 위배한 임차인의 보호         담보가치를 조사할 당시 임대차사실을 부인하고 임차보증금에 대한 권리주장을 않겠다는 확인서를 작성해 준 임차인은 이를 번복하여 배당요구를 할 수 있는가?   임차인이 임차사실을 숨겼다 하더라도, (1) 경매절차에서 임대차관계를 분명히 하였다면 배당요구할 수 있으나, (2) 경매절차에서까지 숨기거나 확인서를 써 주었다면「금반언」 및 「신의칙」에 위반되므로 배당요구할 수 없다. 대법원1987.1.20선고 86다카1852,1987.11.24선고87다카1708, 997.6.27선고 97다12211각 판결     주택임차권의 대항력의 소멸 시점     선순위 저당권이 대금지급전에 소멸되면, 후순위 주택임차권의 대항력이 살아나는가?     대항력있는 임차권의 소멸여부의 판단기준은 “낙찰기일”이 아니고 “대금지급기일”이므로, 대금지급기일이전에 선순위 저당권이 소멸하면 임차권의 대항력은 소멸하지 아니한다. 대법원1998.9.24자 98마1031결정       항 목 문 제 점 판 결 요 지 판 결 주택전차인의 대항력원용                 대항력을 갖춘 임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우에 임차인의 대항력은 존속하는가?             임차권을 적법하게 양도 또는 전대한 경우에는 임차권의 공시방법인 점유와 주민등록이 변경되었다 하더라도 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸하지 아니하고 동일성을 유지한 채로 “존속”한다. 따라서 전차인도 임차인의 동시이행항변권을 “원용”하여 보증금을 반환받을 때까지 그 주택을 적법하게 점유사용할 권리가 있다. 대법원1988.4.25선고 87다카2509판결                 주택임차권과 전세권의 경합     주택임차권과 전세권을 “겸유”하고 있는 임차인겸 전세권자가, 전세권자로서 배당에 참가하여 배당받지 못한 잔액에 대하여 임차인으로서 경락인에게 대항할 수 있는가? 주택임차권이나 전세권은 모두 세입자의 지위를 강화시키기 위한 것이므로, 전세권자로서 배당받지 못한 잔액에 대하여 임차인으로서 경락인에게 대항할 수 있다 대법원1993.11.23선고 93다10552,10569판결       대항력과 우선 변제권의 경합     대항력과 우선변제권을 “겸유”하고 있는 임차인이, 배당요구하였으나 배당받지 못한 잔액에 대하여 경락인에게 대항할 수 있는가? 대항력과 우선변제권은 모두 보증금의 반환을 보장하기 위한 것이므로, 배당요구하여도 배당받지 못한 잔액에 대하여 경락인에게 대항할 수 있다 대법원1993.12.24선고 93다39576판결     명의신탁자와 체결한 임대차 계약의 효력 주택의 등기부상의 소유자가 아닌 명의신탁자와 임대차계약을 체결한 경우에, 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있는가? 명의신탁자는 주택의 등기부상의 소유자는 아니지만 “적법한 임대권한”을 가지고 있으므로 주택임대차보호법의 보호를 받는다 대법원1995.10.12선고 95다22283판결     계약해제로 소유권을 상실 한 경우의 대항 력의 존속여부         임대인이 소유권을 취득하였다가 계약해제로 소유권을 상실한 경우에, 그 계약해제전에 대항요건을 갖춘 임차인은 대항력이 있는가?         계약해제로 소유권을 상실한 경우에도, (1)매매대금을 완불한 때에는, 제3자인 임차인의 권리를 해하지 못하므로 대항할 수 있으나(민법 제548조 제1항 단서), (2) 매매대금을 완불하지 않는 때에는 임대권한을 “해제조건부로 부여한 것”으로 해제조건이 성취되어 대항할 수 없다. 대법원1995.12.12선고 95다32307,1996.8.20 선고 96다17653 각 판결         일부전세권보다 다른건물부분에 대한 후순위 임차권의 대항력   건물의 일부를 목적으로 하는 선순위전세권이 경락으로 인하여 소멸한 경우, 그 전세권의 목적물과 다른 부분을 목적으로 하는 후순위 임차권도 소멸하는가? 건물일부의 전세권은 그 목적물인 건물부분에 한하여 그 효력이 미치므로, 다른 부분에 대한 후순위 임차권은 그 선순위 전세권이 소멸하여도 소멸되지 않는다. 대법원1997.8.22선고 96다53628판결       배당이의소송의 계속과 경락인의 명도청구   경락인의 명도청구에 대하여 임차인은 임차보증금이 배당된 배당표가 확정되지 아니하였음을 이유로 동시이행의 항변을 할 수 있는가? 임차인은 배당표가 확정될 때까지 명도를 거절할 수 있으므로 “배당표가 확정되는 때”에 명도해 줄 의무가 있다   대법원1997.8.29선고 97다11195판결     전세권소멸 규정의 적용     존속기간의 정함이 없거나 경매신청등기후 6월이내 그 기간이 만료되는 전세권의 소멸규정은 대항력을 갖춘 임차권에도 “적용”되는가? 전세권의 소멸규정은 선순위 저당권이 없는 경우에만 적용되며, 전세권에는 「다른 용익물권」이나「대항력을 갖춘 임차권」까지 “포함”되지 않는다. 대법원1999.4.23선고 98다32939판결                   항 목 문 제 점 판 결 요 지 판 결 경락인의 추탈 담보에 기한 청구권               경락인이 경매목적물에 “대항력있는 임대차”가 존재함을 알지 못하였음으로 인하여 경락목적을 달성할 수 없게된 경우에, 경락인은 채무자나 배당받은 채권자에 대하여 “부당이득반환”을 청구할 수 있는가?         (1) 대금납부전에 알았을 때에는 “대금감액” 및 “경락허가결정의 취소”를 신청할 수 있고, (2) 대금납부후에 알았을 때에는 “계약해제” 및 채무자 또는 채무자에게 자력이 없는 때에는 배당받은 채권자에게 그 대금의 전부 또는 일부의 “반환”을 구하거나, 이를 알고 고지하지 아니한 채무자나 이를 알고 경매를 신청한 채권자에게 “손해배상”을 청구할 수 있으나, 부당이득반환을 청구할 수 없다. 대법원1996.7.12선고 96다7106판결                 낙찰자의 낙찰 허가결정 취소신청     후순위 임차권의 대항력이 소멸하는 것으로 알고 낙찰받았으나, 그 이후 선순위 저당권의 소멸로 낙찰자의 부담이 현저히 증가한 경우의 구제방법은? 낙찰자는 자기가 책임질 수 없는 사유로 인하여 부동산이 훼손된 때(민사소송법 제639조 제1항)를 유추적용하여, “낙찰허가결정의 취소신청”을 할 수 있다.   대법원1998.8.24자 98마1031결정         4.임대인 지위의 승계   항 목 문 제 점 판 결 요 지 판 결 양수인의 임대인 지위의 승계                   임차인보다 선순위 권리자가 있는 경우에도 양수인은 임대인의 지위를 승계하는가?                 주택임차인이 대항력을 구비한 후 임차주택이 양도되어 양수인이 임대인의 지위를 승계한 경우에는, 임대차보증금의 반환채무도 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인은 임대인으로서의 지위나 보증금 반환채무는 “소멸”한다. 다만, 경락된 경우에는 경락인은 선순위 저당권의 지위에서 권리를 취득하고 저당권 및 그 후순위인 임차권이나 양수인의 권리는 실효되므로 그러하지 아니한다. 대법원1987.2.24선고 86다카1936,1990.1.23 선고89다카33043, 1996.2.27선고 95다35616 각 판결             양도담보권자와 임대인 지위의 승계         임차주택에 대한 소유권이 이전되었으나 그 내용이 채권담보인 경우에, 임차인은 소유명의인에게 임차보증금의 반환을 청구할 수 있는가?       양도담보권자는 주택의 사용수익권을 갖지 않으며 주택의 소유권 또한 확정적, 종국적으로 이전되는 것도 아니므로 “주택임대차보호법상의 양수인”에 해당되지 않는다. 따라서 임차보증금은 계약한 임대인에게 그 반환을 청구할 수밖에 없다 대법원1987.3.10선고 86다카1114판결           무허가건물의 사실상 양수인 과 임대인지위 의 승계       무허가건물의 사실상의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 볼 수 있는가?         미등기인 관계로 소유권이전등기를 경료하지는 못하였지만 그 건물에 대하여 사실상의 소유자로서의 권리를 행사하고 있는자는, 전소유자로부터 임차한 자에 대한 관계에 있어서 주택의 양수인으로서 임대인의 지위를 승계하였다고 볼 수 있다. 대법원1987.3.24선고 86다카164판결           대지의 경락인 과 임대인지위 의 승계   임차주택의 대지만을 경락받은 자가 임차주택의 양수인에 해당하는가?     임차주택의 대지만이 경락된 경우에, (1) 임차인은 그환가대금에서 “우선변제”를 받을 수 있으나, (2) 경락인은 “임차주택의 양수인”은 아니다. 대법원1998.4.10선고 98다3276판결     항 목 문 제 점 판 결 요 지 판 결 처분권한을 이 전받은 명의수 탁자의 임대인 지위의 승계   명의신탁자와 계약을 체결한 임차인이 처분권한을 이전받은 명의수탁자에게 “대항”할 수 있는가?     원시취득한 명의신탁자는 적법한 임대권한을 가지며, 처분권한을 이전받은 명의수탁자는 임차주택의 양수인에 해당하므로 임차인은 명의수탁자에게 “대항”할 수 있다 대법원1999.4.23선고 98다49753판결       임차주택의 양 도와 임차인의 계약해지       양도인은 책임재산이 있으나 양수인은 책임재산이 없는 경우에, 임차인은 양수인의 임대인지위의 승계를 거부할 수 있는가?     임차인은 대항력이 있는 이상 임대인의 지위가 양수인에게 “당연히”승계되고 임차인의 동의가 필요한 것은 아니다. 다만, 임차인은 임대인의 지위 승계시에 곧 이의를 제기하여 임대차기간 중이라도 임대차계약을 “해지”할 수 있다. 대법원1996.2.27선고 95다5616판결, 1998.9.2자 98마100 결정     임차인의 임차 주택의 양수와 임차보증금반환 채무의 소멸 대항력을 갖춘 주택임차인이 임차주택을 양수한 경우에, 임대인의 임대차보증금반환채무는 소멸하는가?   임차인이 대항력을 갖춘후 임차주택을 양수한 때에는, 임차인의 임차보증금반환채권은 「혼동」으로 인하여 소멸한다   대법원1996.11.22선고 96다38216판결       5.확정일자부 임차인의 우선변제권   항 목 문 제 점 판 결 요 지 판 결 주택임차인의 권리신고와 배당요구신청               주택임차인은 권리신고를 하지 않으면 항고할 수 없고, 배당요구신청을 하지 않으면 배당받지 못하는가?               입찰기일통지서를 받을 수 있고 항고할 수 있는 이해관계인이 되려면 “권리신고”를 하여야 하고(민사소송법 제607조 제4호), 배당을 받으려면 경락기일까지 “배당요구”를 신청하여야 한다(동법 제605조 제1항). 배당요구신청서에 인지 500원을 첩부한다. 임대차계약서사본과 주민등본등본이 첨부된 집행관의 현황조사보고서가 권리신고 및 배당요구신청에 “갈음”할 수 없다. 대법원 1995.6.5자 94마2134 결정               배당요구와 임대차종료 요건의 삭제           임대차기간의 만료전에 경매되는 경우에, 대항력 있는 임차인은 배당요구 할 수 있는가?           임대차의 종료전에 배당요구할 수 없었던 법개정전에도 배당요구를 “계약해지의 의사표시”로 보고 배당요구를 인정하였는데, 개정법이 시행된 1999.3.1부터 임대차 종료 요건이 삭제되어 임차인은 임대차종료여부와는 관계없이 배당요구하 수 있다(주택임대차보호법 제3조의 2 제1항 단서 삭제). 대법원 1996.7.12 선고 94다37646판결             우선변제권의 발생시기     같은날 저당권이 설정되고, 또 임차인이 입주․전입 및 확정일자를 갖춘 경우에, 임차인은 저당권자에게 대항할 수 있는가? 등기는 “당일”발효하나, 입주와 전입은 “익일”발효되므로, 저당권자가 임차인보다 우선한다   대법원1997.12.12선고 97다22393,1998.9.8 선고 98다26002 각 판결 주택임차인의 우선변제권의 발효시기   주택의 인도, 주민등록 및 확정일자를 같은 날 모두 갖춘 경우에 임차인의 우선변제적 효력은 “그날” 발생하는가? 임차권의 우선변제권은 제3자에 대한 물권적효력으로서 대항력과 구별할 이유가 없으므로, 주택의 인도와 주민등록을 모두 마친 “다음날” 발생한다 대법원1997.12.12선고97다22393,1999.3.23선고98다48938,2000.3.23선고99다67960 각판결         항 목 문 제 점 판 결 요 지 판 결 확정일자부 임차인의 배당순위           확정일자와 저당권설정일자가 같은 날인 경우에는 저당권자가 임차인보다 우선배당 받는가?           확정일자부 임차인과 저당권자는 그 채권액에 비례하여 “평등배당”받는다. 같은 날 복수의 저당권이 설정된 경우에는, 제1단계로 각 채권액에 비례하여 먼저 “안분배당”하고, 제2단계로 저당권자 상호간에서 선순위 저당권자가 그 채권을 만족받을 때까지 후순위 저당권자의 배당액을 “흡수”한다 대법원 1992.10.13 선고 92다30597판결           선순위가압류와 확정일자의 효력     임대차계약의 확정일자가 가압류등기보다 후순위라도 임차보증금은 가압류채권보다 우선하는가?     후순위담보권자가 선순위 가압류채권자와 채권액에 비례한 평등배당을 받는 것과 마찬가지로, 확정일자를 갖춘 임차인은 선순위 가압류채권자와 채권액에 비례하여 “평등배당”을 받는다 대법원1992.10.13선고 92다30597판결       재전입과 먼저 받은 확정일자 의 효력   확정일자를 받은 후 주민등록을 옮겼다가 재전입한 경우에는 다시 확정일자를 받아야 하는가?   재전입후 확정일자를 다시 받을 필요가 없으나, 우선변제권의 효력은 전에 받은 확정일자가 아니고 “재전입한 익일”부터 발생한다. 대법원1998.12.11선고 98다34584판결     아파트 동․호 수가 누락된 임 대차계약서의 확정일자의 효력     임대차계약서에 임대차목적물을 표시하면서 지번까지만 기재하고 아파트의 명칭과 동․호수를 기재하지 아니한 경우에, 확정일자의 요건을 갖추었다고 볼 수 있는가?   임대차계약서는 주민등록과 달라서 임대차의 존재사실을 제3자에게 공시하는 것이 아니므로, 임대차목적물의 표시에 아파트의 명칭과 동․호수가 누락하여도 확정일자의 요건을 갖춘 것으로 볼 수 있다. 대법원1999.6.11 선고 99다7992판결         배당금의 수령 과 명도확인서 의 첨부             주택임차인이 배당금을 수령하려면 경락인의 인감이 첨부된 명도확인서를 첨부하여야 하는가?             주택임차인이, (1) 대항력이 있으면 “보증금전액”을 수령받을 때에 첨부하여야 하고, (2) 대항력이 없으면 “보증금 중 일부”를 수령받을 때에도 첨부하여야 한다. 다만, 소액보증금을 수령할 때에는, 경락인의 명도확인서를 첨부할 필요가 없다(주택임대차보호법 제8조 제2항은 동법 제3조의 2 제3항을 준용하지 않음). 대법원1993.12.24 선고 93다39576판결               배당이의의 소 의 확정판결의 기판력       배당이의의 소에서 패소한 당사자가 배당액에 대하여 다시 부당이득반환의 소를 제기할 수 있는가?       이의가 있었던 배당액에 관한 실체적배당수령권의 존부의 판단에 “기판력”이 생기고, 배당수령권의 존부가 부당이득반환청구권의 성립여부를 판단하는데 “선결문제”가 되므로 법원은 이와 다른 판단을 할 수 없다. 대법원2000.1.21 선고 99다3501판결         배당이의소송중의 명도 청구     배당이의소송의 계속중에 경락인의 명도청구에 응해야 하는가?     보증금전액을 배당받으면 임대차관계의 존속을 주장할 수 없으나, 배당표가 “확정”될 때까지는 동시이행의 항변권을 행사할 수 있다. 대법원1997.8.29선고 97다11195판결     임차인에 대한 배당표 확정 후 의 점유의 효력         임차보증금을 배당받은 대항력있는 임차인은 경락인이 대금을 완납한 다음날부터 명도일까지 차임상당의 부당이득을 경락인에 반환할 의무가 있는가?     임차인은 보증금상당의 배당금을 지급받을 수 있을 때 즉 임차인에 대한 “배당표가 확정될 때”(배당이의의 소의 확정일)까지는 명도를 거절할 수 있으므로, 임차인은 배당표가 확정된 다음날부터 명도일까지 차임상당의 부당이득을 경락인에게 반환할 의무가 있다 대법원1997.9.29 선고97다11195 서울지방법원 1999.1.13선고 98나18178각 판결     항 목 문 제 점 판 결 요 지 판 결 경락인의 임차 인에 대한 부당 이득반환청구           대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 임차보증금의 일부를 배당받은 경우에, 경락인은 배당받은 임차보증금에 해당하는 부분에 대한 부당이득반환청구를 할 수 있는가?       경락인은 임차인에 대하여 임차인이 배당받은 임차보증금에 해당하는 부분에 대한 “손해배상”은 청구할 수 없으나 “부당이득반환”은 청구할 수 있다. 그것은 임차인의 임대차관계는 적법히 존속하나 배당받은 금액에 해당하는 부분에 대한 임료상당의 부당이득을 하고 있기 때문이다. 대법원1998.7.10선고 98다15545판결             경락후의 경매 절차와 종전임 차인의 우선변 제권 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 경락후 새로이 경료된 저당권에 기한 경매절차에서 우선변제권을 행사할 수 있는가? 임차인의 우선변제권은 경락으로 소멸되므로, 새로운 경매절차에서 임차인은, (1)「대항력」은 계속행사할 수 있으나, (2)「우선변제권」은 행사할 수 없다. 대법원1998.6.26선고 98다2754판결       6.임대차기간   항 목 문 제 점 판 결 요 지 판 결 임대차기간의 최단기간 2년의 적용       주택의 임대차기간을 1년으로 약정한 경우, 임대인이 그 기간을 2년이라고 주장할 수 있는가?       기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 보나, 임차인은 2년미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있으므로, (1) 임차인은 2년이라고 주장할 수 있어도, (2) 임대인은 이를 주장하지 못한다. 대법원1995.5.26선고 95다13258판결           7.묵시적 계약갱신   항 목 문 제 점 판 결 요 지 판 결 묵시적으로 갱신된 임대차의 존속기간           2년미만의 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우에, 임차인은 갱신후에도 2년미만의 약정기간을 주장할 수 있는가?       갱신된 새로운 임대차의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로서 “2년”이므로, 임차인은 갱신후에는 2년미만의 약정기간을 주장할 수 없다. 다만, 임차인은 개정법의 시행으로 1999.3.1부터 3월전에 통지하면 “언제든지”계약을 해지할 수 있다(주택임대차보호법 제6조의 2). 대법원1996.4.26 선고 96다5551,5568판결             8.차임   항 목 문 제 점 판 결 요 지 판 결 저당권설정후에 증액한 보증금 에 대한 효력         대항력을 갖춘 임차인의 저당권설정등기이후에 보증금을 증액한 경우에, 임차인은 그 증액부분에 관하여도 경락인에게 대항할 수 있는가?       선순위로 입주한 임차인은, (1) 증액전 임차보증금에 대하여는 경락인에게 대항할 수 있으나, (2) 저당권설정후에 증액한 임차보증금에 대하여는 경락인에게 대항할 수 없다. 저당권과 같은 효력이 있는 「담보가등기」가 있는 경우에도 또한 같다. 대법원1986.9.9선고 86다카757, 1990.8.24 선고 90다카11377 각 판결                   9.보증금중 일정액의 우선특권(소액임차인)   항 목 문 제 점 판 결 요 지 판 결 배당요구 미신 청과 배당요구 취하의 효력     대항력과 소액보증금의 우선특권을 겸유하고 있는 임차인이 배당요구를 하지 않거나 배당요구하였다가 이를 취하한 경우는 그 “권리의 포기”로 보는가? 소액임차인이 배당요구하지 않거나 배당요구하였다가 이를 취하하였다 하여 경락인에게 대항할 수 없다거나 임차보증금반환채권을 포기한 것으로 볼 수는 없다. 대법원1987.2.10선고 86다카2076, 1992.7.14선고 92다12827각 판결   배당받지 못한 소액보증금의 청구   경매절차에서 지급받지 못한 소액보증금을 경락인에게 우선변제를 요구할 수 있는가?   소액임차인은 경매절차에서 소액보증금을 우선변제받을 수 있을 뿐이고, 경매절차에서 지급받지 못한 이상 경락인에게 우선변제를 요구할 수 없다. 대법원1988.4.12 선고 87다카844판결     배당요구하지 않은 소액임차 인의 부당이득 반환청구     배당요구하지 아니한 소액임차인은 소액보증금상당액까지 배당받은 저당권자에 대하여 부당이득반환을 청구할 수 있는가?     저당권자가 소액임차인이 배당받아야 할 보증금상당액까지 배당받았다 하더라도 배당으로 실체법상의 권리가 확정되는 것은 아니므로, 소액임차인은 저당권자에 대하여 소액보증금 상당의 부당이득반환을 청구할 수 있다. 대법원1990.3.27선고 90다카315,322,339 판결       건물의 사후신 축과 대지 대금 에 대한 임차인 의 우선변제권       대지에 대한 저당권 설정후 지상에 건물이 신축된 경우, 건물의 소액임차인에게 그 저당권실행에 따른 대지의 환가대금에 대한 우선변제권이 있는가?     대지의 환가대금에서 건물의 소액임차인은, (1) 저당권설정 당시에 이미 그 지상에 건물이 있는 경우에는, 저당권자가 이를 예측할 수 없으므로 우선변제권이 있으나, (2) 저당권설정후에 건물이 신축된 경우에는, 저당권자가 이를 예측할 수 없었으므로 우선변제권이 없다. 대법원1996.6.14선고 96다7595,1999.7.23 선고99다25532 각 판결