경매상담사례모음집

 

 

경매신청기입등기후 확정일자를 부여받은 경우

 

Q.임차주택에 관하여 경매신청기입등기가 경료된 후에도 임대차계약서에 확정일자를 부여받을 수 있는지요, 또 부여받은 경우 그 효력은 어떻게 되는지요?

 

A.임차주택에 관하여 경매신청기입등기가 경료된 후에도 임대차계약서에 확정일자를 부여받을 수 있는지요, 또 부여받은 경우 그 효력은 어떻게 되는지요? 확정일자부 임차인으로서 우선변제를 받기 위하여는 반드시 경매신청기입등기 이전에 확정일자를 갖출 필요가 없습니다. 따라서 경매신청기입등기가 경료된 이후에 확정일자를 받은 경우에도 별도의 채무명의 없이 배당요구를 할 수 있고, 선순위 담보권자나 압류가압류채권자에게 우선할 수 없지만 후순위 담보권자나 기타 일반채권자보다는 우선하여 배당받을 수 있습니다.

 

 

서울시와 광역시의 우선변제금은? (2010년 주택임대차보호법개정으로 근저당 설정 이후 확인)

 

문 : 저는 서울시 용산구 보광동에 전세 3,000만원 짜리 주택에 살고 있는데 집주인이 친구에게 연대보증을 해주었는데 친구가 부도가 나서 제가 살고있는 집마저 경매로 넘어가게 되었는데 저는 확정일자나 전세권을 설정하지도 못했습니다. 저와 같은 경우에는 어떤보장을 받을 수 있는지요?

 

답 : 주택임대차 보호법에서는 아무 대항력이 없는 세입자의 소액보증을 보장하기 위하여 서울시와 광역시는 3천만원이하의 소액임차인에게는 1,200만원까지 기타지역은 2,000만원이하의 임차인중 800만원까지 우선변제를 받을수 있는 우선변제권이 있습니다.우선변제권리는 모든권리보다 우선하며 소액보증금을 받을 수 있는 시기도 집을 경락자에게 인도해주고 난 다음에 변제를 받을 수 있으며 전세기간이 아직 끝나지 않았다면 전세 계약기간이 만료 되는날 집을 인도하고 소액보증금을 받을 수 있습니다.

 

 

부산광역시의 우선변제금은 ?

문 : 저는 부산광역시 동래구에 사는 세입자인데요 부산광역시의 소액보증금 우선변제금액알고 싶습니다.

답 : 주택임대차 보호법에 의한 소액보증금중 우선변제금액은 서울과 광역시는 3,000만원이하의 임차인중 1,200만원의 한도에서 우선변제받을수 있습니다.

 

 

 

중소도시의 우선변제금은?

 

문 : 저는 전남 여천시에 사는 세입자인데요 여천시의 소액보증금 우선변제금액은 얼마나 되는지 알고 싶습니다.

답 : 주택임대차 보호법에 의한 소액보증금중 우선변제금액은 서울과 광역시를 제외한 지역은 2,000만원이하의 임차인 중 800만원의 한도에서 우선변제 받을 수 있습니다.

 

 

오피스텔이 소액우선변제권이 있는지 ?

 

문 : 저는 현재 오피스텔에 전세계약을 하고 살고 있습니다. 임대차보호법상 우선변제 대상이 될 수 있나요?

답 : 임대차 보호법에 의하여 우선변제 받을 수 있는 건물은 주거용이나 주거용과 영업용의 겸용 건물에 대해서는 원칙적 적용하나 주된 사용 목적에 따라 적용이 배제될 경우도 있을 수 있습니다.오피스텔은 그 용도에 따라 대항력(점유와 주민등록)을 갖추었으면 주거용으로 보며 주거용 건물인지 아닌지 판단 시기는 원칙적으로 임대차 계약체결 시입니다.

 

대항력의 존속시기는(1)

 

문 : 저의 전셋집이 경매진행중에 있는데 경매진행중에 이사를 하여도 우선변제를 받을 수 있는지 궁금합니다.

답 : 그 동안 대항력의 존속기간에 많은 논란이 있었습니다만 최근 대법원 판례에서는 주택의 점유와 주민등록의 요건은 적어도 낙찰기일까지는 계속하여 구비하고 있어야 한다고 판시하고 있어 낙찰기일까지는 계속 살고 있어야 합니다.(대법원 1997. 10. 10. 선고 95다44597 판결).그러나 도중에 점유를 상실한 사실이 있거나 주민등록을 옮긴 사실이 밝혀지면 우선변제권을 상실하면 배당에서 제외된다. 따라서 경매개시결정 기입등기 이전에 주민등록을 마친 임차인이 경매가 진행되는 도중에 자녀들의 진학에의 편의 등을 이유로 주민등록을 옮기는 예가 종종 있는바, 주택임대차보호법이 정한 요건인 주민등록은 임대차기간 중 계속 존속되어야 하므로 위의경우는 배당에서 제외된다.

 

우선변제금 대상이 2인이상인 경우

 

문 : 저는 문정동에 다세대주택에 세 들어 사는 사람인데요 집주인은 6세대 전체의 주인인데 얼마전에 집주인이 장사를 하다가 일이 잘못되어 6가구 전체가 경매로 넘어가게 되었습니다.저를 포함한 6가구 전체는 확정일자등을 받아놓지 않아 세입자 우선변제 금액만을 받아야 할입장에 있는데 6가구 전체는 경매에서 계속 유찰 되면서 6가구 전체의 우선변제금액이하로 경매가가 형성되고 있는데 이럴 경우 어떻게 되는지 알고 싶습니다.

 

답 : 참 딱하게 된 사정입니다.세입자의 우선변제금이 경락대금보다 많다 하더라도 경매에서는 주택가액의 1/2범위내에서6가구가 안분하여 배당을 받게 됩니다.물론 경매집행비용을 공제한 금액에서 1/2로 나누어 가지게 되는 것입니다.예를들면 다음과 같습니다. -. 6가구 임대보증금 : 1억8천만원-. 6가구의 세입자 우선변제금 : 7,200만원 ( 6세대 x 1,200만원)-. 6가구 경락대금 : 1억5천만원-. 경락집행비용 : 5백만원-. 세입자 우선변제금액 배당액 : 7,250만원 [ (1억5천만원 - 5백만원) x 1/2 ] 따라서 6가구가 나누어 가져야 할 우선변제금액은 7,200만원이고 나머지 금액은 집주인을상대로 소송을 통하여 변제를 받아야 합니다.

 

 

확정일자와 선순위 채권자와의 관계

 

문 : 저는 1달전에 전세계약을 하고 이사를 하였습니다.전입신고를 마치고 즉시 확정일자를 받아놓았는데 나중에 등기부 등본을 확인해보니 저보다 며칠늦게 근저당권이 설정되어 있었습니다.이 경우 추후에 무슨일이 생긴다 하더라도 저는 권리보장을 받을 수 있는지요,받는다면 얼마까지 받는지요?

 

답 : 결론부터 말하자면 전세보증금 전액을 보장 받을 수 있습니다. 확정일자를 받으면 받은 날 다음날부터 선순위가 되는 것이고 후순위 권리자보다 우선변제받을 수 있는 권리가 생깁니다.다만. 확정일자가 효력을 발휘하려면 이사를 하고, 주민등록을 이전하여야 효력을 발휘합니다.확정일자와 선순위와의 관계 문 : 확정일자만 받으면 어떤권리보다 우선하는지요답 : 확정일자만 받았다고 해서 어떠한 권리보다 우선한다고는 할 수 없습니다.확정일자는 확정일자를 받은날 다음날부터 효력이 발생하기 때문에 그 이전에 권리가 설정되어 있는 경우에는 그 권리보다 후순위가되는 것입니다.

 

 

소액임차금 배당요구의 법률적 성격은 ?

 

문 : 저는 대학에서 법을 공부하는 학생인데요, 세입자의 우선변제보증금에 대한 배당요구의법률적 성질이 무엇인지 알고 싶습니다.

답 : 우선변제금의 배당요구의 법률적 성질은 임차인 (확정일자를 갖춘 다액임차인 포함)이 경락인에 대하여 대항력을 갖고 있는 경우에는 임대차가 종료한 후에만 우선변제를 청구할 수 있기 때문에 임차인이 임대차 계약서를 첨부하여 배당요구를 하면 이를 임대차계약의 해지 의사표시로 보아 처리 하는 것이 실무에 이었는데,이에 대하여 대법원은 주택임대차보호법 제3조의2 제1항 단서는 임차인이 임차주택의양수인에게 대항할 수 있는 경우에는 그 임대차가 종료한 후가 아니면 우선변제권을행사할 수 없다고 규정하고 있어 임대차의 목적물인 주택이 경매되는 경우에 대항력을 갖춘 임차인이 임대차기간이 종료되지 아니하였음에도 경매법원에 배당요구를 하는 것은 스스로 더 이상 임대차관계의 존속을 원하지 아니함을 명백히 표명하는 것이어서 다른 특별한 사정이 없는 한 이를 임대차 해지의 의사표시로 볼 수 있고, 한편 민사소송법 제606조 제1항은 "배당요구사실을 경매법원이 채무자에게 통지하도록규정하고 있고 제728조가 담보권 실행을 위한 경매에도 준용하고 있으므로, 경매법원이위 법조에 정한 바에 따라 임대인에게 배당요구사실의 통지를 하면 결국 임차인의 해지의사가 경매법원을 통하여 임대인에게 전달되어 이때 해지통지가 임대인에게 도달된것으로 볼 것이니, 임대차관계는 위 배당요구통지가 임대인에 대한 도달 즉시 해지로 종료된다고 할 것이다" 고 판시하고 있습니다.

 

 

임차인의 대항력과 담보권설정일이 같은날인 경우 ?

 

문 : 임차인과 담보권자가 같은날 권리를 설정한 경우 누가우선한지 알고싶습니다.................답 : 판례에서는 주택임대차보호법규정에 의하여 인도와 주민등록을 전입신고한 다음날 대항력이 생긴다고 하고 있어 같은날 설정된 경우에는 담보권의 효력이 우선한다고 하겠습니다.판례에서는 ? 담보권자가 우선인 경우 (서울지방법원 1996. 11. 5. 선고 96가합61006호 판결). 주택임차인의 대항력 취득일(특히 주민등록 전입일)과 담보권설정일이 같은날자에 이루어 졌을 경우 담보권자가 임차인 보다 우선한다 라고 판결.? 동순위인 경우(서울고등법원 1997. 4. 16.선고 96나50393 판결). 임차인에게 불리하게 해석하는 것은 피하는 것이 바람직 하다면서 주택의 인도후주민등록 및 확정일자가 같은날 이루어진 경우 우선변제권을 취득한 시점은 주민등록을 한 그 다음날이 아니고 주택의 인도와 주민등록, 확정일자의 3가지 요건을 모두 충족한 시점이라고 판시하면서, 제1심판결을 취소 하였다. 따라서 주택임대차인의 대항력 취득일과 근저당권자의 저당권설정 등기가 같은날자에 이루어 졌을 경우 임대차와 근저당권은 동순위이다 라고 판시하였다.? 담보권자 우선의 경우(대법원 1997. 12. 12. 선고 97다22393 판결). 주택임대차보호법 제3조 제1항이 인도와 주민등록을 갖춘 다음날부터 대항력이 발생한다고 규정한 것은 제3자가 인도와 주민등록을 마친 임차인이 없음을 확인하고등기까지 경료하였음에도 같은날 임차인이 인도와 주민등록을 마침으로 인하여 입을 수 있는 불측의 피해 등을 방지하기 위해 임차인보다 등기를 경료한 권리자를선시키고자 하는 취지이고, 주택임대차 보호법 제3조의2 제1항에 규정된 우선변제적 효력은 대항력과 마찬가지로 주택임차권의 제3자에 대한 물리적 효력으로서 임차인과 제3자 사이의 우선순위를 대항력과 달리 규율하여야 할 합리적인 근거가 없다. 따라서 확정일자를 입주 및 주민등록일과 같은 날 또는 그 이전에 갖춘 경우에는우선변제적효력은 대항력과 마찬가지로 인도와 주민등록을 마친 다음날을 기준으로 발생한다라고 판시하여 그동안의 논란에 종지부를 찍었다.

 

소액세입자가 경락이후 이사할경우 유의사항

 

문 : 저는 소액세입자로 경락이 끝나고 이제는 한시도 이 집에서 살기가 싫어 이사를 가려고 하는데 이사를 가도 괜찮은지요

답 : 소액세입자의 대항력은 경락기일까지 존속하고 있어야 한다고 대법원에서 판시하고 있어우선변제를 받을 수는 있으나다만 이런점에 유의하셔야 합니다.임차인의 대항력이 경락일까지만 유지하면 된다고 하여 경락기일 이후 안심하고 주민등록을 이전하였을 경우 당해 경매절차가 항고심등에서 취소되어 신경매를 실시하게 되거나 또는 경락인의 대금미납으로 재경매가 실시되는 경우에는 신경매 또는 재경매의 경락일까지가 대항력 유지의 끝나게 되기 때문에 임차인은 예기치 않은 불이익을당할 우려가 있으므로 대금납부기일까지는 대항력을 유지하고 있어야 할 것이다.

 

 

 

배당요구와 대항력 상실은 ?

 

문 : 배당요구와 대항력 상실

답 : 대항력을 갖춘 임차인은 경락인에게 대항하여 대항력을 행사할 수 있는 권리와 경매법원에 배당요구를 하여 우선변제를 받을 수 있는 권리를 겸유하고 이 두 가지 권리 중하나를 선택하여 행사할 수 있음이 대법원의 확립된 견해인바 대항력이 있는 임차인이 배당에 참가 하였으나 임차인에게 배당된 금액이 배당요구금액을 만족시키지 못하였을시 변제 받지 못한 나머지 금액에 대해 경락인에게 대항력을 행사할 수 있는가 하는점이 그 동안 논란이 있어왔다. 달리 말해 임차인이 권리의 선택에 따라 배당요구의 권리를 행사 함으로서 임대인과의 관계에서는 임대차계약이 해지되고 경락인과의 관계에서는 대항력이 승계되지 아니한 채 상되는가 하는 문제에 있어서 대항력이 상실된다는 견해와 대항력이 상실되지 않고 나머지 금액에 대해 대항력을 행사할 수 있다는 견해가 대립되어 있었으나 이에 대해 대법원은 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 배당요구를 하였으나 순위에 따른 배당이 실시되더라도 배당 받을 수 없는 보증금잔액이 있는 경우 그 잔액에 대하여 경락인에게 동시이행의 항변을 할 수 있다(대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결)라고 하여 대항력은 상실하지 않는 것으로 판시하여 이에 관한 논란에 종지부를 찍었다.(대법원 1986.7.22.선고 86다카 466,467,468,469 판결 ; 1996.7.12.선고 94다37646 판결)

 

 

어떤경우에 우선변제권이 생기는가?

 

문 : 저는 지금도 혼동되는 것이 어떤 경우에 우선변제를 받을 수 있는지와 확정일자를 받아두어도 소액변제금액만 보장 받는지 궁금합니다.

답 : 주택임대차 보호법에서는 확정일자와 소액세입자 우선변제의 권리를 보장하고 있습니다.세입자가 선순위로 확정일자를 받아두면 소액보증금과 상관없이 전세보증금 전액을 우선변제 받을 수 있습니다.하지만 확정일자나 전세권등 아무권리도 설정하지 않았을 경우에는 소액보증금의 세입자를 보호하기 위하여 우선변제가 주어집니다.따라서 확정일자나 전세권등을 설정한다면 전세보증금 전액을 우선변제 받지만 그렇지 않은 경우에는 소액보증금만을 우선변제 받게 됩니다.

 

 

 

우선변제권의 대항력 존속시기는?

 

문 : 저는 45세된 가장인데요 전세를 살다가 집주인의 잘못으로 전셋집이 경매로 넘어가게되었습니다.그런데 하루도 이 집에서 살수가 없어 이사를 가려고 하는데 아직 경매가 진행 중이라 섵불리 이사를 하였다가는 낭패를 볼 것 같아 그대로 살고 있는데 경매도중에 이사를 가면 어떻게 되는지요?

 

답 : 우선변제권을 행사하기 위하여는 언제까지 대항력을 구비하고 있어야 하는 가에 대해그 동안 경락시까지 라는 의견, 대금 납부 시 까지 라는 의견, 배당기일까지 라는 의견들이있어 논란이 많았으나,최근 대법원 판례는 주택의 점유와 주민등록의 요건은 적어도 낙찰기일까지는 계속하여 구비하고 있어야 한다고 하였다. (대법원 1997. 10. 10. 선고 95다44597 판결).그러므로 낙찰기일까지 계속하여 그 집에서 사셔야 우선변제를 받을 수가 있으며 중도에 이사를 가시면 불이익을 볼 수가 있으니 조금 힘드시더라도 낙찰기일까지 사시기 바랍니다

 

 

임차인이 모르고 배당신청을 하지않는 경우

 

문 : 저는 대학에서 법을 공부하는 학생인데요 경매법에 관심이 있어서 문의를 드립니다.소액임차인이 우선변제받을 권리를 가지고 있으나 경매진행 사실들을 모르고 배당요구 신청을 하지못한 경우 타채권자가 소액보증금 까지 변제를 받았을 경우 소액임차인은 타 채권자를 상대로 소액보증금 반환청구소송을 할 수 있는지 여부

 

답 : 소액임차인이 임차주택에 대한 경매절차에서 경매진행사실을 몰랐다던가 하는 등의 사유로 배당에 참가하지 못하여 보증금의 우선변제를 받지 못하였을 경우,소액임차인은 경락대금중에서 배당을 받은 타 채권자를 상대로 하여 소액임차인이 배당에참가 하였더라면 받을 수 있었던 금액 상당액을 부당이득이라하여 그 반환을 청구할 수있는가 가 문제이나,이에 대해 판례는 우선변제권 있는 소액임차인이 배당요구를 하지 아니하여 근저당권자가 소액임차인이 배당받아야 할 임차보증금 상당의 금원까지 배당받은 경우 이에 의하여 실체법상의 권리가 확정되는 것은 아니므로 소액임차인은 근저당권자에 대하여 소액보증금 상당의 부당이득 반환청구권을 갖는다고 하였다. 즉 근저당권자가 소액임차인이 우선적으로 변제받아야 할 임대차보증금 상당액을 받아간이상 위 근저당권자는 위 임차보증금 상당액을 법률상 원인 없이 취득한 것이므로 그 부당이득을 반환하여야 한다고 하였다(대법원 1990. 3. 27. 선고 90다카315,322,339 결정).

 

 

우선변제금과 근저당채권과의 관계는 ?

 

문 : 우선변제금과 근저당채권과의 관계는

 

답 : 소액보증금 일정액은 선순위 근저당권자 보다도 최우선하여 배당된다.다만 근저당등이 설정된 담보채권과 관련하여서는 소액보증금의 범위와 최우선변제 금액을 규정한 법령의 적용이 소급적용은 안된다. 따라서 현재의 규정에 의하면 소액임차인에 해당되더라도 종전규정에 의하여 소액임차인에 해당되지 아니하고 이미 그 이전에 설정된 근저당권자가 있을 경우에는 임차인이근저당권자보다 순위가 늦어 최우선변제는 받지 못하는 경우가 있을 수 있다. 그러나 어떠한 경우에도 당해세금을 비롯한 조세채권보다는 항상 우선한다.

 

 

소액임차보증금과 임금우선변제 채권과의 관계는?

 

문 : 우선변제 보증금과 임금변제채권과의 관계는

 

답 : 주택임대차보호법에 의한 임차보증금 반환채권중 대통령령으로 정한 소액보증금은 다른 어떤 채권보다도 최우선으로 변제 되도록 규정 되어있다. 그러면서 다른 한편으로는 영세한 지위에 있는 근로자의 생존권 보장이라는 취지에서 마련된 임금채권중 일정금액의 최우선 변제를 규정한 근로기준법이 있어 이들 사이에 서로 우열의 문제가 제기된다.그러나 이들 모두가 사회적,경제적 약자를 보호하기 위한 특별입법으로서 어느것이 더우선한다고 할 수가 없으므로 이들 상호간에는 평등하게 배당 하여야 한다. 배당할 금원이 부족하여 이들 최우선채권자들의 채권을 모두 만족시킬 수 없을 경우에는 이들 최우선채권자들의 채권액을 기준으로 상호 비례하여 안분한 금액으로 배당을 실시한다.따라서 "소액보증금중 일정액"은 "임금채권중 일정액"과의 사이에서만 동순위일뿐 당해세금이나 선순위저당채권 기타 어떠한 우선채권보다도 최우선으로 배당하여야 한다.

 

 

 

전세권은 자동갱신 되는가?

 

문 : 저는 주택을 임차할 목적으로 전세권을 설정하였습니다.전세권 만료기간이 3개월 남았는데 아무런 이야기가 없습니다. 이 경우 어떻게 되는지요

답 : 건물의 전세권설정자가 전세권의 존속기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 전세권자에대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전전세권과 동일한 조건으로 다시전세권을 설정한 것으로 본다. 이 경우 전세권의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 본다.

 

 

 

경매와 제세금

 

세금등록세 : 낙찰대금의 3%교육세 : 등록세의 20%취득세 : 낙찰대금 2%농어촌특별세 : 취득세의 10%채권 : 내무부 고시가 기준에 의하므로 법무사나 전문가에게 의뢰 요함말소등록세 : 등기부등본 상 기입등기 된 사건 수에 따라 차이가 있다.- 취득세와 농어촌특별세는 자금이 부족할 시 낙찰대금 납부일로 부터 30일 이내에만 관할구청 세무1과에 납부하면 된다.

기간이 지나면 과태료가 20%가산된다.- 농어촌특별소비세는 전용면적 85㎡ 이하인 주택이나 아파트는 면세다. - 취득세와 등록세는 부동산 소재지 관할 구청 세무과에서 취득세고지서와 등록세고지서를 발급받아 금고 사무를 취급하는 금융기관에 납부하면 된다. - 납부시는 반드시 영수증 및 등기소 통보용 납입필 통지서를 회수받아 영수증은 보관하고 등기소 통보용 납입필통지서는 소유권이전등기 구비서류에 첨부하여야 한다.- 법원경매물건은 채권을 매입하여야 하는데 토지대장상의 등급과 공시지가표에 의한 내무부 고시가를 산출하여 주택은행에서 구입하면 된다.- 말소등록세는 등기부등본의 물권들을 지워야 하는 비용으로 건수에 따라 달라 진다.

 

 

낙찰여부에 대한 즉시항고

 

낙찰여부에 대한 즉시 항고 이해관계인은 낙찰허가 또는 불허가 결정에 의하여 손해를 받는 경우에 그 결정에 대하여즉시 항고를 할 수 있다(641조 1항) - 이해관계인이란?압류채권자배당요구채권자채무자소유자등기부에 기입된 者주민등록을 마친 임차인 등또 낙찰허가의 이유가 없거나, 또 다른 조건으로 허가할 것을 주장하는 낙찰인도 항고를 할 수 있다.(641조 2항) 채무자 또는 소유자, 낙찰인은 낙찰허가 결정에 대하여 항고할 때에는 보증으로 낙찰대금의 1/10에 해당하는 현금을 공탁하여야 한다. 하지만 항고가 기각될 때에는 항고인은 보증으로 제공한 금전의 반환을 청구하지 못하며(642조 6항) 그 보증금은 나중에 배당할 금액에 산입된다. 낙찰인은 항고가 기각되면 10%의 보증금을 돌려 받지만 년 25%이율로 계산하여 이자를지불하여야 한다.

 

 

경매와 명도소송

 

명도소송(인도명령)명도란 경락을 받은 집에 현재 살고 있는 사람을 내 보내는 일이다. 소유자나 채무자일 수도 있으며 임차인일 수도 있다. 법원의 집달관 사무소에 가서 신청을 하여 명도집행하는 경우도 있으나 순리에 따르는 것이 좋지 않을까 생각한다. 명도집행을 하는 데에도 어차피 비용이 들어가게 된다. 이 비용에다 조금 더 얹어서 어려워진 사람들에게 다소간의 이사 비용을 만들어 주는 조건으로 합의를 보는 것이 좋다. 감정에 의하여 합의가 되지 않은 경우도 있다. 이러한 경우에는 부득이 집달관 사무소를 찾을 수 밖에 없다. 집달리가 명도집행을 한다면 낙찰자나 거주자 모두가 마음이 상할 뿐만 아니라, 금전적으로도 서로가 손해를 보는 경우가 많다. 특히 중개업자는 집행할 권한이 없으므로 상호(낙찰자 와 거주자)간의 합의를 봐 주고 끝내는 것이 좋다.? 인도명령: 소유자.채무자.경매개시일 이후에 점유한 임차인등은 인도명령 대상이다. 기간은 통상 1주~1개월 정도이다.? 명도소송: 경매개시일 이전에 점유하고 있는 모든 임차인으로 명도소송은 통상 3~6개월정도가 걸린다.

 

 

최초감정가격, 최저입찰가란 ?

 

최초감정가격,최저입찰가격경매는 최초에 감정평가사가 경매물건에 대한 감정평가액을 정하고 그 금액을 최저입찰가로 경매에 붙여지게 되는데 첫번 경매에서 아무도 응찰하지 않는다면,처음 감정평가액을 정한 최저입찰가에서 20%를 제외한 금액으로 다음 경매에 나오게 되는 것이다.(예 : 감정평가사의 평가가액이1억원으로 평가되어 처음 경매가 실행되었는데 아무도 응찰하지 않고 끝나면. 이것을 유찰이라 한다. 다음 경매에 이 물건이 다시 경매로 나올때 최저입찰가액은 20%가 제외된 8천만원에 나오게 되는 것이다. 여기서 또 유찰이 된다면 다음에는 8천만원에서 20%가 삭감된 6천4백만원에 나오고 또 유찰되면 5,120만원이 되는 것이다)

 

 

경매아파트 취득 후 기존주택 양도세문제

 

[질문]93년 경기도분당에 24평 주공아파트를 분양 받아 95년11월에 입주했다.98년8월에 경매로 50평형아파트를 낙찰 받아 기존아파트는 전세를 주고 현재는 이 아파트에 거주중이다.50평형을 계속 소유할 경우 24평형은 언제 팔아야 양도세를 면제 받을 수 있나.또 연내에 32평형을 새로 구입한다면 기존 아파트 처리문제는.

[답변] 1세대가 1주택을 3년이상 보유하고 양도할 경우에는 양도소득세를 내지 않아도 된다. 이 조건에 해당하는 사람이 집을 바꿀 목적으로 새로 주택을 취득해 임 시적으로 2주택이됐을 경우에도 신규주택 취득일로부터 2년안에 종전 주택을 양도하면 비과세혜택을 받을 수 있다.따라서 기존아파트를 3년이상 보유했기 때문에 50평형 아파트의 잔금을 치른 98년8월로부터 2년이 되는 2000년8월 안에만 기존아파트를 처분하면 양도소득세를 내지 않아도 된다. 그러나 연내에 32평형을 새로 구입 할 경우에는 양도소득세를 감면 받기는 어려울 것 같다. 32평형을 사기 전에 기존 아파트 중 하나를 처분해야 1세대 1주택 요건을 갖출 수 있기 때문이다.새로 APT를 구입할 생각이라면, 우선 24평형을 처분해 양도소득세 비과세 혜택을 받는 것이 좋다. 나머지 주택은 양도 소득세를 낸다는 생각으로 연내에 주택을 구입하거나 아니면 주택구입시기를 금년 이후로 늦춰 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는 시기에 하는 것이 낫겠다.

 

주택임차인에 대한 인도명령

 

<경물 경매시 경락인의 주택임차인에 대한 부동산 인도명령의 효력>>>질문저는 '갑'으로부터 '갑'소유의 주택 중 방2칸을 보증금 3,000만원,임차기간 2년간으로 세를 얻었는데,입주하여 5개월정도 되었을때 위 주택이 경매 개시되고, 그후 6개월만에 '을'에게 경락됐습니다. '을'은 법원으로부터 부동산인도명령을 받아 '갑'이 거주하던 방 등을 넘겨받고 저에게도 방을 비워달라고 합니다.저는 근저당권이 설정된 후 입주하여 주택임차보호법상의 대항력이 없다는 말을 들었는데,임차가옥을 인도해주어야 하는지요? >>

 

답변부동산인도명령이란 경락대금을 납부한 후 6월 내에 경락인의 신청에 의하여 법원이 채무자,소유자 또는 압류의 효력이 있은후에 점유를 시작한 부동산점유자에 대하여 부동산을 경락인에게 넘겨줄 것을 명하는 것입니다(민사소송법 제647조 제1항)그런데 귀하는 위 경매 개시 이전에 다른 압류가 없었다면 위 주택이 압류된지 5개월 전부터 이미 점유하였으므로 압류의 효력이 있은 후에 점유를 시작한 부동산점유자에 해당되지 않아 부동산인도명령에 의하여 명도당하지 않을 것입니다. 그러나 귀하는 근저당권이 설정된 이후에 위 가옥을 임차하였으므로 주택임대차 보호법상의 대항력이 없어 '을'이 별도의 건물명도청구소송을 제기한다면 패소하여 결국 임차가옥을 명도해주어야 할 것으로 보입니다.

 

 

부동산 소유권 이전등기청구권에 대한 강제집행

 

질문. 저는 '갑'회사에 납부한 상가분양대금을 반환받기 위하여 소를 제기한 후 승소 판결까지 받았습니다. 그런데 '갑'회사는 그 명의의 재산은 없고 '을'로부터 매수한 부동산이 있으나 아직 소유권이전등기를 하지 않고 있습니다. 또한 '갑'회사는 위 부동산을 소유권이전등기를 하지 않은 상태에서 '병'에게 다시 매도 하려하고 있습니다. 이경우,'을'소유로 되어 있는 위 부동산에 대해 강제집행을 할 수 있는 방법은 없는지요?

 

답. 위 경우, '갑'회사는 '을'로부터 매수한 부동산의 소유권이전등기를 하지 않았으므로 등기부상 소유자는 아닙니다.그러나 '갑'회사는 '을'에 대하여 채권인 부동산 소유권이전등기청구권을 가지고 있습니다. 그러므로 귀하는 채무자인 '갑'의 주소지 관할법원에 '갑'이 제3채무자인 '을'에 대하여 가지는 부동산소유권이전등기청구권 압류신청을 하고,또 부동산 소재지 관할법원에 부동산보관인 선임과 권리이전명령을 신청할 수 있습니다(민사소송법 제577조 제2항).다만, 압류된 부동산소유권이전등기청구권은 채권이기 때문에 등기부상 공시의 방법이 없어 만일 '을'이 '갑'회사 또는 제3자에게 위 부동산의 소유권이전등기를 해줄 경우에는 귀하가 이의 무효나 취소를 구할 수는 없고, 단지 '을'에 대해 손해배상을 청구할 수 있을 뿐입니다(대법원 1992.11.10.선고 92다 4680판결).그리고 귀하는 법원으로부터 부동산소유권이전등기청구권 압류명령과 보관인 선임 및 권리이전명령을 받은 후에도 채권의 변제를 받기 위하여는 환가(換價)를 하여야 하는데,그 절차는 부동산에 대한 강제집행에 관한 규정에 따라야 합니다(민사소송규칙 제133조). 왜냐하면 부동산소유권이전등기청구권의 집행은 이전등기청구권 자제를 처분하여 그 대금으로 채권의 만족을 얻는 것이 아니고 채무자인 '갑'회사의 명의로 소유권이전등기를 마친 후 이에 대하여 강제집행을 실시하여 채권을 만족시키는 것이기 때문입니다.또한 위와 같은 권리이전명령은 강제력이 없으므로 제3채무자 '을'이 보관인에 대하여 임의로 위 부동산의 등기이행에 협력하지 않을 경우. 귀하는 추심권을 획득하기 위해 추심명령을 신청하여 추심명령을 받고,다시 추심소송을 제기하여 승소판결을 받아 위 부동산을 '갑'회사에게로 소유권이전 등기한 다음 강제경매를 신청하여 그 매각대금에서 변제받을 수 있을 것 입니다.

 

 

건물에 저당권을 설정했는데 철거가 됨

 

<멸실건물 설정 저당권에 기한 신축건물의 경매>>>

 

질문;저는 '갑'의 대지와 건물에 저당권을 설정하고 돈을 빌려주었는데,'갑'이 저당된 건물을 철거하고 새로이 건물을 신축하면서 기존 건물에 대한 멸실등기를 하지 않고 신축 건물을 보존등기한 후 '을'에게 새로운 저당권을 설정하여 건물은 하나임에도 등기부상은 2채의 건물이 됐습니다. >>

 

답변;일반적으로 저당권 설정 당시의 건물을 수리함과 동시에 그 일부를 증축한경우로서 기존 건물과 현존 건물의 동일성이 인정되는 때에는 현존 건물이 다시 보존등기 되었다 해도 후에 등기한 보존등기는 무효이고 기존 건물에 설정된 저당권의 효력이 현존 건물에도 미치게 될 것입니다.그러나 귀하가 문의하는 내용에 의하면 기존건물을 철거하고 지금의 건물을 신축한 것으로 보이며 이는 신축 건물과 멸실 된 건물이 그 재료,위치,구조 기타의 면에서 유사하다 해도 양자가 동일성이 인정되는 건물이라고는 할 수 없으므로,신축 건물에 대하여는 기존 건물에 설정됐던 저당권의 효력이 미치지 못한다고 보여집니다.다만, 대지에 대한 저당권은 그대로 유효한 것이므로 민법 제 365조(저당지상의 건물에 대한 경매청구권)에 의하여 대지에 대한 경매신청과 함께 저당권이 설정된 이후에 저당대지에 신축된 신축 건물의 경매를 신청할 수 있습니다.그러나 귀하는 대지의 경락대금에 대해서는 저당권 설정 당시의 순위에 따른 우선변제를 받을 수 있으나,건물의 경락대금에 대해서는 우선변제를 받을 수 없으며 다른 일반채권자와 동일하게 취급될 것 입니다.

 

 

다세대주택 동ㆍ호수 표시없는 주민등록의 공신력

 

질문;저는 '갑'으로부터 '갑'소유 다세대주택을 전세보증금 5,000만원에 임차하여 입주하고 주민등록을 마쳤습니다.그런데 '을'이 위 주택이 자기에게 매도되어 소유권이 이전되었다며 주택의 명도를 청구해 왔습니다.이에 다시 확인하니 주민등록상위 다세대주택의 지번만 신고되어 있고, 동ㆍ호수가 표시되어 있지 않았습니다. 이 경우 저는 '을'에게 대항할 수 없는지요?

 

답변;주택임대차보호법 제3조 제1항은 "임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.이 경우에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다"라고 규정하였습니다. 그런데 위 사안과 유사한 경우에 관한 판례를 보면" 임차인들이 다세대 주택의 동ㆍ호수 표시없이 그 부지 중 일부 지번으로만 주민등록을 한경우,그 주민등록으로써는 일반사회 통념상 그 임차인들이 그 다세대 주택의 특정 동ㆍ호수에 주소를 가진 것으로 제3자가 인식할 수 없는 것이므로 임차인들은 그 임차주택에 관한 임대차의 유효한 공시방법을 갖추었다고 볼 수 없다"(대법원 1996.2.23.선고.95다48421판결)라고 하였습니다.또한 "연립주택 가동 중 1층 102호에 대한 미등기전세권자가 주소로 연립주택 동ㆍ호수등의 표시없이 그 지번만을 신고하여 주민등록 되었다면.그 주민등록으로는 일반 사회통념상 그 미등기전세권자가 그 연립주택 가동 102호 건물에 주소를 가진 자로 등록되었다고 제3자가 인식할 수 없으므로,그 건물에 관한 미등기전세의 유효한 공시방법으로 볼 수 없다"(대법원 1995.4.28.선고.94다27428판결)라고 판시하였습니다.따라서 귀하의 경우에도 '을'에게 대항력을 주장하기 어려울 것으로 생각됩니다

 

 

이런 경우 주의하세요

 

일반적으로 최선순위 전세권은 무조건 말소되지 않는 것으로 잘못 알고 있는 경우도 있으나 최선순위 전세권의 존속기간이 만료되었거나 경매개시결정 등기일로부터 6개월이내에 만료되는 전세권은 담보물권처럼 취급되어 배당으로 소멸된다.그런 취지에서 권리분석을 해보면 상기물건은 선순위 대항력 있는 임차인이 없는 것으로 착각할 수도 있다. 그러나, 이는 매우 위험한 권리분석이다.왜냐하면, 주거용으로 사용중인 부동산은 특별법인 주택임대차보호법의 적용을 받게 되어 전세권이 소멸하게 되어도 거주와 전입신고의 요건만을 계속하여 가지고 있으므로서 낙찰자에게 대항력을 갖게되며, 확정일자 또한 구비하고 있다면 전세권과 별도로 우선변제권을 갖게된다. 일반적으로 경매시에는 세입자는 세입자의 편이다. 최선순위 전세권자인 김주동은 전세권을 말소하여도 전혀 피해가 없다. 따라서, 최선순위 전세권자인 김주동은 현재 대항력도 없고, 확정일자도 근저당권자보다 늦어 우선변제권도 없으며, 주택임대차보호법상의 소액임차인에 해당되지도 않아 현재 최저가 수준으로 보아 한푼도 배당받지 못할 것으로 보이는 임차인 이규남을 위하여 낙찰허가결정 후에 전세권을 말소하여주어 임차인인 본인과 이규남이 모두 대항력을 획득하게 할 수 있다.또한, 최선순위 전세권자인 김주동이 자의적으로 전세권 말소를 하지 않을 경우 임차인 이규남은 최선책인 자신의 전세보증금에 대한 대항력을 획득하기 위하여 공탁 및 전세권말소등기등의 대위변제절차를 진행할 확률이 높다.

 

주택임차인에 대한 인도명령

 

질문;.저는 1996년 주택 중 방 2칸을 임차하여 입주하고 주민등록전입신고를 마쳤습니다. 그런데 입주 후 5개월만에 임차주택에 대한 경매절차가 개시되어 등기부를 열람하여 보니 제가 임차하기 전에 이미 임대인이 저당권을 설정한 사실을 알게 되었고 그 후 6개월만에 다른 사람이 경락을 받았습니다. 그런데 경락인이 대금납부 후 경매법원으로부터 인도명령을 받아 소유자가 거주하던 방 등을 인도받은 후 저에게도 인도명령을 받아 집행하겠다고 합니다. 저도 인도명령의 상대방이 되는지요?

답변.;부동산인도명령이란 경락대금 납부 후 6월 이내에 경락인의 신청이 있는 때에 법원이 채무자, 소유자 또는 압류의 효력이 있은 후에 점유를 시작한 점유자에 대하여 부동산을 경락인에게 인도할 것을 명하는 제도입니다(민사소송법 제647조 제1항). 그런데 귀하는 위 주택이 압류되기 5개월 전에 임차하여 점유를 시작하여 인도명령의 상대방이 되지 않기 때문에 일단 부동산인도명령에 의하여 위 방을 명도 당하지는 않습니다. 그러나 귀하는 저당권 설정 후에 대항요건을 구비하여 대항력이 없으므로 경락인이 별도의 주택명도소송을 제기하면 패소할 수 밖에 없습니다.

 

 

주택임대차계약 체결 시 유의할 사항은?

 

질문.

주택소유자와 임대차 계약을 체결할 때 주의하여야 할 사항은 무엇인가요?

 

답변.

첫째 등기부 열람을 통한 저당권 등 담보권의 설정 여부, 가압류, 압류, 가처분등기 및 가등기의 경료 여부 등을 확인하고,

둘째 등기부상 드러나지 않는 우선변제권 있는 소액임차인확정일자부 임차인의 유무를 확인한 후, 마지막으로 임대차계약서상에 확정일자인을 받아 두어야 합니다.

 

 

임대인의 동의 없이 전대차계약을 체결한 경우

 

질문.

저는 임대차계약 체결시 임차주택에 살고 있던 갑을 소유자로 알고 계약을 체결하고 입주하여 주민등록을 마쳤습니다. 그런데 나중에 소유자는 따로 있고 갑은 임차인으로서 저에게 소유자의 동의 없이 전대를 한 것을 알게 되었습니다. 현재 주택소유자가 저에게 임차주택을 비워달라고 요구하고 있는데 임대보증금을 반환받을 때까지 이를 거부할 수 있는지요?

 

답변.

거부할 수 없습니다. 왜냐하면 임차인이 임대기간 중에 임차주택을 다른 사람에게 전대하였더라도 임대인의 동의가 없으면 전차인은 임대인에게 자신의 전차권을 주장할 수 없기 때문입니다. 따라서 귀하는 비록 대항요건을 갖추었더라도 소유자에 대하여 임차인 갑과 사이에 체결한 임대차계약관계를 주장하여 명도를 거부할 수 없고 임대보증금도 임차인 갑에 대하여만 그 반환을 청구할 수 있을 뿐입니다.

 

 

공유자 중 일부와 주택임대차계약을 체결한 경우

 

질문.

저는 갑, 을, 병 3인이 각 ?의 지분비율로 공유하고 있는 주택을 갑, 을 2인으로부터 임차하여 현재 거주하고 있습니다. 그런데 주변에서 공유주택에 관한 임대차계약은 공유자 전원과 체결하여야 유효하다고 하여 불안합니다. 제가 병에 대하여 임차권을 주장할 수 없는지요?

 

답변.

그렇지 않습니다. 왜냐하면 민법 제265조 본문은 공유물의 관리에 관한 사항은 지분의 과반수로써 결정하도록 규정하고 있고 공유주택의 임대행위는 위 관리행위에 해당하는데, 귀하의 경우 ?의 공유지분을 보유한 갑, 을과 사이에 임대차계약을 체결하였기 때문에 비록 병이 임대인에서 제외되었다고 하여도 병에 대하여 유효한 임차권을 가지고 대항할 수 있습니다.

 

 

주택의 명의신탁자와 임대차계약을 체결한 경우

 

질문.

임대차계약상의 임대인은 반드시 주택의 등기부상 소유자라야 하는지요?

 

답변.

그렇지 않습니다. 임대차는 임대인이 반드시 주택의 등기부상 소유자이어야 하는 것이 아니므로, 등기부상 소유자는 아니지만 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 자와도 임대차계약을 체결할 수 있습니다. 따라서 예컨대 임대인이 주택의 등기부상 소유자가 아니라고 하더라도 주택의 실제 소유자로서 사실상 이를 제3자에게 임대할 권한을 가지는 이상 임차인은 등기부상 소유명의자에 대하여도 임차권을 주장할 수 있다고 봅니다(대법원 1995.10.12.선고 95다22283판결).

 

 

인상된 보증금영수증에 확정일자를 받은 경우와 우선변제권

 

질문.

만일 전항의 경우에 계약 갱신과 더불어 인상된 전세보증금에 관하여 재 계약서를 작성하지 않고 임대인에게 인상된 보증금을 지급한 후 그 영수증에 확정일자를 받은 경우에도 우선변제권이 있는지요?

답변.

없습니다. 왜냐하면 주택임대차보호법 제3조의2 제1항은 우선변제권이 인정되기 위하여는 임대차계약서에 확정일자를 갖출 것이 요구되기 때문입니다.

 

 

계약을 갱신하면서 임대보증금을 인상하는 경우의 대항력 및 우선변제권

 

질문;.

저는 갑과 1994. 5. 20. 전세보증금 3,200만원, 전세기간 2년의 전세계약을 체결하고, 1994. 6. 20. 입주와 전입신고를 마침과 동시에 계약서상에도 확정일자를 받았습니다. 그 후 1995. 7. 20. 을 앞으로 임차주택에 저당권이 설정되었는데, 1996. 5. 20. 위 계약을 갱신하면서 보증금액수를 3,700만원으로 인상하였습니다. 앞으로 만일 위 저당권실행을 위한 경매가 개시되는 경우 저는 위 인상된 보증금 3,700만원을 받을 때까지 경락인에게 주택을 비워 주지 않아도 되는지요. 또 경매절차에서 위 저당권자에 우선하여 위 인상된 보증금 3,700만원의 배당을 받을 수 있는지요?

 

답변.

임대인과 임차인이 임대차계약을 갱신하면서 임대보증금을 인상하기로 합의한 경우, 인상된 금액은 인상되기 전에 설정된 저당권에 기한 경매절차의 경락인에 대하여 대항할 수 없을 뿐만 아니라 위 저당권자에 우선하여 배당을 받을 수도 없습니다. 왜냐하면 위 저당권자는 인상전의 임대보증금을 전제로 저당권을 취득하는 것이고 장래 임대보증금이 얼마 인상될 지도 예상할 수도 없기 때문에 인상된 보증금 전액에 대하여 대항력과 우선변제권을 인정한다면 저당권자의 이익을 너무 침해하는 것이 되기 때문입니다. 따라서 귀하의 경우 저당권 설정전의 보증금액인 3,200만원에 한하여 경락인에게 대항력을 행사할 수 있고 배당절차에 참가하더라도 위 3,200만원에 한하여 저당권자에 우선하여 변제받을 수 있습니다. 다만 위 인상된 보증금 3,700만원에 대하여 재 계약서를 작성하고 이에 대하여 확정일자를 받았다면 이보다 후순위인 담보권자나 일반채권자에 대하여 우선변제권을 주장할 수 있습니다.

 

 

임차인으로부터 주택을 전차한 경우

 

질문.

저는 임대보증금이 4,000만원인 임차인으로부터 임대인(집주인)의 동의하에 방1칸을 보증금 1,500만원에 다시 빌려(전차하여) 입주한 후 주민등록까지 마쳤습니다. 소액전차인으로 보호 받을 수 있는지요?

 

답변.

보호 받을 수 없습니다. 왜냐하면 귀하에게 방1칸을 빌려준 임차인(전대인)이 소액임차인에 해당하여야만 그로부터 임차한 귀하(전차인)도 소액전차인으로 보호 받을 수 있기 때문입니다.

 

 

우선변제권 행사절차

질문.

확정일자부 임차인이나 소액임차인이 경매절차에서 우선변제를 받으려면 어떠한 요건을 갖추어야 하는지요?

 

답변.

다음과 같은 요건을 갖추어야 합니다. 1) 배당요구신청 임대차계약서(확정일자부 임차인의 경우에는 임대차계약서가 공정증서로 작성되거나 임대차계약서에 확정일자가 찍혀 있어야 한다) 사본, 주민등록표등본(임차인 본인의 전입일자 및 임차인의 동거 가족이 표시된 것이어야 한다) 및 연체된 차임 등이 있을 때에는 이를 공제한 보증금 잔액에 관한 계산서를 첨부하여 경매법원에 배당요구신청서를 제출하여야 합니다. 배당요구는 반드시 경락기일까지 하여야 하고 배당요구신청서 양식(별첨 '권리신고 겸 배당요구신청서양식' 참조)은 법원에 비치되어 있습니다. 2) 임대차종료 임대기간이 끝나지 아니한 경우 우선변제권 있는 주택임차인이 경매절차에 참가하여 우선변제를 받으려면 임대차가 종료되어야 하지만(주택임대차보호법 제3조의1 제1항 단서, 제8조 제2항), 주택임차인은 임대인에게 별도의 해지 의사표시를 할 필요는 없습니다. 왜냐하면 주택임차인이 배당요구를 하면 집행법원이 민사소송법 제606조 제1항에 의하여 임대인에 대하여 그 배당요구사실을 통지함으로써 임차인의 해지의사표시가 집행법원을 통하여 임대인에게 전달되기 때문입니다. 3) 임차주택의 명도 우선변제권 있는 주택임차인이 경매법원으로부터 자신에게 우선배당된 배당금을 실제로 수령하기 위하여는 임차주택을 명도받았다는 경락인의 명도확인서를 경매법원에 제출하여야 합니다. 다만 귀하가 대항력도 있는데 보증금 중 일부만 배당 받은 경우에는 나머지 보증금을 반환 받을 때까지 경락인에게 임차주택을 비워주지 않아도 됩니다.

 

 

 

대항력 있는 확정일자부 임차인이 경락기일 이후에 배당요구를한 경우

 

질문.

저는 1995.2.1. 전세보증금 5,000만원, 전세기간을 1995.2.20. 부터 2년간으로 하는 주택임대차계약을 체결하고 입주한 후 1995.4.8. 전입신고를 마치고 1995.12.17. 확정일자도 받았습니다. 그런데 위 주택에 1997.1.3. 채권최고액 1억원의 근저당권이 설정되었고, 그 근저당권에 따른 경매절차가 개시되어 1997.6.19. 경락 되었습니다. 그런데 저는 1997.2.19. 경락기일이 경과한 후인 1997.7.7.에야 비로소 배당요구를 하였습니다. 배당기일에 임대보증금 우선변제 받을 수 있는지요?

 

답변.

배당요구는 경락기일까지 하여야 하므로 귀하는 우선변제를 받을 수 없습니다. 다만 귀하는 저당권설정 등기 전에 대항요건을 구비하여 경락인에게 임차권을 대항할 수 있기 때문에 경락인으로부터 보증금을 반환 받을 때까지 임차주택을 비워 주지 않아도 됩니다.

 

 

확정일자부 임차인이 배당요구후 경락기일 전에 주민등록을 이전한 경우

 

질문.

저는 주택을 임차하여 입주 및 주민등록을 마치고 계약서에 확정일자까지 받았습니다. 그런데 그후 임차주택에 대한 경매가 개시되자 저는 배당요구를 한 후 경락기일 이전에 자녀들의 진학 편의를 위하여 다른 곳으로 주민등록을 옮겼습니다. 저와 같은 경우에 주민등록을 전출하였기 때문에 확정일자부 임차인이라도 우선변제를 받을 수 없다고 하는데 사실인지요?

 

답변.

유감스럽지만 귀하처럼 경락기일 이전에 주민등록을 다른 곳으로 이전한 경우에는 우선변제를 받을 수 없습니다. 그 이유는 확정일자부 임차인으로서 경매절차상 배당요구를 하였더라도 우선변제를 받기 위하여는 주택의 점유와 주민등록을 경락기일까지 계속 갖추고 있어야 하기 때문입니다. 이것은 소액임차인의 경우에도 마찬가지입니다.

 

 

임대기간 2년 미만의 임대차계약이 가능한지 여부

 

질문.

저는 내년도에 국외이민을 갈 예정이기 때문에 임대기간을 1년으로 하는 임대차계약을 체결하고 싶은데 기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다는 주택임대차보호법 제4조 제1항의 규정 때문에 임대기간을 2년 미만으로 정할 수 없다는 이야기를 들었습니다. 과연 그러한 지요?

 

답변.

그렇지 않습니다. 왜냐하면 위 법이 임대기간을 최소한 2년으로 규정한 취지는 임차인의 주거 안정을 도모하기 위한 것이므로 임차인이 원하는 경우에는 임대기간을 2년 미만으로 정하는 것이 얼마든지 가능하기 때문입니다. 따라서 귀하께서는 2년 미만으로 정한 임대기간이 끝난 후에 스스로 임대기간의 만료를 이유로 임대인에게 임대보증금의 반환을 청구할 수 있습니다.

 

 

 

임대기간 만료와 계약의 갱신

 

질문.

저는 전세 입주자인데 집주인으로부터 임대기간이 끝나기 불과 몇 일전에 임대보증금을 인상하여 주거나 그것이 불가능하면 기간 만료와 동시에 집을 비워 달라는 통고를 받았습니다. 임대기간이 끝나면 반드시 집을 비워 주어야 하는지요?

 

답변.

임차주택을 비워 줄 의무가 없습니다. 그 이유는 임대인이 계약이 묵시적으로 갱신되는 것을 막기 위하여는 임차인인 귀하에게 임대기간 만료시의 명도 또는 계약갱신거절의 통지를 임대 기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 하여야 하는데 이를 하지 않았기 때문입니다. 따라서 귀하의 경우에는 계약이 종전과 동일한 조건으로 묵시적으로 갱신되었기 때문에 앞으로 2년간 임차인으로 계속 점유를 할 수 있습니다. 다만 귀하가 임대기간이 끝날 당시에 차임의 지급을 2번 이상 연체하거나 임차주택에서 마약 제조를 하는 등 주거 이외의 목적으로 사용하는 등 임차인으로서의 의무를 현저하게 위반한 경우에는 보호 받을 수 없습니다.

 

 

 

확정일자일과 저당권설정등기일이 같은 날짜인 경우

 

질문.

저는 주택임대차계약을 체결하고 먼저 입주 및 주민등록을 모두 갖춘 다음날에 계약서에 확정일자도 받았습니다. 그런데 우연히 확정일자를 받은 날에 저당권설정등기가 경료 되었습니다. 저와 저당권자 중 누가 우선하는지요?

 

답변.

같은 순위입니다. 왜냐하면 임차인과 저당권자 사이의 우선순위는 임차인이 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 최종 시점과 저당권설정등기를 마친 시점의 전후에 의하여 결정되기 때문입니다. 따라서 귀하는 저당권자와 같은 순위에서 채권액에 비례하여 평등배당을 받습니다.

 

 

확정일자부 소액임차인

 

질문.

저는 임대보증금액수가 2,000만원인 소액임차인인데 우선변제를 받을 수 있는 보증금 중 일정액(1,200만원)의 범위를 넘은 800만원에 대하여 우선변제를 받으려면 어떻게 하면 되는지요?

 

답변.

귀하가 임대차계약서상에 확정일자를 받아 두면 보증금 중 우선변제를 받지 못하는 금 800만원에 대하여 후순위 담보권자, 기타 일반채권자에 우선하여 변제를 받을 수 있습니다.

 

 

 

전입신고일과 저당권설정등기일이 같은 날짜인 경우

 

질문.

저는 주택임대차계약을 체결하고 입주를 한 후 계약서에 확정일자도 받았으나 개인 사정으로 주민등록 전입신고를 그보다 늦게 하였습니다. 그런데 나중에 등기부를 열람해 보니 전입신고를 한 날에 저당권설정등기가 된 사실을 발견하게 되었습니다. 저와 저당권자 중 누가 우선하는지요?

 

답변.

저당권자가 우선합니다. 왜냐하면 우선변제권은 확정일자를 입주 및 주민등록일과 같은 날 또는 그보다 먼저 갖춘 경우에는 대항력과 마찬가지로 인도와 주민등록을 마친 다음날에 발생하므로 귀하의 우선변제권도 전입신고를 한 다음날 (즉 저당권설정등기일 다음날)에 발생하기 때문에 저당권자가 우선하게 됩니다.

 

 

보증금을 소액으로 감액한 경우

 

질문.

저는 1996. 2월 처음 주택임대차계약 체결 당시에는 임대보증금액이 4,000만원이었는데 1998. 2월 임대계약을 갱신하면서 임대인과 합의하여 보증금액을 3,000만원으로 감액하였습니다. 이러한 경우에도 소액임차인으로 보호를 받을 수 있는지요?

 

답변.

만일 귀하가 보증금액수를 위와 같이 감액할 당시에 임차주택에 관하여 경매신청기입등기가 경료되지 아니하였다면, 앞으로 경매절차가 개시되더라도 귀하는 소액임차인으로 우선변제권을 행사할 수 있습니다.

 

 

확정일자와 같은 날짜에 수 개의 저당권이 설정된 경우

 

질문).저는 주택임대차계약을 체결하고 입주와 주민등록을 모두 갖춘 다음날에 계약서에 확정일자도 받았습니다. 그런데 우연히 확정일자를 받은 날에 순위 1, 2, 3 의 저당권이 설정되었습니다. 저와 저당권자들 사이의 우선순위는 어떻게 되는지요?

답).먼저 임차인의 임대보증금액과 각 저당권자의 피담보채권액에 비례하여 평등배당을 하고, 저당권자 상호간에는 선순위 저당권자가 그 채권액을 만족받을 때까지 후순위 저당권자의 배당액을 다 가져갑니다. 예컨대 경락대금이 8,000만원이고, 임차인의 보증금액이 4,000만원, 저당권자들의 채권액이 각 2,000만원이라면 임차인은 3,200만원(8,000 4/10)을 배당받고, 저당권자들의 배당액은 각 1,600만원(8,000 2/10)이 되지만 실제로는 1, 2 순위 저당권자가 각 2,000만원(1,600+400)을 배당받고, 3순위 근저당권자는 800만원(1,600-400-400)만을 배당받게 됩니다. 그 이유는 저당권자 상호간에는 우선순위가 분명히 정해지나 임차인이 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 최종시점과 저당권설정등기를 경료한 시점의 선후를 정하는 것은 사실상 불가능하기 때문입니다.

 

경락기일까지 배당요구를 하지 않은 경우

작성일자:2001-01-17

질문.

소액임차인이라도 경락기일까지 배당요구를 하지 않으면 우선변제를 받을 수 없는지요. 만일 우선변제를 받을 수 없다면 어떠한 구제방법이 있는지요?

 

답변.우선변제를 받을 수 없습니다. 왜냐하면 소액임차인이라도 경매법원에 경락기일까지 배당요구를 하여야만 우선변제를 받을 수 있기 때문입니다. 따라서 경락인이 명도를 청구하는 경우에는 무조건 집을 비워 주어야 합니다. 다만 배당요구를 하지 아니하여 배당을 받지 못하더라도 최선순위 담보물권 등이 등기되기 전에 임차주택에 입주하고 전입신고를 하여 대항력이 있는 경우에는 경락인으로부터 보증금을 반환 받을 때까지 임차주택을 비워 주지 않아도 됩니다.

 

 

저당권자에 우선하는 확정일자부 임차인이 여러 명 있는 경우

 

질문.

제가 임차하여 거주하는 주택에는 임차인이 여러 명 있고 각 임차인은 모두 입주와 전입신고를 마친 후 확정일자도 갖추었는데 대항요건 및 확정일자를 갖춘 최종 시점이 모두 저당권자보다 우선합니다. 임차인간의 우선순위는 어떻게 되는지요 ?

 

답변.

임차인별로 저당권자에 대한 우선변제권을 인정하되 그들 상호간에는 대항요건 및 확정일자를 최종적으로 갖춘 순서대로 우선순위가 결정됩니다.

 

 

 

처와 남편 명의로 소액임대차계약서가 별도 작성된 경우

 

질문.

저는 본인과 처 명의로 각각 별도의 소액보증금 주택임대차계약서를 작성하였으나 실제로는 하나의 주택에 함께 살고 있습니다. 이러한 경우에도 저와 처가 각각 소액임차인으로 보호 받을 수 있는지요

 

답변.

귀하의 경우는 귀하와 처를 1인의 임차인으로 보아야 하므로 소액임차인으로 각각 보호를 받을 수 없습니다. 왜냐하면 하나의 주택에 임차인이 2인 이상인데 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 1인의 임차인으로 보아 각 보증금을 합산한 금액을 기준으로 소액보증금에 해당하는지 여부를 판단하여야 하기 때문입니다

 

 

상환이행판결을 받은 확정일자부 임차인이 경매신청을 하는 경우 우 선변제권의 존부

 

질문).제가 주택을 임차하여 입주와 전입신고를 모두 마친 후 확정일자도 받고 거주하다가 임대기간이 끝나자 임대인을 상대로 보증금반환 청구소송을 제기하였으나 임대인이 임차주택의 명도와 상환으로 변제하겠다는 동시이행의 항변을 하여 상환이행의 일부승소확정판결을 받았습니다. 이제 이 판결을 채무명의로 강제경매신청을 하려고 하는데 그 경매절차에서도 제가 우선변제권을 행사할 수 있는지요?

답변).행사할 수 없습니다. 왜냐하면 귀하가 상환이행판결에 기하여 강제경매를 신청하기 위하여는 먼저 임차주택을 임대인에게 명도하였다는 사실을 증명하여야 경매절차가 개시되는데, 이를 위하여 귀하가 경락기일 이전에 임대인에게 일단 임차주택을 비워주면 우선변제권을 상실하게 되기 때문입니다. 따라서 결과적으로 귀하는 자신이 신청한 강제경매절차에서는 우선변제를 받지 못하고 일반 채권자와 평등하게 배당을 받을 수 밖에 없으므로 이 점을 주의하여야 합니다.

 

 

한 채의 주택에 소액임차인이 여러명 있는 경우

 

질문.

저는 소액임차인(보증금 1,500만원)으로서 한 채의 주택에서 다른 2인의 소액임차인(보증금 각 2,000만원, 1,200만원)과 함께 거주하고 있습니다. 위 주택에 관하여 경매절차가 개시되어 6,000만원에 경락되었는데, 저와 다른 소액임차인들은 모두 경매신청기입등기 전에 대항요건을 구비하였습니다. 저는 어느 정도의 금액을 배당 받을 수 있는지요?

 

답변.

하나의 주택에 소액임차인이 수인이고 각 보증금액이 1,200만원 이상이며(서울특별시 및 광역시) 1,200만원에 임차인수를 곱한 금액이 주택(대지 포함, 이하 같다)가액의 을 초과하는 경우에는 각 임대차계약의 선후나 보증금액수와는 관계없이 주택가액의 에 해당하는 금액을 평등하게 분할하여 배당을 받게 됩니다(주택임대차보호법 시행령 제3조 제3항). 따라서 귀하께서는 주택가액의 인 3,000만원을 평등 분할한 1,000만원(3,000만원3)을 배당받게 됩니다.

 

 

소액임차인의 우선변제권 행사요건

 

질문.

소액임차인으로서 우선변제권을 행사하기 위하여는 어떠한 요건을 갖추어야 하는지요?

 

답변.

임대보증금액에 관한 요건 이외에 다음 두 가지 요건을 갖추어야 합니다. 첫째 주택의 인도 및 주민등록(대항요건)을 경매신청기입등기 전까지 갖추고 이를 경락기일까지 계속 유지하여야 합니다. 둘째 임차주택이 경매 또는 공매에 의하여 매각되어야 합니다. 따라서 낙찰기일 이전에 임차주택에서 다른 곳으로 이사를 가거나 주민등록을 전출함으로써 대항요건을 상실하거나, 임차주택이 매매 등 법률행위에 의하여 양도된 경우에는 대항력의 유무만 문제되고 우선변제권은 인정될 여지가 없습니다.

 

 

 

주택임차인이 법인인 경우

 

질문.

법인이 사원용 주택의 마련을 위하여 주택을 임차하고 사원을 입주시킨 후 입주한 사원 명의로 주민등록을 마쳤습니다. 이러한 경우 법인도 주택임대차보호법상 주택임차인으로서 보호받을 수 있는지요 ?

답변.

보호 받을 수 없습니다. 왜냐하면 주택임대차보호법은 자연인인 무주택자의 주거 안정을 입법목적으로 하고 있고, 법인은 애당초 대항요건의 하나인 주민등록을 자신의 명의로 할 수 없을 뿐만 아니라 그 직원 명의로 주민등록을 마쳤다고 하더라도 이를 법인의 주민등록으로 볼 수 없기 때문입니다.

 

 

주택의 일부를 점포로 개조한 경우

 

질문.

저는 현재 주택의 일부를 구멍가게로 개조한 건물을 임차하여 입주와 동시에 전입신고를 마치고 그곳에서 거주하면서 구멍가게를 경영하고 있습니다. 이러한 건물도 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있는지요 ?

 

답변.

적용을 받을 수 있습니다. 왜냐하면 주택임대차보호법 제2조 단서는 임차주택의 일부를 주거 이외의 목적으로 사용되는 경우에도 같은 법이 적용된다고 규정하고 있기 때문입니다. 그러나 귀하의 주장과는 달리 건물 중 주택과 점포의 구조와 점유면적, 건물의 주된 용도 등을 참작할 때 오히려 비주거용 건물의 일부를 주거로 사용하고 있는 경우라고 판단된다면 주택임대차보호법이 적용되지 않을 수도 있습니다.

 

 

공부상 용도는 공장이나 현재 주거로 사용하는 경우

 

질문.

저는 건축물관리대장상의 용도는 공장으로 되어 있지만 현재 내부구조를 변경하여 주거로 사용하고 있는 건물을 임차하여 입주와 전입신고를 마쳤습니다. 이러한 건물도 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있는지요 ?

 

답변.

적용을 받을 수 있습니다. 어떤 건물이 주택임대차보호법의 적용의 대상이 되는 주거용건물인지 여부는 등기부, 건축물관리대장 등 공부상 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 사실상 주거로 사용하는지 여부를 기준으로 결정합니다. 따라서 공부상 용도가 상가, 공장으로 되어 있어도 이미 건물의 내부구조 및 형태가 주거용으로 용도 변경된 건물을 귀하가 임차하여 그곳에서 일상생활을 영위하면서 사실상 주거로 사용하고 있다면 주택임대차보호법이 적용됩니다. 최근 다가구용 단독주택에서 옥상의 옥탑을 주거용으로 용도 변경하는 경우를 종종 볼 수 있는데 이러 한 경우도 임차하여 실제로 주거용으로 사용하고 있으면 주택임대차보호법의 적용을 받습니다.

 

 

주택임차인이 외국인인 경우

 

질문.

저는 일본국적의 외국인으로 주택을 임차하여 입주하였으나 주민등록법상의 전입신고를 할 수 없기 때문에 주택소재지를 신체류지로 하는 전입신고를 하였습니다. 이러한 경우 주민등록을 갖추지 못하였는데 주택임대차보호법상 주택임차인으로서 보호 받을 수 있는지요 ?

 

답변.

저는 일본국적의 외국인으로 주택을 임차하여 입주하였으나 주민등록법상의 전입신고를 할 수 없기 때문에 주택소재지를 신체류지로 하는 전입신고를 하였습니다. 이러한 경우 주민등록을 갖추지 못하였는데 주택임대차보호법상 주택임차인으로서 보호 받을 수 있는지요 ? 보호 받을 수 있습니다. 왜냐하면 출입국관리법 제31조 및 제36조는 90일을 초과하여 국내에 체류하는 외국인은 외국인등록을 하여야 하고, 등록 외국인이 체류지를 변경한 때에는 신체류지에 전입신고를 하여야 한다고 규정하고 있으며, 주민등록법 시행령 제6조는 외국인은 주민등록에 관한 신고 대신에 출입국관리법에 의한 외국인등록을 하면 된다는 내용을 규정하고 있으므로 귀하의 경우에는 대항요건인 주민등록을 갖추었다고 볼 수 있기 때문입니다.

 

 

임차주택에 입주한 후 전입신고 전애 저당권이 설정된 경우

 

질문.

저는 주택을 임차하여 입주한 후 사정이 생겨 며칠이 경과한 후에 주민등록전입신고를 마쳤습니다. 그런데 그 후 등기부를 열람하여 보니 제가 임차주택에 입주한 후 전입신고를 하기 전에 임대인이 은행에서 돈을 차용하면서 저당권을 설정한 사실을 알게 되었습니다. 임대인은 이 주택 이외에는 특별한 재산없이 사업을 하는 사람인데 만일 저당권실행을 위한 경매절차가 실시된다면 제가 임차주택을 경락받은 사람에게 대항할 수 있는지요?

 

답변.

대항할 수 없습니다. 왜냐하면 저당권설정등기 전에 주택의 인도 및 주민등록을 모두 갖추어야만 주택임차인이 경락인에 대하여 대항력을 취득하는데, 귀하의 경우는 저당권이 설정된 후에 전입신고를 하였기 때문입니다.

 

 

일시적으로 주민등록을 이전한 경우

 

질문자.

저는 주택을 임차하여 주민등록전입신고까지 마치고 거주하던 중 사정이 생겨서 가족 전원의 주민등록만을 다른 곳으로 일시이전을 하였다가 다시 전입을 하였습니다. 그런데 그 사이에 저당권이 설정되고 그에 따른 경매가 실시되어 현재 경락인이 저에게 집을 비워 줄 것을 요구하고 있습니다. 임대보증금의 반환을 받지 못한 채 무조건 비워 주어야 하는 것 인지요?

 

답변.

유감스럽지만 경락인에게 무조건 집을 비워 주어야 합니다. 왜냐하면 귀하와 같이 임대기간 중에 주민등록을 옮기면 비록 그 집에서 가족과 함께 계속 거주하고 있었다고 하여도 대항력을 상실하고 그후 다시 전입신고를 하더라도 그 때부터 새로운 대항력이 다시 발생하므로 그 사이에 저당권이 설정되면 그에 기한 경매절차에서의 경락인에 대하여 임차권을 주장할 수 없기 때문입니다. 다만 귀하가 가족의 주민등록은 그대로 둔 채 본인의 주민등록만을 일시적으로 옮겼다면 대항력을 상실하지 않기 때문에 경락인에게 임대보증금의 반환을 요구할 수 있습니다.

 

 

두 필지 위에 축조된 다가구용 단독주택의 전입신고

 

질문.

저는 신축된 다가구용 단독주택 중 1실을 임차하여 입주한 후 등기부를 열람하여 보니 위 주택이 ??동 3의 1, 3의 2 두 필지 위에 축조되어 있는 사실을 발견하게 되었습니다. 이러한 경우에 주민등록표에 주택소재지의 위 양 지번 중 하나인 3의 1만 기재되어 있어도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있는지요?

 

답변.

보호를 받을 수 있습니다. 왜냐하면 건축법 제2조 제1항 제1호, 같은 시행령 제3조 제1항은 한 채의 건물이 2필지 이상에 걸쳐 건축된 경우에는 이를 하나의 대지로 보도록 규정하고 있고, 행정관서에서도 위와 같은 경우에 주민등록상에 한 필지의 지번만을 기재하고 있으므로 주택의 대지인 여러 필지 지번 중 하나만 기재한 주민등록도 유효한 공시방법이라고 할 수 있기 때문입니다.

 

 

 

주민등록상 동호수 표시가 기재되지 않은 경우

 

질문.

저는 다세대주택(여러 가구가 거주할 수 있는 건물 중 아파트처럼 각 호실마다 구분등기를 할 수 있는 주택)을 임차하여 거주하고 있는데 주민등록상에 주택소재지의 지번만 기재되어 있고 동호수 표시는 기재되어 있지 않습니다. 이러한 경우에도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있는지요?

 

답변.

보호를 받을 수 없습니다. 왜냐하면 주민등록법 시행령 제5조 제5항은 다세대주택과 같은 공동주택의 경우에는 지번 다음에 공동주택의 명칭과 동호수를 기재하도록 규정하고 있고 (예 ??빌라 ?동 ?호), 주민등록에 동호수를 기재하지 않으면 제3자의 입장에서 임차인이 그 다세대주택의 몇동몇호에 주소를 가지고 있는지 여부를 알 수 없기 때문입니다. 다만 공동주택이 아닌 다가구용 단독주택(1동의 주택에 출입문을 별도로 설치하는 등 2가구이상이 독립된 생활을 할 수 있도록 건축되었으나 아파트처럼 각 호실마다 구분등기를 할 수 없는 단독주택)의 층호수는 편의상 구분하여 놓은 데 불과하고 주민등록법 시행령에 기재하도록 규정되어 있지 않기 때문에 임차인이 전입신고를 하면서 주택소재지의 지번만 기재하여도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다.

 

 

건물의 실제 동표시가 공부와 다른 경우

 

질문) 저는 실제 동표시가 '라동'인 신축 다세대주택 101호를 임차하여 사전 입주하면서 주민등록전입신고도 '라동 101호'로 마쳤습니다. 그런데 준공검사 후 건축물관리대장이 작성되면서 '가동'으로 등재되고 그에 따라 등기부도 '가동 101호'로 보존등기됨 으로서 주민등록이 공부상의 동표시와 불일치하게 되었습니다. 이러한 경우에도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있는지요?

답변).보호를 받을 수 없습니다. 왜냐하면 주민등록이 공부상의 동표시와 일치하지 않는 경우에는 주택임대차보호법이 요구하는 유효한 공시방법인 주민등록에 해당하지 않기 때문입니다. 따라서 귀하께서는 주민등록을 가동 101호로 정정하여야 그때부터 비로소 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있게 됩니다.

 

 

공무원의 실수로 주민증록부가 잘못 작성된 경우

 

질문.)저는 임차인으로서 임차건물 소재지 지번으로 전입신고를 올바르게 하였는데, 담당공무원의 착오로 주민등록부에 지번이 다소 틀리게 등재되고 말았습니다. 이러한 경우에도 주택임대차보호법상의 보호를 받을 수 있는지요?

 

답변).보호를 받을 수 있습니다(대법원 91.8.13.선고, 91다18118판결).

 

 

 

전입신고를 잘못한 경우

 

질문.

저는 주민등록전입신고를 하면서 착오로 임차주택의 소재지 지번을 잘못 기재하여 주민등록부에 다른 지번이 기재되고 말았습니다. 이러한 경우에도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있는지요 ?

 

답변.

현재 상태로는 보호를 받을 수 없습니다. 그 이유는 임차인이 착오로 전입신고를 잘못하여 다른 지번에 주민등록이 되어 버린 경우에는 주민등록이 실제 지번과 일치하지 아니하여 주택임대차보호법상의 유효한 공시방법을 갖추었다고 볼 수 없기 때문입니다. 따라서 귀하께서는 제3자가 임차주택을 양수받거나 저당권, 가압류압류의 등기가 되기 전에 실제지번에 맞도록 주민등록을 신속하게 정정하여야만 그 때부터 비로소 보호를 받을 수 있습니다.

 

 

비주거용건물의 일부를 주거로 사용하는 경우

 

질문.

저는 현재 방 2개와 주방이 있는 다방 40평을 임차하여 그곳에서 살면서 다방을 경영하고 있는데 전체 면적 중 다방영업을 위한 부분이 27평 정도이고, 방과 부엌을 합한 주거면적이 13평 정도입니다. 이러한 경우에도 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있는지요?

 

답변

적용을 받을 수 없습니다. 왜냐하면 귀하의 경우에는 비주거용 건물 중 일부인 방과 주방을 어디까지나 다방 영업에 부수하여 주거목적으로 사용하는 것에 불과하기 때문입니다.

 

 

 

전세 든 다가구 경매로 넘어가

 

질문

전세살고 있는 다가구주택이 경매에 넘어가 전세금 6천5백만원을 모두 날릴 처지에 놓였다. 확정일자를 받았지만 전입 순위가 늦어 배당을 기대할 수 없는 상황이다. 집 주인 명의로 돼 있는 재산도 없고 특히 행방불명이어서 어떻게 할 도리가 없다. 좋은 방법이 없나. 김o0 <서울 상도동>

 

답변

매우 안타까운 일이지만 현재로선 뾰족한 대안이 없는 것 같다. 집이 경매로 넘어가 낙찰자가 결정되면 우선변제 순위에 따라 배당을 받게 된다. 상담자의 경우 소액 전세자(3천만원이하)도 아니어서 변제 순위가 늦으면 어쩔 수 없다. 집 주인이 빈털터리라고 하니 더욱 난감하다. 숨겨놓은 재산이 있으면 여기에다 가처분 신청 등을 통해 전세금을 받아내는 방법을 강구해 볼 수도 있지만 이 경우도 아니어서 도움을 줄 수 없는 입장이다. 다가구주택의 경우 세 사는 사람이 많아 전세금 총액과 은행 담보 등 다른 채권 등을 잘 챙겨본 뒤 전세계약을 해야 하는 데 이를 소홀히 해 이 같은 난감한 일을 당한 것이다. 요즘 서울 강남 일대 벤처 창업붐에 힘입어 다가구.다세대 등 원룸주택이 동이 날 정도로 인기다. 전셋값도 많이 올라 자칫 이런 함정에 빠지기 쉽다. 전셋집을 구할 때 우선 생각해야 할 사안은 이 집에 설정돼 있는 각종 권리관계를 알아봐야 한다. 가등기나 가처분이 설정돼 있는 집은 일단 피하는 게 좋다. 이런 집은 확정일자 등 전세금 안전 장치를 해 놓아도 문제가 생기면 세입자가 당하게 돼 있다. 금융기관 등이 설정한 담보권은 집값에서 그 담보 금액을 뺀 액수가 전세금보다 많으면 안심해도 좋지만 집값이 떨어졌을 때를 감안해 담보액과 전세금을 합친 액수가 집값의 70%선인 집을 고르는 게 좋다. 다가구주택은 세들어 사는 사람이 많아 전세금 총액이 얼마 인지, 특히 소액 세입자가 있는지 챙겨봐야 한다. 소액 전세자는 집이 경매로 넘어가도 낙찰대금의 50% 범위 내에서 우선 배당을 받게 된다. 따라서 나머지 돈을 갖고 순위에 따라 일반 전세자가 나눠갖게 되므로 일부는 전세금을 다 받지 못할 수도 있다. 다세대.연립.아파트 등 공동주택은 가구별로 구분 등기가 되므로 그 가구에 대한 채권 관계만 챙기면 되지만 다가구는 단독주택인데 여러 집이 거주할 수 있도록 돼 있어 전체 세입자와 채권액 등을 잘 따져봐야 한다. 강남 일대 원룸 다가구주택의 경우 전셋값이 거의 집값 수준이어서 이런 점을 조심해야 한다. 특히 공사 도중 땅을 잡혀 은행돈을 잔뜩 빌리고 완공 후 전세놓아 전세금을 챙겨 사라지는 신종 전세 사기도 벌어지기 때문이다.

 

 

 

집주인 바뀐후 경매

 

질문

저는 저당권이 설정된 아파트에 전세를 들고, 세입자로서 보호를 받으려고 곧바로 주민등록을 전입신고 하였습니다. 전세기간 중에 집주인이 바뀌고 나서 아파트가 경매되었는데, 경락대금에서 전세금을 한푼도 배당 받지 못하였습니다. 새 주인은 부도나서 재산이 전혀 없는데, 옛주인으로부터 전세금을 돌려 받을 수 있는지요?

 

답변

결론부터 말씀드리면 귀하는 옛주인으로부터 전세금을 돌려 받을 수 없습니다. 세를 든 후 주민등록 전입신고를 하면 그 다음날부터 다른 사람에게도 임대차 사실을 주장할 수 있습니다. 전입신고 후 집주인이 바뀌면 세입자는 새 주인에게 임대차사실을 주장할 수 있게 되고, 주택임대차보호법은 새 주인이 임대인의 지위를 승계하여 세를 놓은 사람으로 보게 규정하고 있습니다. 옛 주인은 세를 놓은 사람의 지위를 완전히 벗어나게 됩니다. 따라서 전세를 얻어 이사하고, 주민등록 전입신고를 한 후 집주인이 바뀌면, 세입자는 새 집주인에게만 전세금을 돌려 달라고 할 수 있습니다. 그러나 세입자가 이사를 하지 않았거나 주민등록 전입신고를 하지 않았으면 집주인이 바뀌더라도 옛 주인이 세를 놓은 사람의 지위를 그대로 유지하게 됩니다. 그 상황에서는 새 주인이 세를 놓은 사람의 지위를 승계하지 않은 것으로 봅니다. 세입자는 아직 주택임대차보호법상의 보호요건을 전혀 갖추지 않았기 때문입니다.

 

 

법원경매 배당순위는 실제 입주일 기준 산정

 

질문.)오는 10월5일 전세계약를 하게 됩니다. 4일에 전입신고를 하고, 5일에 계약서를 작성한 후 확정일자를 받으려고 합니다. 입주일은 28일인데 법적으로 문제는 없는지 또 법원경매시 배당순위는 어떻게 결정되는지요.

 

답변). 법적으로 문제는 없습니다. 그러나 입주전에 전입신고ㆍ확정일자를 갖춰도 법원경매 배당순위는 실제 입주일을 기준으로 산정합니다. 법원경매에 부쳐질 때 입주 전에 전입신고와 확정일자를 갖춰도 배당 순위는 실제 입주일을 기준으로 산정한다는 뜻입니다. 전입신고와 확정일자는 빠르면 빠를수록 좋습니다. 그러나 이는 입주를 전제로 하는 것으로 입주 후 바로 전입신고와 확정일자를 갖춰야 하는 것을 말합니다.

 

 

"주인이 집팔땐 언제든 비워줘야" 약정

 

질 문 )보증금 3천만원짜리 전세집을 2년기간으로 계약했다. 그런데 임차계약서에 집주인이 주택을 팔때는 언제든지 명도한다는 약정이 기재돼 있다. 주인이 요구하면 2년 계약기간이 지나기 전에 집을 비워줘야 하는지

.

답 변) 집주인과 세입자간에 합의가 있었다 하더라도 주택임대차보호법에 위반되고 임차인에게 불리한 내용일 때는 효력을 인정 받지 못한다. 주택임대차보호법 제10조는 "이 법의 규정에 위반된 약정중 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다"고 규정하고 있다. 따라서 질문자는 집이 팔리고 집을 비워줄 것을 요청 받아도 계약 기간인 2년동안은 계속 거주할 수 있다. 계약기간을 2년으로 정하고도 보유주택을 팔 때 언제든지 명도하기로 약정한 것은 서민인 주택임차인을 보호한다는 주택임대차보호법의 취지에 정면으로 배치되는 것이다. 주택임대차보호법 제4조는 "기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다"고 정하고 있다. 또 올3월부터 시행되고 있는 개정주택임대차보호법은 "임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다"는 단서조항을 두고 있다. 한편 집주인이 임차인에게 유리한 내용을 합의해줬을 때는 그 효력을 "부정"하지 못한다.

 

 

임차인에대한 인도명령

 

질 문)저는 1996년 주택 중 방 2칸을 임차하여 입주하고 주민등록전입신고를 마쳤습니다. 그런데 입주 후 5개월만에 임차주택에 대한 경매절차가 개시되어 등기부를 열람하여 보니 제가 임차하기 전에 이미 임대인이 저당권을 설정한 사실을 알게 되었고 그 후 6개월 만에 다른 사람이 경락을 받았습니다. 그런데 경락인이 대금납부 후 경매법원으로부터 인도명령을 받아 소유자가 거주하던 방 등을 인도받은 후 저에게도 인도명령을 받아 집행하겠다고 합니다. 저도 인도명령의 상대방이 되는지요 ?

 

답 변) 부동산인도명령이란 경락대금 납부 후 6월 이내에 경락인의 신청이 있는 때에 법원이 채무자, 소유자 또는 압류의 효력이 있은 후에 점유를 시작한 점유자에 대하여 부동산을 경락인에게 인도할 것을 명하는 제도입니다(민사소송법 제647조 제1항). 그런데 귀하는 위 주택이 압류되기 5개월 전에 임차하여 점유를 시작하여 인도명령의 상대방이 되지 않기 때문에 일단 부동산인도명령에 의하여 위 방을 명도 당하지는 않습니다. 그러나 귀하는 저당권 설정 후에 대항요건을 구비하여 대항력이 없으므로 경락인이 별도의 주택명도소송을 제기하면 패소할 수 밖에 없습니다.

 

 

 

임대보증금 인상의 경우 대항력 및 우선변제권

 

[질 문] 저는 갑과 1994. 5. 20. 전세보증금 3,200만원, 전세기간 2년의 전세계약을 체결하고, 1994. 6. 20. 입주와 전입신고를 마침과 동시에 계약서상에도 확정일자를 받았습니다. 그 후 1995. 7. 20. 을 앞으로 임차주택에 저당권이 설정 되었는데, 1996. 5. 20. 위 계약을 갱신하면서 보증금액수를 3,700만원으로 인상하였습니다. 앞으로 만일 위 저당권실행을 위한 경매가 개시되는 경우 저는 위 인상된 보증금 3,700만원을 받을 때까지 경락인에게 주택을 비워 주지 않아도 되는지요. 또 경매절차에서 위 저당권자에 우선하여 위 인상된 보증금 3,700만원의 배당을 받을 수 있는지요?

 

[답 변] 임대인과 임차인이 임대차계약을 갱신하면서 임대보증금을 인상하기로 합의한 경우, 인상된 금액은 인상되기 전에 설정된 저당권에 기한 경매절차의 경락인에 대하여 대항할 수 없을 뿐만 아니라 위 저당권자에 우선하여 배당을 받을 수도 없습니다. 왜냐하면 위 저당권자는 인상전의 임대보증금을 전제로 저당권을 취득하는 것이고 장래 임대보증금이 얼마 인상될 지도 예상 할 수도 없기 때문에 인상된 보증금 전액에 대하여 대항력과 우선변제권을 인정한다면 저당권자의 이익을 너무 침해하는 것이 되기 때문입니다. 따라서 귀하의 경우 저당권 설정전의 보증금액인 3,200만원에 한하여 경락인에게 대항력을 행사할 수 있고 배당절차에 참가하더라도 위 3,200만원에 한하여 저당권자에 우선하여 변제받을 수 있습니다. 다만 위 인상된 보증금 3,700만원에 대하여 재 계약서를 작성하고 이에 대하여 확정일자를 받았다면 이보다 후순위인 담보권자나 일반채권자에 대하여 우선변제권을 주장할 수 있습니다.

 

 

 

인상된 보증금을 확정일자 받은 경우 우선변제권

 

[질 문] 만일 전항의 경우에 계약 갱신과 더불어 인상된 전세보증금에 관하여 재 계약서를 작성하지 않고 임대인에게 인상된 보증금을 지급한 후 그 영수증에 확정일자를 받은 경우에도 우선변제권이 있는지요?

 

[답 변] 없습니다. 왜냐하면 주택임대차보호법 제3조의2 제1항은 우선변제권이 인정되기 위하여는 임대차계약서에 확정일자를 갖출 것이 요구되기 때문입니다.

 

 

임차인이 배당요구 후 경락기일 전에 주민등록을...

 

[질 문] 저는 주택을 임차하여 입주 및 주민등록을 마치고 계약서에 확정일자까지 받았습니다. 그런데 그후 임차주택에 대한 경매가 개시되자 저는 배당요구를 한 후 경락기일 이전에 자녀들의 진학 편의를 위하여 다른 곳으로 주민등록을 옮겼습니다. 저와 같은 경우에 주민등록을 전출하였기 때문에 확정일자부 임차인이라도 우선변제를 받을 수 없다고 하는데 사실인지요?

 

[답 변] 유감스럽지만 귀하처럼 경락기일 이전에 주민등록을 다른 곳으로 이전한 경우에는 우선변제를 받을 수 없습니다. 그 이유는 확정일자부 임차인으로서 경매 절차상 배당요구를 하였더라도 우선변제를 받기 위하여는 주택의 점유와 주민등록을 경락기일까지 계속 갖추고 있어야 하기 때문입니다

 

 

 

임대인의 동의없이 전대차계약을 체결한 경우

 

[질 문] 저는 임대차계약 체결 시 임차주택에 살고 있던 갑을 소유자로 알고 계약을 체결하고 입주하여 주민등록을 마쳤습니다. 그런데 나중에 소유자는 따로 있고 갑은 임차인으로서 저에게 소유자의 동의없이 전대를 한 것을 알게 되었습니다. 현재 주택소유자가 저에게 임차주택을 비워달라고 요구하고 있는데 임대보증금을 반환 받을 때까지 이를 거부할 수 있는지요?

 

[답 변] 거부할 수 없습니다. 왜냐하면 임차인이 임대기간 중에 임차주택을 다른 사람에게 전대하였더라도 임대의 동의가 없으면 전차인은 임대인에게 자신의 전차권을 주장할 수 없기 때문입니다. 따라서 귀하는 비록 대항요건을 갖추었더라 도 소유자에 대하여 임차인 갑과 사이에 체결한 임대차계약관계를 주장하여 명도를 거부할 수 없고 임대보증금도 임차인 갑에 대하여만 그 반환을 청구할 수 있을 뿐입니다.

 

 

 

입주 1개월후 전입신고...그사이 근저당 설정

 

[질 문] 전세집으로 이사한뒤 사정상 입주 1개월 후에 주민등록 전입신고를 했다. 그 뒤 혹시나 하고 등기부등본을 떼어보니 입주와 전입신고시점 사이에 채권최고액 5천만원의 근저당권이 설정돼 있었다. 경매시 주택임차권은 보호 받을 수 있는지.

 

[답 변] 근저당 설정일보다 전입신고가 늦게 됐다면 집이 경매나 공매 될 경우 경락자나 낙찰자에게 주택임차권을 주장할 수 없다. 주택임대차보호법에 따라 세입자의 대항력은 인도(입주)와 주민등록(전입신고)을 마친 다음날부터 발생한다. 따라서 전입신고 전에 근저당권이 설정됐다면 근저당권자가 우선권을 인정 받는다. 또 세입자의 대항력은 입주와 전입신고를 한 다음날부터 발생하기 때문에 전입신고와 근저당설정이 같은 날 됐을 때도 근저당권리자가 세입자보다 선순위로 인정 받는다. 주민등록은 등기와 달리 간편한 공시 방법인 만큼 권리순위에서도 후순위가 된다. 주민등록을 마친 세입자가 없는 것을 확인하고 등기까지 끝난 뒤 같은 날 세입자가 들어와서 입게 되는 제3자의 피해를 방지하자는 취지이다. 다만 질문자는 매매,증여, 상속 등의 방법으로 소유권을 취득한 일반양수인에 대해서는 주택임차권을 주장할 수 있다. 주택임대차보호법 제3조에서 "임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다"고 정하고 있기 때문이다

 

 

전세금 올리고 재계약땐 확정일자 다시 받아야

 

아파트 전세값이 2년전에 비해 큰 폭으로 오르면서 전세재계약을 둘러싸고 집주인과 세입자간의 분쟁이 끊이지 않고 있다. 이럴 때 세입자는 임대차보호법 규정을 잘 파악한 뒤 대처하는 것이 좋다.재테크전문지 '알오아이' 와 부동산전문지'부동산뱅크'의 도움으로 전세계약시 세입자의 주의사항을 문답식으로 소개한다.

 

[질 문] 주인으로부터 전세계약만료 며칠 전에 집을 비우라는 통보를 받았다. 이럴 때는 집을 비워줘야 하나.

[답 변] "집을 비워주지 않아도 된다. 현행 임대차보호법에는 집주인이 계약만료 1개월전까지 계약해지사실을 서면이나 구두로 통보하도록 돼 있다.1개월전에 통보가 없을 때에는 종전의 임대차 계약이 묵시적으로 연장되는 것으로 간주된다. 종전 임대차기간이 2년이었다면 앞으로 2년 동안은 집주인이 임의로 계약을 해지할 수 없다는 얘기다.

 

[질 문] 세입자(임차인)는 집주인에게 반드시 계약연장사실을 통보해야 하나.

[답 변] 그렇지 않다. 세입자의 경우 굳이 통보하지 않아도 된다. 또 임차인은 계약기간 중이라도 언제든지 전세계약 해지가 가능하다. 다만 해지사실을 통보 한 뒤 3개월이 지나야 효력이 발생한다.

 

[질 문] 전세보증금 증액은 언제나 가능하나.

[답 변] 임대차보호법에는 임대차 계약 후 1년 이내에는 보증금을 올리지 못하도록 돼 있다. 1년 뒤에는 5%이내에서 올릴 수 있도록 돼 있다.그러나 임대차계약이 끝나면 집주인이 20%를 올리든 1백%를 올리든 제한을 받지 않는다.

 

[질 문] 재계약을 할때는 다시 확정일자를 받아야 하나.

[답 변] 전세를 재계약할때에는 보증금을 올렸을 경우 반드시 전세계약서를 다시 작성해야 한다.확정일자도 다시 받아야 한다.가령 전세금을 5천만원에서 7천만원으로 인상해 전세계약을 했다고 하자.이럴경우 7천만원의 전세계약서를 작성하고 동사무소에 가서 확정일자를 받아야 한다.그래야 경매에 넘어 가더라도 인상된 2천만원에 대해 배당을 신청할 수 있다.그러나 보증금을 감액하거나 종전과 변동이 없을 때는 이런 과정을 거치지 않아도 된다.

 

[질 문] 전세기간은 반드시 2년으로 해야 하나.

[답 변] "그렇지 않다. 전세기간은 세입자와 집주인이 합의해 6개월,1년,1년6개월, 2년등 자유롭게 정할 수 있다.세입자는 합의된 계약기간이 끝나면 나가겠다고 주장할 수 있다.그렇지만 집주인은 약속된 계약기간이 끝나도 세입자가 계속 살겠다고 하면 계약 후 2년이 되기 전에는 나가라고 할 수 없다.

 

[질 문] 신규입주아파트 계약 시 주의사항은.

[답 변] "신규아파트는 등기부 등본이 없으므로 법률상 집주인이 누구인지 파악하기가 어렵다.이 때문에 전세계약 때에는 분양계약서와 주민등록증을 비교해 주민등록번호가 일치하는지 파악,실제 집주인과 직접 계약을 하는 것이 안전하다.

 

 

전세보증금 반환받는 법

 

[질 문] 주택에 전세 2집이 살고있는데 한집은 은행보다 선순위 다른 한집은 은행보다 후순위 입니다. 각기 2천만원에 살고있는데 경락가는 3천만원입니다. 각각 2집은 어떻게 배당을 받으며 누구한테 받는지요.

 

[답 변] 선순위인 세입자는 전세금을 전부 받지 못하면 낙찰자에게 나머지 금액을 청구할 수 있습니다. 후순위세입자는 배당이 나오지 않아도 낙찰자에게 받을 수는 없습니다. 현주인에게 다른 재산이 있는지 찾아본 후 받아내는 방법 외에는 없습니다.

 

 

 

전세연장.갱신 법률적 문제

 

수도권 일부지역의 아파트전세물건 품귀로 세입자들의 고충이 이만저만 아니다. 2년 전에는 전세값 폭락으로 전세금을 되돌려 받지 못했으나 올해는 반대로 전세값 급등으로 보증금을 올려주거나 다른 셋집을 찾아야 하는 형편이다.

 

[질 문] 지난 99년 3월에 1년간 전세계약을 했는데 집주인은 계약기간을 이유로 집을 비워주거나 전세금을 1,000만원 올려줄 것을 요구한다. 어떻게 해야 하나. [답 변] 주택임대차 기간은 최소 2년이다. 따라서 보증금을 올려주지 않고 1년 더 살 수 있다. 주택임대차보호법은 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정할 경우 그 기간을 2년으로 규정하고 있다. [질 문] 지난해 11월 집주인과 1억원(종전에는 8,000만원)에 전세계약을 갱신했다. 다시 전세계약서를 작성하고 확정일자도 받아뒀지만 지난해 7월 근저당(9,000만원)이 설정된 것을 뒤늦게 알았다. 물론 첫 계약서에 대한 확정일자는 받았는데, 전세보증금 1억원을 안심하고 되돌려 받을 수 있나. [답 변] 경매 처분될 경우 8,000만원만 되돌려 받을 수 있다. 새 계약서에 받아둔 확정일자는 근저당에 비해 후순위권리 밖에 없기 때문에 증액된 2,000만원에 대한 우선변제권은 없다. 다만 전세를 연장하거나 갱신할 경우 첫번째 계약서에 받아둔 확정일자는 계속 유효하다. [질 문] 계약을 갱신하면서 인상된 보증금(5,000만원에서 7,000만원)에 대해서 재계약서를 작성하지 않고 집주인에게 인상된 보증금 2,000만원을 지급한 후 그 영수증에 확정일자를 받았다. 전세 만료 후 인상분을 되돌려 받을 수 있는 법적 효력이 있는가.

 

[답 변] 없다. 주택임대차 보호법에는 임대차계약서에 확정일자를 갖추도록 규정하고 있다. 따라서 증액분에 대한 재계약서를 작성하고 이에 확정일자를 받아야 우선 변제권이 있다. [질 문] 지난 97년 12월 전세계약을 2년간 맺었고, 계약기간이 만료됐는데도 집주인이 아무런 의사표시가 없어 그냥 살고 있다. 그런데 최근 전세값 상승으로 보증금을 올려 달라고 하는데. [답 변] 올려주지 않아도 된다. 주택임대차보호법은 「임대인이 계약 만료 6개월에서 1개월전에 계약조건변경등을 통보하지 않으면 예전과 동일한 조건으로 임대차한 것으로 본다」고 규정하고 있기 때문이다. 물론 세든 사람도 1개월전에 통지하지 않을 경우 같은 효력이 있는데, 전세값이 오르는 상황이면 굳이 재계약여부를 통보하지 않는 것이 유리하다. 이 법은 통보하지 않으면 기존 계약조건이 그대로 연장된 것으로 간주하고 있을 뿐 「통보할 의무가 있다」는 규정은 없기 때문이다. 임대기간이 자동연장 될 경우 당연히 전세기간은 계약기간 만료일로부터 2년이다.

 

 

 

경매낙찰, 전세계약

자료출처 : 서울경제신문 [질 문]

임차인입니다. 세들고 있는 주택이 법원경매에 들어간 상태로 현재 2 회 유찰돼 조만간 3회 입찰(3월 중순 예정)에 부쳐질 예정입니다. 개인 사정상 1월중 다른 곳으로 이전해야 됩니다. 낙찰 전에 이사를 하고 주민 등록을 다른 곳으로 옮겨도 문제는 없는지요. 법원에 배당신청은 해놓은 상 태입니다.

[답변] 배당신청을 했어도 낙찰 전에 주민등록을 다른 곳으로 옮기면 대항력을 상실합니다. 임차인은 법원이나 낙찰자로부터 보증금을 돌려 받기 전까지 경매가 진행중인 주택을 점유(주민등록 이전 및 실제 거주)하고 있어야 권리를 행사할 수 있습니다. 부득이한 사정으로 낙찰 전에 다른 곳으로 이사할 수 밖에 없다면 임차 권등기를 설정해 놓은 다음 주소를 이전해야 안전합니다. [질 문]

전세 계약기간이 만료되어 새 전셋집을 구하고 있습니다. 마음에 드는 집을 발견했는데 이 집이 2주 전에 매매계약이 체결됐다는 겁니다. 잔금 일은 3월25일입니다. 전세계약을 체결하려고 하는데 현재 집주인과 미래 집주인 중 누구와 계약을 체결해야 하나요. [답 변]

전세계약은 현재 등기부등본상의 소유주와 체결하는 게 원칙입니다.즉 등기부등본상의 소유주인 현재 집주인과 계약을 체결해야 한다는 겁니다. 전세계약 체결 후 미래 집주인으로 소유권이 이전될 경우 임대인의 지위 역시 자동승계 됩니다. 좀 더 완벽하게 한다면 현재 집주인과 전세계약을 체결할 때 미래 집주인 도 배석토록 해 계약서 특약사항에 '미래 집주인 000씨가 임대인의 지위 를 승계한다'는 문구를 넣으면 됩니다.

 

 

둘째 순위의 세입자가 강제경매를 신청했는데요

 

[질문]현제 7가구가 살고있는 다가구 주택을 경락 받으려 합니다. 97년 7월 2일 새마을금고에서 9200만원 근저당이 되어 있는 집을 1순위자인 91. 5. 1(1500)에 전입된 갑을 놔두고, 두번째 순위자인 94. 1. 19일 세입자 을이 2000. 6. 13. 법원에 강제경매를 신청 현재 경매 를 기다리는 중입니다. 만약 경락을 받는다면, 강제경매를 신청한 을보다 후순위인 5가가구의 대항력은 어떤지요. 그 5가구중 4가구는 소액임대차보호법에 들어가는 3000만원 이하이고 96. 8. 21에 전입한 1가구만 5000만원입니다. 1순위인 갑(91. 5. 1/ 1500만)도 확정신고와 배당신청을 해놓은 상태입니다.

 

[답 변] 우선 권리분석을 하려면 등기부상의 기재된 모든 권리를 알아야 하는데 회원님께서 올려주신 1997.7.2근저당(새마을금고), 1991.5.1임차인A(전 입일), 1994.1.19임차인B(전입일, 강제경매신청권자), 2000.6.13강제경 매신청등기일을 기준으로 답변 드리겠습니다. 등기부상에는 현재 새마을금고가 1순위이고 그 다음 강제경매등기의 순 위입니다. 그렇다면 새마을금고의 근저당이 말소기준권리가 되어 새마을금고 이전 권리는 대항력이 인정되어 낙찰자가 인수 해야 하고 새마을금고의 근저당 이후 설정된 권리들은 모두 소멸합니다. 따라서, 당연히 임차인 A와B는 대항력 있는 임차인이고 뒤에 있는 나머지 임차인4명은 대항력이 없다 하겠습니다. 그런데, 임차인 A와B 모두 배 당신청을 하였으므로 현재로서는 인수할 금액은 없어보입니다. 다만, 대항력 없는 임차인 4명이 명도 시 애로가 있어보이는데 원만히 합의 하시는 것이 시간절약이나 비용의 절약을 가져올 것입니다.

 

임대차계약기간 갱신시 주의할 점

 

[질 문] 지금 살고 있는 집이 2월말로 2년 계약기간이 만료됩니다. 99년 2월에는 전 세금이 56백이었는데 지금 시세는 85백입니다. 해서 29백만원을 증액하려고 합니다. 증액된 전세금에 대한 계약서를 어떻게 작성해야 할까요 중개소를 통하지 않고 기존 계약서에 증액된 금액을 명시하면 된다고 하는데 절차를 알려주세요? 임대차의 권리요건 중 주민등록이전, 실거주, 확정일자 중 저희는 계약기간연장 이므로 갱신계약서 작성일기준으로 등기부 열람 후 확정일자를 받 으면 되나요? 자세히 알려주세요 증액되는 금액이 커서 조금 걱정이 됩니다.

 

[답 변] 처음에 계약하신 보증금 5600만원에 대한 전입일자 및 확정일자는 그대로 두 시고 이번에 인상하시는 2900만원에 대한 확정일자는 받아 두십시오, 만약 증액하시면서 8500만원으로 다시 계약서를 작성하시고 전입 및 확정일 자를 다시 받으신다면 전에 5600만원에 권리가 현재로 바뀌기 때문에 그만큼 순위가 늦어진다고 보시면 됩니다. 앞서 말씀드린데로 하신다면 만약 경매로 진행 시 5600만원과 2900만원의 확 정일자에 의해 각각 배당이 됩니다. 가장 좋은 것은 1998년에 처음 계약했던 날짜로 총금액인 8500만원을 확정해 놓는것이 좋겠으나 그럴수는 없기 때문에 원보증금과 인상분을 각각 설정해 놓아야 하는 것입니다. 또한 법원에 권리신고 시에도 각각의 확정일자로 배당신청을 하여야 합니다. 계약서 작성 시에는 보증금의 합산금으로 새로이 현재 날자로 작성하지 마시 고 원 계약서는 그냥 두시고 인상분에 대한 계약서만 다시 작성하시는 것이 좋습니다. 그리고 새로 작성하시는 계약서에 계약 취지(연장을 위한) 인상금액 등의 사 항을 특약사항 등으로 분명하게 명시하시는 것이 좋습니다. 만약 회원님께서 거주하시는 주택에 권리들 중에 회원님 보다 앞선 권리가 많거나 그 금액이 큰 경우에는 이사를 권해드리고 싶습니다.

 

 

임차인 항고에 대한 법원의 처리기한

 

[질문]수원지방법원 23계 사건번호99-105758을 2000년 7월 14일 최고가 입찰 로 낙찰 받은바 세입자가 8월 2일 즉시항고를 하였습니다. 이 즉시항고 에 대하여 법원의 결정시한은 언제까지이며 결정시한이 넘었는데도 결 정이 없다면 낙찰자로서는 어떻게 해야 하는지요

[답 변] 항고는 낙찰허가일로부터 1주일이내 가능하며 관할법원에 즉시항고를 하고 기각 시 대법원에 재항고를 할 수 있습니다. 항고의 이유는 임차인인 경우 주로 그 집에 오래 버티기 위해 하는 경우 가 가장 많습니다. 항고 처리 기간은 통상 즉시항고 약 3개월, 재항고 약 3개월정도의 시 간이 걸립니다. 다만, 관할법원의 즉시항고 처리기간은 다소 짧아지는 추세입니다. 이런 경우 임차인의 일부라도 배당을 받을 수 있는 사람이라면 사전에 만나서 항고하여 패소하면 항고일 이후 판결 확정일 까지 법정 최고 이 율(25%)에 의한 지연이자를 청구하여 배당 받을 금액에서 공제한다는 것을 설명하고 항고를 막거나, 항고를 취하하도록 유도해야 합니다. 명도 시 합의는 가장 좋은 해결 방법으로 생각됩니다.

 

 

다가구 임대주택 공시력

 

[질문]저는 갑 소유 다세대주택을 전세 보증금 5천만원에 임차해 주민등 록전입 신고시 지번까지만 기재하고 동호수는 표시하지 않은 채 거주 하고 있었습니다. 그러던 중 임차 주택을 사들인 을로부터 집을 비워달 라는 요구를 받았는데 이 경우 저는 을에게 주택임차인으로서의 대항력 을 주장할 수 있는지요?

[답변]주택임대차 보호법 제3조 제1항은 '임대차는 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날로부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록 이 된 것으로 본다'고 규정하고 있습니다. 또 같은 조 제2항에서 '임차주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계 한자를 포함)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다'고 규정하고 있습니다. 그리고 다세대주택은 건축관련법상 공동주택에 해당하고 주민등록법시 행령에 의하면 공동주택의 경우 동호수까지 기재하여 전입신고를 하 도록 규정하고 있습니다. 판례도 있습니다. '임차인들이 다세대주택의 동호수 표시 없이 그 부지 중 일부 지번으로만 주민등록을 한 경우 그 주민등록으로는 다세 대주택의 특정 동호수에 주소를 가진 것으로 제3자가 인식할 수 없 다. 그러므로 임차인들은 임차주택에 관한 임대차의 유효한 공시방법을 갖추었다고 볼 수 없다'(대법원 1996.2.23)고 했습니다. 다세대 주택의 경우 대항력을 취득하기 위해서는 주민등록상 주택의 지번 및 동호수까지 기재하여야 하나 귀하는 동호수를 기재하지 않 았으므로 대항요건으로서 주민등록을 갖추었다고 볼 수 없다 하겠습니다. 따라서 귀하는 을에게 임차권을 주장할 수 없을 것입니다.

 

3명이공동으로전세든경우 최우선배당가능여부...

 

[질 문] 최초근저당이 96.4월인데 3명이 전세 4,500만원에 전세들었는데 (다세대주택) 갑:전입99.3 을:전입98.4 병:전입99.7 위3인이 전세4,500 만원에 전세들었다고 되어있고(현황조사서) 배당요구는

각 전세금 1,500만원으로 하여 배당신청 되어 있는데 임대차보호법상

최우선 배당이 가능한지요?

 

[답 변] 예! 최우선변제가 이루어집니다. 주택임대차보호법에 의하면 서울, 광역시의 경우 전세금 3000만원이하 소액임차인의 경우 1200만원이 최우선변제가 됩니다. (그 외 지역은 전세금 2000만원이하 소액임차인은 800만원) 따라서 각 1200만원씩 3명이므로 3600만원이 최우선 배당이 되겠습니다

 

 

 

낙찰된 다가구의 개인등기 여부

 

[질문]저희는 다가구 건물입니다. 2000년 11월 30일자로 낙찰되었는데 주인이 지금 현재 이의신청을 해 둔 상태입니다. 은행융자금을 세입자가 분담 해서 갚고 개인등기를 하자고 하는데 가능한지 궁금합니다. 만약 개인 등기가 가능하다면 어떤 방법으로 금액을 분배해야 하는지요.

[답 변] 작년도에 "건축법 시행령 및 시행규칙"을 개정하면서 다가구주택을 다 세대로 용도변경할 수 있도록 하였읍니다. 하지만 다음의 사항을 유의하여야 합니다. 다가구주택 내 각 가구를 분리하는 벽체 두께가 다세대주택의 방화벽 기준인 19㎝를 넘지 않으면 용도변경이 불가능합니다. 다만 건물을 개보수해 이 기준에 맞추면 다세대주택으로 바꿀 수 있습니다. 또 애초에 지자체나 토공, 주공 등이 단독주택지로 분양한 땅에 지어진 다가구 주택은 다세대주택으로 변경할 수 없습니다. 택지 공급의 본래 취지에 어긋나기 때문입니다. 금액을 분배할 때는 전체토지중 해당토지지분, 전체건물연면적 중에 해당면적비율로 나누게 됩니다.

 

경매시 임차인의 권리

 

[질 문] 저는 잠실 장미아파트에 전세로 거주하고있는 임차인입니다. 등기상 내 용은 전세금 1억2천만원(2000.5월자 확정일자 및 전입), 은행의 근저당권 4500만원(2000년 7월) 입니다. 지금 은행에서 경매를 신청하려고 준비 중 입니다. 1. 제가 어떻게 처신해야지 제 전세금을 보존할 수 있는지요.그리고 경 매전 법원에서 임차인에게 통보를 해주는지요. 2. 경매시 제가 이 집을 싸게 매입할 수 있는 방법은 없는지요. 아둔한 질문이지만 배려 부탁 드립니다.

 

[답 변] 1. 본인 이전에 설정된 근저당 등의 채권액이 없다면 본인은 대항력이 생겨 낙찰자에게 전세금을 주장할 수가 있습니다. 아니면 배당을 통해 전세금을 받을 수도 있습니다. 그리고 경매 나오기 대략 2~3개월 전에 세입자는 물론 이해관계인 모두에 게 통지를 하게 됩니다. 2. 세입자로써 직접 낙찰을 받으실 수도 있겠습니다. 예상가격은 입찰당일 경쟁상황을 비롯하여 여러 가지 정황을 고려해보아 야 합니다. 만약 초보자시라면 믿을 수 있는 경매컨설팅업체에 맡기는 것이 안전할 수가 있습니다.

 

 

 

임차권 승계에 관하여

 

[질 문] 대항력있는 임차권의 양도에 관한 판례를 접하고 나서 여러 가지 궁금한 것이 생겨서 이렇게 글을 올립니다.대판87다카2905 ****아래의 글은 임대인(주인)의 동의하에 주택을 임차하는 경우***** 1>그렇다면 대항력없는 임차인의 확정일자에 의한 우선변제에도 효력을 가질수 있는지요? 2>임대보증금의 상향 혹은 하향 조정시에는 어떻게 적용될수 잇는지요? 3>임차권승계계약서의 작성요령은? 4>판례는 전입신고를 주민등록법상의 전입신고기간인 14일이내에 하면 된다고 했는데 어떤이는 퇴거신고가 폐지되었으므로 현임차인이 주민등 록을 옮기기 전에 전입신고를 하고 입주를 해야 된다는데 어떤 것이 옳은 것인지요? 5>만일 중개업자가 승계계약서를 의뢰인에게 작성 했다가 승계계약서가 무효로 판결 나면 중개업자의 책임정도는? 6>임차권 승계계약서로 작성하는것이 적당한 것인지,혹은 전대차계약서 로 적성하는것이 적당한지? 임차권 양도계약서가 적당한 용어인지?

 

[답 변] 먼저 대항력있는 임차권의 양도를 집주인이 동의한다고 가정하고 답변드립니다. 1. 집주인의 동의가 가장 중요한 부분이 될 터인데 그렇다고 한다면 이 전 임차인의 전입일과 대항력이 그대로 승계되겠습니다. 2. 보증금의 조정이 있을 시 조정된 금액에 대해서만큼은 조정시점을 기 준하여 적용 됩니다. 4. 말씀하신대로 임차인이 주민등록을 옮기기 전에 승계 받는 임차인이 전입신고를 하여야 할 것으로 사료됩니다. 5. 중개업자가 집주인의 동의가 있었는지를 확인하고 계약서에 명시한 다면 문제가 없을 것으로 판단됩니다. 하지만 중개업자의 고의, 과실로 인하여 집주인의 동의가 없었음에도 있었다고 확인 설명을 하였다면 책임을 피하기가 어려울 것으로 예상됩 니다. 3.and 6. 계약이라는 것은 형식이 법적으로 정해져 있는 것이 아니라 당사자간의 합의가 있으면 성립이 되는 것이므로 어떤 것이든 크게 구애를 받지 않겠습니다. 다만 일반적으로 사용하고 있는 전대차계약서를 통해 작성함으로써 책 임소재를 명확하게 하는 것이 좋을 것으로 사료됩니다. 아시겠지만 특약사항을 명시해 놓는 것은 필수입니다.

 

 

전세권이 1순위일 경우 대항력문제

 

[질 문] 전세권이 1순위(96.5.23)이고 ,다음에 임차인의 전입신고(96.7.20), 그 후에 저당권 설정(96.9.20)이 되고 ,저당권자의 경매신청이 있어 낙찰 이 이루어진 경우 임차인의 경락인에 대한 대항력 유무 여부

 

[답 변] 밑에서 비슷한 질문을 주셔서 답변을 드렸습니다만 전세권이 최선순위 일 경우 전세권의 존속기간을 확인해 보아야 합니다. 전세권이 최선순위일 때 다음의 경우라면 배당을 받게 됩니다. 1. 경매신청등기일 현재 전세권의 만료기간이 6개월 이내인 경우 2. 기한의 약정이 없는 전세권 (전세기간 만료로 묵시의 갱신이 된 전세권 포함) 3. 전세기간이 만료된 후 전세권자가 경매신청한 경우 입니다. 위의 사례에서 전세권의 기간이 만료되었다고 할 경우 전세권자는 낙찰 자와는 상관없이 배당을 받을 것입니다. 임차인의 경우는 말소기준권리가 (근)저당권, (가)압류, 담보가등기,강제경매 개시결정등기

등입니다. 따라서 위의 사례에서처럼 근저당이 말소기준권리가 되므로 임차인은 경락인에 인수되겠습니다. 다시말해 경락인에 대한 대항력이 인정됩니다.

 

 

집주인 부도로 인해 전세금을 돌려받지 못하고 있습니다

 

[질문] 미등기인 건물로 인하여 임대차 계약기간이 만료(99,4,23) 되었음에도 불구 하고, 현재까지 전세금(2,200만원)을 돌려 받지 못하고 있는 상황입니다. 이사를 할 수 있는 방법은 없는지요? / 대위 보존 등기 후 강제경매까지 가능 합니까?

1. 임차권 설정 등기 2. 주민등록만 남겨놓은채로 월세를 내놓고 이사 3. 가사도구 일부만 남겨놓은채로 이사후 주기별로 건물 관리 현재 상황) 1. 토지 세입자 낙찰후 소유권 이전등기 완료(최근) 2. 민사조정신청을 했으나, 집주인이 참석하지 않아 전세금을 돌려받을 수 없는 상황이라고 판단됨(10억 정도 사기로 인하여 형 선고 및 보석 출감후 잠 적가능성) 3. 토지 근저당권 설정 등기 일자:92년 5월 2일 4. 건물 건축 허가 일자:92년 7월 30일 ----건축물 대장 없음 / 미등기 5. 특별히 대책도 없이 계속 현 건물을 점유하여 살고 있음. (왜냐하면 법정지상권이 성립이 안되는 관계로 대위 보존등기 자체가 불가 하다고 알고 있기 때문)

 

[답 변] 상황을 미루어보아 토지낙찰자는 건물에 대한 철거를 명할 수도 있는 입장으 로 판단됩니다. 근저당권이후에 건물이 지어졌으므로 법정지상권이 성립될 수 없기 때문입니다. 세입자로써는 매우 불리한 입장으로 별도의 방법을 취하기가 힘든 상황입니다. 이는 민법과 소송에 관련된 사건이므로 변호사나 법률사무소를 통하여 알아 보시는 것이 보다 바람직하겠습니다.

 

 

세입자 처리문제

 

[질 문] 얼마전 경매로 다세대를 낙찰 받았습니다. 채무자는 신**이라는 여자이며 다른 곳에서 거주하고있으며 현재 이곳에는 동 사무소 및 법원 자료결과 한**라는 여자(채무자의동서)가 임차계약서 없이 무상 으로 점유하고있고(후순위임) 또 한여자가(한**와자매지간으로유추됨)임의경매 개시일이후 주소를이전해놓고있어 위장전입자로 생각되는 바. 만일 위 두사람이 무리한 요구를 하면 어떻게 대응하는 것이 현명할지 궁굼함니다 또 한가지 계약서 밎 보증금없이 사는 한**라는사용자는 명도대상인지 인도명령대상인지

궁굼합니다 아직 낙찰허가서는 받지못하였습니다.허가서 접수후진행절차도좀부탁드립니다

 

[답 변] 계약서 및 보증금없이 사는 한**는 경매개시일이전에 전입을 했다면 명도대상에 해당합니다. 경매개시일이후에 주소이전한 사람은 물론 인도명령 대상자이구요. 인도명령대상자이면 법원에 인도명령신청을 통해 내보낼 수 있는데 3~4주정도 걸립니다. 위장전입자에 관한 사항은 문제가 많이 발생하므로 전에도 여러번 밝힌 바 있듯이 법원에서 까다롭게 조사하는 추세입니다. 즉, 위장전입자들이 배당에서 제외된다는 것입니다. 하지만 낙찰자로써는 후순위 위장전입자가 배당받는 것이 명도하는데는 수월 할 것입니다. 왜냐하면 배당을 받으면 그만큼 명도가 쉬워지지만 배당에서 제외가 되면 이 의신청등으로 인해 시간이 소요되고 소송까지 가면 훨씬 많은 시간과 비용이 들어가기 때문입니다. 따라서 후순위세입자가 배당에서 제외되었을 때는 적당한 금액으로 타협을 하시는 것이 좋겠습니다. 낙찰허가 후에는 보통 30일정도 후에 대금납부일이 정해지고 대금을 납부하 면 자연적으로 소유권을 취득하게 됩니다. 그 후에 소유권이전등기를 하시면 되겠습니다.

 

 

허위임차인 관련 문의

 

[질 문] 의정부지원 경매4계 2000-24774(11월 21일 입찰)와 관련되어 질문 드리겠습니 다. 이 사건은 선순위 세입자가 있지만, 허위의 임차인이라는 이의신청이 있습니다. 임차인은 집주인의 실질적인 며느리인 것으로 보여집니다. 다만, 법적으로는 조카며느리가 됩니다.(집주인 갑은 자신의 장남인 을을 갑의 형 인 병에게 입양시켰고, 임차인은 을의 부인입니다.-근저당권자의 이 의신청서에 나와 있음) 주민등록을 확인해 보니까, 임차인은 집주인 갑 과 세대합가까지 했다가, 문제가 있다는 걸 느꼈는지, 며칠 후 집주인이 다 른 곳으로 전출해 버렸더군요. 어떻게 봐도 실질적인 며느리인 것이 분명해 보입니다. 이럴 경우 1. 법원에서 세입자로 인정해서 배당을 해 주는지? (임차인은 배당요구 했음) 2. 허위의 임차인으로 인정이 된다면 가. 세입자가 배당신청을 철회할 경우 명도소송을 해야하는지 인도명령 신청을 해야하는지 나. 세입자가 배당신청을 철회하지 않는 경우 명도소송을 해야하는지 인도명령 신청을 해야하는지. 다. 허위의 임차인을 쫓아 내는 다른 방법이 있는지 3. 이 건은 33평 아파트인데 명도소송기간이나 비용은 대략 어느 정도인지? 제가 보기에는 3번이나 떨어졌고, 현지 부동산에 확인해 보니까 시세와 큰 차이가 있더라구요. 상당히 좋은 기회인 것 같은데, 혹시 제가 놓치고 있는 게 있으면 추가로 알려 주시면 감사하겠습니다.

 

[답 변] 최근 법원 판례의 흐름이 위장임차인에 대한 판단을 까다롭게 하는 추세입니다. 그래서 위장임차인이라 판단되면 보통 배당에서 제외됩니다. 하지만 세입자가 배당이의 신청을 통해 정식 재판으로 갈 가능성도 배제할수 없습니다. 배당여부에 관해서는 집행관이 현황조사를 통해 세대가 분리된 시점, 합가된 시점, 경매 기입등기일 등을 종합하여 판사가 결정을 내리게 됩니다. 그러한 세입자는 경매기입등기이전에 전입을 했다면 명도대상에 속합니다. 명도소송시 소요되는 기간은 최소 4개월정도되고 비용은 약 50만원정도 예상하시면 되겠습니다. 만약 법원에서 세입자에게 배당을 해준다면 낙찰자는 세입자가 위장임차인임을 명확한

증거로써 제시하면서 배당이의 신청을 하여야 합니다.

 

 

 

전대차의 경우 낙찰자가 떠안을 부담은?

 

[질문] 아래의 내용이 물건의 권리 관계 입니다 전문가의 조언을 부탁드립니다 주소지 는 인천 입니다. 조00 3억100 95.02.08 확정 99.05.24 배당요구 (ㅊ수산) (2층) 김00 4000 95.05 월60만 (지층-**소주방) 성명미상 (1층-**한의원) 성명미상 (1층-**호프) 성명미상 (2층-**수산) 성명미상 (3층-**기원) 성명미상 (옥탑) 김** 1800 97.05.23 -채권자 확정 99.01.08 근저 99. 5.31 주택은행 5억2000만 (산곡동) 가등기 99. 8. 3 김** 가압 99. 8. 7 김** 950만 압류 99.11.19 동구청 강제 2000. 5.27 김** 발급일자 2000. 8. 8 조00 이 선순위인것 같은데 3억을 전부 배당 받을 수 있는 건지요 조00 이 배당철회 시에는 낙찰자가 떠안을 법적 책임액은 어디까지인지 궁금합니다 권리관계를 봐서는 조00 이 전층을 임대해서 전대차 한 것 같은데... 4층에 주택이 있는 것으로 봐서 낙찰 후 문제가 될 경우 주택부분만 조00 가 점유하는지 임차한 건물 전부분에 권리주장을 할 수 있는지요?

[답 변] 주신 자료에 의하면 조**씨가 선순위 맞습니다. 말씀하신대로 조00씨가 전층을 임차해서 전대차하고 4층을 주택으로 사 용하고 있다면 4층 주택부분만 금액을 인정받을 수는 없습니다. 확정일자를 받았다 하더라도 4층 전체에 대한 것이기 때문에 4층만 따로 떼어 주장할 수 없고 전체를 놓고서 주택이냐 아니냐를 판단할 문제입니다. 위의 경우 전체에서 주택이 차지하는 비중으로 주택여부를 판단하고 대 항력을 가늠하여야 할 것입니다. 말씀하신 것으로 보건대 대항력을 인정받기 힘들지 않을까 합니다. 그것은 판사가 판단할 문제가 되겠습니다. 이런 물건과 같은 경우 명도문제가 쉽지 않을 것으로 예상됩니다. 조**씨 뿐만 아니라 기타 임차인들도 쉽게 나가지 않을 것이므로 낙찰을 받을 생각 이시라면 명도부분을 꼼꼼하게 체크해 보시기를 바랍니다.

 

 

등기부와 다르게 전입된 경우 대항력 유무

 

[질 문] 등기부등본에 501호인데 현관문에 401호로 표기된 빌라인데 전입신고도 401호로 하여 두었으며 확정일자도 받았습니다. 최초근저당이 96년이고 401호로 전입신고가 97년이었는데 96년 근저당이 말소되어 재경매가 들어갔는데 최초근저당이 98년 입니다. 1.96년근저당이 말소되어 최초근저당이 98년인데 97년에 등기부와 다르 게 401호로 전입신고 된 세입자가 대항력이 있는지요? 2.등기부와 다르게 401호로 전입,확정일자있는 경우 배당은 받을 수 있 는지요? 3.명도소송인지 인도명령인지요?

 

[답 변] 등기부와 다르게 전입신고되었을 경우 세입자는 대항력을 인정받지 못합니다. 다시 주소를 변경하여 신고하여야만 그 다음날부터 대항력을 인정받을 수 있습니다. 새로 신고한 다음날을 기준으로 대항력이 발생되므로 98년 근저당이 배 당받고 남은 금액이 있을 때 배당이 가능합니다. 단 소액임차인(보증금 3000만원이하)에 해당한다면 1200만원은 최우선 적으로 받으실 수 있습니다. 본 경우는 정식적인 임대차계약을 한 경우이므로 인도대상이 아닌 명도 대상에 해당 하겠습니다. 지금이라도 특수주소지 변경신고를 하셔야만 피해를 최소화 시킬 수 있을 것입니다.

 

 

 

전세계약금 허위 기재 땐

 

[질 문] 부산에 사는 주부입니다. 18평짜리 다세대주택에 살고 있습니다. 전세계약 당시에 신협에 3500만원이 걸려있어 1300만원과 1200만원으로 분리해 계약하였습니다. 제 친정오빠도 99년 12월 이 집을 계약했는데 사정상 전입신고를 2000년 9월 19일에 했습니다. 그런데 이 집이 2000년 9월 20일 경매에 넘어간다고 들었습니다. 집이 경매로 넘어가면 나라에서 돈이 조금 나온다고 들었는데 저 같은 경우에 돈이 얼마나 나오는지요. 제 친정오빠도 계약자인데 괜찮은지요. 마지막으로 저희는 어떻게 처신해야 하는지 궁금합니다.

[답 변] 귀하의 경우 주택임대차보호법에서 정하는 소액임차인에 해당되기 위해 원래 의 계약금액을 허위로 2개로 나누어 계약한 것으로 최우선변제금에 따른 보호를 받을 수 없습니다. 또 법원에서 2개의 계약으로 인정해도 채권자인 신협(또는 제3 채권자)이 이러한 사실을

알고 있다면 귀하는 보장을 받을 수 없게 됩니다. 귀하께서 일정금액을 배당받게 되면 다른 채권자들이 그 만큼 피해를 보게 되 므로 각 이해관계인들은 이러한 사실을 철저히 조사할 것입니다. [질 문] 평택에서 아파트 전세를 살고있는 세입자입니다. 전세금은 4300만원입니다. 그런데 올 9월 4일자로 아파트 경매통보가 배달돼 왔습니다. 배당순위를 알고싶습니다. 1.집주인 미분양 아파트(98.02입주미등기상태) 2.집주인 실제대출일자(98.04, 주택은행 1600만원, 금호케피탈 2000만원) 3.본인 전세계약과 입주(98.8.31) 4.아파트 등기(98.10.4일자) 근저당권 설정일자 원일일(98.10.4) 주택은행 98년 10월 14일 1600만원 금호케피탈 98년 10월 14일 2000만원 5.가압류 1건 설정(2000.02.10) 6.현재 전세 만료후(2000.08.31) 재계약없이 자동 연장 처리. 7.금호캐피탈에서 경매처리(2000.09.04) [답 변] 아파트 소유자와 금융기관간 대출은 임차인인 귀하와는 아무 관계가 없습니다. 만약 임차인이 전세계약을 하는데 등기가 안돼 있어 선순위 저당권등이 있 는지 확인할 수 없는 상황에서 우선 계약을 하는 경우가 있습니다. 이때 향후 경매처분시 계약당시에는 없던 선순위 권리가 나타나 임차인이 피 해를 본다면 그것은 문제가 있습니다. 귀하와 같은 경우 전입일자와 확정일자가 등기부상의 근저당권보다 빠르므 로 배당을 통해 우선변제받거나 또는 낙찰자에게 임대차보증금의 반환을 청 구할 수 있습니다.

 

계약자와 등기자 명의가 다른계약

 

[질문]최근 한 아주머니와 아파트 매도계약을 체결했다. 그 아주머니는 계약을 자신의 아들명의로 했는데 등기할 때는 자기 이름으로 하자고 요구하고 있다. 아들이 미국 유학중이어서 부동산 등기가 안되기 때 문이라는 이유다. 계약금만 받고 잔금은 받지 않은 상태인데 어떤 조치를 취해야 하나.

[답변]계약자와 등기자 명의가 다른 계약은 불법이기 때문에 하지 말아야 한다. 질문자는 유학생 명의로 등기이전을 하라고 요구할 수 있다. 만약 매수자가 자기 주장을 내세우며 중도금이나 잔금을 지급하지 않을 때는 계약을 해제해 버릴 수도 있다. 매수인이 해외유학생이라도 국적을 상실하지 않고 있으면 이전등기를 할 수있다. 계약서상의 매수인과 등기신청서상의 등기권리자가 다를 경우 종전의 계약서 로는 이전등기를 할 수 없다. 따라서 계약서를 등기권리지의 명의로 다시 작성해야 한다. 그렇지 않으면 나중에 유학생이 계약금의 반환을 요구할 가능성도 이론상 있을 수 있다. 다른 사람의 이름을 빌려서 계약을 하고 그 사람 명의로 이전등기를 하거나 실제 매수인 명의로 계약하되 이전등기는 타인의 이름으로 하는 것은 이른바 "명의신탁"이다. 명의신탁은 "부동산 실권리자 명의등기에 관한 법률"이 금지하는 행위다. 고의로 이런 행위를 하거나 이를 알면서도 관계한 매수인,명의대여자,매도인 은 형사처벌까지 받을 수 있다.

 

 

채무자겸 선순위 임차인의 대항력 여부

 

[질 문] 임의경매실행/자산관리공사(한일은행)채무자(주)필,물상보증인.이성입니다. 주식회사필의 대표이사이며 이성씨의 동생의부인인 김자의 전입일은 19 85년9월13일 입니다 최초저당일은 1993년 8월25일 성업공사 입니다. 또 김자의 남편도 필의 대표이사 였었고 물상보증인 이성도 필의 감사인 적도 있읍니다. 필의 대표이사이며 이성씨의 제부가 5천만원의 임대차를 주장하며 항고 를 하였고 집을 비워주지 안겠다고 합니다. 채무자겸 임차인인 김자를 인도명령으로 할수있는지 여부와 대항력이 있어서 낙찰자가 인수해야지 되는지요 알고싶읍니다. 김자와 이성씨는 96년12월31일 채권은행인 한일은행에 85년9월13일부터 전입 및 주민등록은 하고 있으나 임대차계약은 체결한사실이 없다는 확인서도 작성하였습니다.

명도소송에서 이길수 있는지요?

 

[답 변] 1. 인도명령 가능여부 답은 "아니오" 입니다. 법적으로 인도명령의 대상자는 채무자, 소유자, 경매기입등기 후의 점 유자로 규정해 놓았기 때문입니다. 2. 낙찰자 인수여부 전입을 최초근저당이전에 하였으므로 낙찰자가 인수하여야 합니다. 달리 말하면 전입으로 인해 대항력이 있다는 말입니다. 3. 명도소송 승소 가능여부 임대차계약을 체결한 사실이 없다는 확인서도 작성하였다고 하였는데 구체적으로 어떤 내용인지 모르기 때문에 승소할 수 있다는 확답을 드릴 수가 없습니다. 다만 상대방에게 임대차관계가 없음을 증명할 수 있는 확실한 내용이라면 가능하겠습니다. 소송에 관한 사항을 구체적으로 알고 싶으시면 변호사나 법률사무소를 통해 알아보시는 게

좋겠습니다.

 

 

 

돌려 받지 못한 전세금, 지급명령신청내면 간단

 

[질 문] 미술교습소로 쓰던 점포의 임대차계약이 지난 98년말에 끝났지만 전세금을 한푼도 돌려받지 못하고 있다. 계약이 끝난 뒤 짐은 옮겼으나 주민등록은 옮기지 않고 가압류신청을 해둔 상태다. 집주인은 기다리라는 말뿐이다.

[답 변] 집주인을 상대로 지급명령신청이나 임대차보증금 반환청구소송을 제기하면 쉽게 승소할 수 있다. 그 후 그 지급명령이나 승소판결에 따라 집주인의 재산에 대해 강제집행을 해 보증금을 회수하면 된다. 점포 주인이 법원의 지급명령을 받은 때로부터 2주일 내에 이의를 제기 하지 않으면 지급명령은 확정판결과 같은 효력을 갖는다. 만약 이의를 제기하면 소송으로 바뀌기 때문에 오히려 사건해결이 지연될 수도 있다. 그러나 이 경우는 이의를 제기할 이유가 없어 보인다. 지급명령신청은 집주인의 주소지 관할 법원에,임대차보증금 반환청구소송은 질문자나 집주인의 주소지 관할법원에 내면 된다. 보증금 반환이 지연된데 대한 이자도 받을 수 있다. 점포를 넘겨준 다음 날부터 소장이나 지급명령이 집주인에게 송달된 날까지는 연6%,그 다음날부터는 연25%의 이자를 받을 권리가 인정된다. 또 판결이나 지급명령에 기재된 돈(이자 포함)을 전부 받을 때까지 집주인의 부동산,자동차,예금,사무실 집기 등 모든 재산에 대해 강제집행을 할 수 있다.

 

 

소액임차인이 배당요구를 안 했을 경우

 

[질 문] 오늘 다세대주택을 낙찰 받았습니다. 법원 조사로는 현재 소유자의 친형제가 경매 개시전 전입신고만 한 채 200만원에 임차하고 있는 것으로 확인되었습니다. 금액상 소액임차인이라 전액배당이 가능한걸로 아는데 문제는 확정일자도 배당요구도 하지 않고 있다는데 있습니다. 낙찰허가가 일주일정도 후면 날텐데 배당요구 없는 이런 경우도 배당이 가능한지요? 제가 어떤 조치를 취하고 대비해야 할지 알려주십시오.

[답 변] 위의 경우 소액임차인이 후순위라면 문제가 되지 않습니다. 낙찰금에서 배당이 되기 때문이죠. 문제는 선순위일 때입니다. 그 소액임차인이 확정일자를 받지 않은 선순위이고 배당요구를 하지않았으면 낙찰자가 떠안아야 합니다. 소액임차인이라 할지라도 배당요구를 하지 않았는데 배당을 해주진 않습니다. 낙찰불허가 사유가 있는지를 확인해보시고 만약 없다면 담당법원계장에게 문의를 해보시기 바랍니다. 참고로 소액임차인이 선순위라면 위의 사유는 낙찰불허가 사유가 안됩니다.

 

이중매매 뒤 소유권

 

[질문] 갑은 그 소유 임야를 을에게 팔았으나 이 사실을 알고 있는 동네주민 병은 갑에게 아직 등기이전이 안됐으니 자기에게 다시 매도할 것을 적극 권 유하여 갑은 결국 병에게 임야를 팔고 소유권이전등기를 해주었다. 이때 을 은 어떤 방법으로 구제 받을 수 있나

[답변] 갑이 자신의 임야를 을과 병에게 2중으로 매도한 경우다. 이러한 내용의 계약도 현행 민법체계에서는 원칙적으로 유효하다. 따라서 먼저 소유권이전 등기를 경료한 자가 그 부동산의 소유권을 취득하게 된다. 그러나 이처럼 부동산을 2중으로 파는 행위가 선량한 풍속, 기타 사회질 서에 위반될 때에는 이런 거래는 무효가 되고 등기절차가 끝났다해도 그 부 동산의 소유권을 취득하지 못한다. 무효가 되기 위해서는 나중에 부동산을 산 사람이 매도인이 이미 그 부동산을 팔았다는 사실을 아는 것만으로는 부 족하고, 알면서 적극 매도를 요청하는 정도가 되어야 한다. 매매가 무효가 되면 갑, 병은 서로간에 원상회복 의무를 지게 된다. 따 라서 을은 갑의 원상회복청구권을 대위 행사하여 병을 상대로 소유권이전 등기 말소청구를, 갑을 상대로는 소유권이전 등기 청구를 제기하면 문제가 된 부동산의 소유권을 취득할 수 있다. 만약 이때 병으로부터 다시 산 사람 이 있어 그 앞으로 등기가 됐더라도 이 역시 무효가 된다. 참고로 갑과 병 간의 매매계약이 유효로 인정되어도 을은 갑을 상대로 채무불이행을 원인으 로 매매계약을 해제하고 원상회복 및 손해배상을 청구할 수 있다. 또 이와 는 별도로 2중매매한 갑에 대하여 배임죄의 형사책임을 물을 수도 있다.

 

주택매매 임차인에 통보의무는 없어

 

[질 문] 99년 2월에 2년 전세계약을 체결했습니다. 그런데 얼마 전 등기부등본을 보니 지난해 10월 매매로 집주인이 바뀌게 된 사실을 뒤늦게 알게 됐습니다. 전 집주인이 임차인인 저에게 한마디 통보 없이 매매계약을 체결한 것입니다. 법적으로 문제는 없는지, 또 바뀐 새 집주인과의 전세계약 미 체결로 인한 불이익은 없는지 궁금합니다.

[답 변] 법적으로 집주인이 매매 사실을 임차인에게 통보하지 않아도 하자는 없습니다. 도의상의 문제일 뿐 건물 소유주가 자신의 건물을 매도하는데 있어 임차인에게 알려줄 의무는 없습니다. 아울러 바뀐 새 집주인과 따로 전세계약을 체결하지 않아도 귀하에게 불이익은 없습니다. 새 집주인은 전 집주인의 임대차 관계를 승계한 것으로 계약만료 후 새 집주인에게 보증금 반환을 요구하면 됩니다.

 

 

대지에만 저당권이 설정된 후 그 지상에 신축된 주택을 임차한 경우

 

[질문]저는 대지에만 근저당권이 설정된 후 그 지상에 신축된 주택을 임차하여 입주한 후 주민등록까지 마쳤는데 대지의 근저당권자가 대지 외에 건물도 경매신청 하였습니다. 저는 경락인에게 대항하여 계속 거주할 수 있는지요?

 

[답변]건물을 건축하기 이전에 대지에 저당권이 설정되었고 그 후 건물이 건축된 경우에 대지의 저당권자는 대지뿐만 아니라 건물에 대하여도 일괄경매를 청구할 수 있습니다(민법 제365조). 그러나 저당권은 대지 상에만 설정된 것이고 건물에 대해 설정된 것은 아니기 때문에 일괄경매 되더라도 건물에 대해 저당권의 효력을 주장할 수는 없습니다. 따라서 건물에 아무런 저당권이 설정되지 않은 상태에서 입주 및 주민등록의 대항요건을 마친 건물임차인은 건물경락인에 대해 대항력을 가지므로 나머지 임대기간 동안 계속 거주하다가 임대기간이 끝나면 경락인으로부터 보증금을 반환 받을 때까지 임차주택을 비워 주지 않아도 됩니다

 

 

가압류등기가 된 주택을 임차한 경우

 

[질문]저는 가압류등기가 된 집을 임차하여 입주한 후 주민등록을 마쳤습니다. 그런데 그 후 가압류채권자가 본안소송에서 승소판결을 받아 임차주택에 관한 강제경매신청을 하였습니다. 제가 그 강제경매절차에서 임차주택을 경락 받은 사람에게 대항할 수 있는지요?

 

[답변]대항할 수 없습니다. 왜냐하면 귀하가 가압류 등기 시 보다 나중에 대항요건을 모두 갖춘 이상 경락인에게 대항할 수 없기 때문입니다. 다만 귀하가 확정일자를 갖추었다면 선순위 가압류채권자보다 우선변제를 받을 수는 없지만 채권액에 비례하여 평등배당을 받게 됩니다. 예컨대 주택의 경락대금이 8,000만원, 선순위 가압류 채권권자의 채권액이 6,000만원, 귀하의 임차보증금이 4,000만원인 경우 가압류채권자가 4,800만원(8,000 6/10), 귀하가 3,200만원(8,000 4/10)을 각 배당받게 됩니다.

 

 

확정일자부 계약서 분실시 구제방법

 

[질문]저는 주택임대차계약서에 확정일자를 받아 보관하던 중 부주의로 분실하고 말았습니다. 만일 현재 거주하고 있는 임차주택에 관한 경매절차가 개시되는 경우 배당요구를 하려면 계약서가 필요하다고 하는데 어떠한 구제방법이 있는지요?

 

[답변]귀하께서는 임대인의 동의하에 임대차계약서를 다시 작성하더라도 소급하여 최초 계약서에 받은 확정일자인과 같은 날짜의 확정일자를 받을 수 없습니다. 왜냐하면 현재 확정일자부여기관의 확정일자 부여업무처리를 보면 단순히 주택임대차계약서에 확정일자를 찍어 줄뿐이고 보증금액수 등 그 계약서의 내용을 확인한 후 그에 관한 자료를 남겨두지 않기 때문입니다. 따라서 현재 귀하가 선택할 수 있는 최선의 방법은 계약서를 다시 작성하여 현재의 시점에서 새로 확정일자를 부여받는 것입니다.

 

 

후순위 저당권자가 경매를 신청하였지만...

 

후순위 저당권자가 경매를 신청하였지만 선순위 저당권이 존재하여 대항력이 없는 임차인이의 보호방법

[질문]저는 1996년 주택을 보증금 5,000만원에 임차하여 입주 및 전입신고를 마쳤는데, 그 당시에 이미 임차주택에 A은행명의로 채권최고액 1,200만원의 근저당권등기가 되어 있었고, 그 후 1997년 집주인이 B은행으로부터 다시 대출을 받으면서 B은행 명의로 채권최고액 5,000만원의 근저당권설정등기를 하였습니다. 그런데 현재 임차주택에 관하여 B은행이 경매를 신청하여 절차가 진행 중에 있습니다. 저는 어떠한 방법으로 보호 받을 수 있는지요?

 

[답변]귀하처럼 1순위저당권과 2순위저당권 사이에 주택임차인의 대항요건이 구비된 경우에 경락인의 지위는 1순위저당권을 기준으로 정하여지기 때문에 경락인에게 대항할 수 없습니다. 다만 귀하가 경락되기 전에 선순위인 A은행의 근저당채무 1,200만원을 대위변제하여 그 근저당권설정등기를 말소하면 경락인에 대하여 대항력을 행사할 수 있게 되어(대법원 1996. 2. 9. 선고 95다49523 판결) 임대보증금 5,000만원을 회수할 수 있으므로 1순위 근저당채무가 임대보증금보다 소액인 경우에는 위와 같이 대위변제하는 방법도 고려하여 볼 만 합니다. 또 귀하가 대항요건 이외에 계약서에 확정일자를 갖추었다면 경매절차에서 배당요구를 하여 경락대금 중 1순위 저당권자의 변제에 충당하고 남은 금액에서 2순위 저당권자보다 우선하여 임대보증금의 변제를 받을 수 있습니다.

 

 

경매신청기입 등기 후 확정일자를 부여 받은 경우

 

[질문]임차주택에 관하여 경매신청기입등기가 경료 된 후에도 임대차계약서에 확정일자를 부여 받을 수 있는지요, 또 부여 받은 경우 그 효력은 어떻게 되는지요?

 

[답변]임차주택에 관하여 경매신청기입등기가 경료 된 후에도 임대차계약서에 확정일자를 부여 받을 수 있는지요, 또 부여 받은 경우 그 효력은 어떻게 되는지요? 확정일자부 임차인으로서 우선변제를 받기 위하여는 반드시 경매신청기입등기 이전에 확정일자를 갖출 필요가 없습니다. 따라서 경매신청기입등기가 경료된 이후에 확정일자를 받은 경우에도 별도의 채무명의 없이 배당요구를 할 수 있고, 선순위 담보권자나 압류가압류채권자에게 우선할 수 없지만 후순위 담보권자나 기타 일반채권자보다는 우선하여 배당 받을 수 있습니다.

 

 

대항력이 없는 주택임차인의 임대보증금 회수

 

[질문]저는 주택을 금4,000만원에 임차하여 입주하고 주민등록전입신고를 마쳤습니다. 그런데 그 후 등기부를 열람하여 보니 제가 임차하기 전에 이미 임대인이 은행에서 돈을 차용하면서 저당권을 설정한 사실을 알게 되었습니다. 만일 앞으로 위 임차주택에 대한 저당권실행을 위한 경매절차가 개시된다면 저는 어떠한 방법으로 임대보증금을 회수할 수 있습니까?

 

[답변]귀하의 경우는 주택인도 및 주민등록을 갖추기 전에 이미 저당권이 설정되어 있었기 때문에 경락인에게 대항력을 행사할 수 없습니다. 그러나 계약서에 확정일자를 받아두면 앞으로 경매절차에서 배당요구를 하여 선순위 근저당권자의 채무 변제에 충당하고 남은 배당대금이 있는 경우 후순위 저당권자와 기타 일반채권자에 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있으므로 임차주택의 담보가치가 충분하다면 지금이라도 계약서에 확정일자를 받아두는 것이 좋습니다.

 

 

대항요건 구비 후 임차주택이 다른 사람에게 양도된 경우

 

[질문]저는 주택을 임차하여 입주 후 주민등록을 마쳤는데 임대인이 임차주택을 다른 사람에게 양도하였습니다. 제가 임차주택의 양수인에게 임차권을 주장할 수 있는지요. 만일 임대기간이 끝난 후 임대보증금을 반환 받지 못하고 있는 사이에 주택이 양도되면 어떻게 되는지요?

 

[답변]귀하는 양수인에게 임차권을 주장할 수 있습니다. 왜냐하면 주택임차인이 대항요건을 갖춘 후 주택이 양도되면 양수인은 임대인의 지위를 당연히 승계하는 것으로 되기 때문입니다. 따라서 귀하는 양수인과 다시 임대차계약을 체결할 필요 없이 나머지 임대기간 동안 계속 거주하다가 임대기간이 끝나면 양수인으로부터 보증금을 반환 받을 수 있습니다. 그리고 임대기간이 끝난 경우에도 귀하가 임대보증금을 반환 받을 때까지는 임대차관계는 계속하는 것으로 보게 되고, 그 상태에서 임차주택을 양수한 자는 임대인의 지위를 승계하게 되므로 설사 양수인이 명도를 청구하는 경우에도 보증금을 반환 받을 때까지는 임차주택을 비워 줄 의무가 없습니다.

 

 

가압류된 주택을 양수한 사람(제3취득자)과 임대차계약을 체결한 경우

 

[질문]저는 가압류된 주택을 양수한 사람으로부터 가압류가 해제될 것이라는 말을 믿고 주택을 임차하여 입주후 주민등록을 마치고 확정일자까지 갖추었습니다. 그런데 그 후 가압류채권자가 본안소송에서 승소판결을 얻어 위 주택에 대한 강제경매를 신청하였습니다. 저는 어떠한 방법으로 보호를 받을 수 있습니까?

 

[답변]귀하의 경우에는 경락인에게 대항할 수 없고, 확정일자를 갖추거나 소액임차인이라도 배당요구를 할 수 없습니다. 다만 배당을 실시한 결과 잉여액이 있는 경우에는 제3취득자에게 교부될 잉여금교부청구권을 가압류한 후 압류 및 추심명령 또는 전부명령을 받아 임대보증금 중 일부를 회수할 수도 있습니다.

 

 

 

확정일자 부여방법

 

[질문]확정일자란 무엇이고 임대차계약서에 어떠한 방법으로 부여받습니까?

 

[답변]임대차계약서상의 확정일자란 그 날짜 현재 그 문서가 존재하고 있었다는 사실을 증명하기 위하여 임대차계약서의 여백에 등기부번호를 기입하고 확정일자인을 찍어 주는 것을 말합니다. 확정일자는 첫째 임대차계약서에 위 공증기관에서 확정일자인을 찍어 주는 방법, 둘째 임대차계약서에 법원등기소의 공무원과 읍면동사무소의 공무원이 확정일자인을 찍어 주는 방법의 세 가지 유형에 의하여 부여 받을 수 있습니다. 그런데 현재 일반 국민들이 주로 이용하는 방법은 세 번째 방법인데 그 중에서도 특히 인근 읍면동사무소를 이용하면 주민등록전입신고를 하면서 동시에 확정일자를 부여 받을 수 있으므로 시간과 노력을 절약할 수 있습니다. 그리고 임대차계약서의 확정일자는 임대인의 동의 없이 임차인 또는 계약서 소지인이 언제든지 계약서 원본을 제시하고 구두로 청구하면 받을 수 있고 수수료는 1건당 600원(공증기관은 1000원임)입니다. 그리고 공증인사무소, 법무법인 또는 공증인가 합동사무소 등 공증기관에서 임대차계약서를 공정증서로 작성하여도 확정일자를 받은 것과 동일한 효력이 있습니다. 확정일자를 받지 않으면 선순위 담보권자 등이 있는 경우 경락으로 임차권이 소멸하여 경락인에게 대항하지 못하고 소액임차인이 아닌 한 배당을 받을 수 없으나, 확정일자를 받아두면 후순위 담보권자나 일반채권자에 우선하여 배당 받을 수 있습니다. 따라서 확정일자는 임차인에게 우선변제권을 인정하는 반면 그 절차가 간단하고 비용도 거의 들지 않기 때문에 받아두면 편리합니다.

 

 

임차권등기명령절차의 진행

 

[질문]임차권등기명령절차의 진행

 

[답변]임차권등기명령절차는 임차인이 임대차계약이 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 경우에 법원에 임차권등기명령신청을 하면 법원에서 먼저 서면심리방식에 의하여 임차권등기명령의 발령여부를 심리하여 그 신청이 이유있다고 인정되면 임차권등기명령을 발령합니다. 그리고 법원은 위와 같이 발령한 임차권등기명령의 효력이 발생하면 임차주택의 소재지를 관할하는 등기소에 지체없이 재판서 등본을 첨부하여 임차권등기를 촉탁하고, 등기관이 건물등기부에 임차권등기를 기입하게 됩니다.

 

 

임차권 등기명령신청서류 구성은?

 

[질문]임차권 등기명령신청서류는 무엇이 있나요?

 

[답변]가. 임차권등기명령신청서류는 다음과 같이 이루어져야 합니다. (1) "임차권등기명령신청서"라는 제목의 서면 (2) 다음과 같은 종류의 각종 첨부서류 *임대인의 소유로 등기된 주택에 대하여는 등기부등본 *임대인의 소유로 등기되지 아니한 주택에 대하여는 건축물관리대장 등 즉시 임대인의 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명할 서면 *임대차계약의 체결사실 및 그 계약내용을 증명하기 위한 임대차계약증서 사본 *임차인이 신청 당시에 이미 법 제3조제1항의 규정에 의한 대항력을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류(주민등록등본 등), 제3조의2제2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류 및 공정증서로 작성되거나 확정일자가 찍혀있는 임대차계약증서 사본 * 임대차목적물에 관한 등기부상의 용도가 공장, 점포 등과 같이 주거시설이 아닌 경우에는 임대차계약체결시부터 현재까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류(건물사진 등 이용현황을 증명할 수 있는 자료) (3) 소송대리인이 있는 경우에는 신청서에 그의 성명 등을 기재하신 후, 위임장, 등기부등본 등 그 자격을 증명하는 서면을 첨부하셔야 합니다. 나. 신청인은 임차권등기명령신청서류를 법원에 제출하기 전에 임차권등기명령신청서의 기재에 누락이 있는지 여부와 필요한 첨부 서류를 모두 구비하였는지 여부를 잘 확인하여 주시기 바랍니다

 

 

임차인이 점유보조자를 통하여 점유하는 경우

 

[질문]저는 시골 출신 대학 1학년생인데 현재 방 1칸을 임차하여 전입신고를 하고 입주하여 자취를 하고 있습니다. 그런데 아직 미성년자이기 때문에 시골에 거주하는 부친이 임대차계약을 체결하였습니다. 이러한 경우에도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있는지요 ?

 

[답변]보호를 받을 수 있습니다. 왜냐하면 임차인인 부친이 귀하를 통하여 점유하는 것으로 되기 때문에(이러한 경우 귀하는 부친의 점유보조자가 되는 것입니다 ) 귀하가 점유와 주민등록이라는 대항요건을 갖춘 이상 임차인인 부친이 대항력을 취득하는 것으로 되기 때문입니다.

 

 

임차주택이 미등기건물인 경우

 

[질문]제가 현재 임차하고자 하는 주택이 미등기인데 이러한 건물에도 주택임대차보호법이 적용되어 임대차계약서에 확정일자를 받아 두면 우선변제권을 행사할 수 있는지요

 

[답변]미등기건물이라도 주택인 이상 주택임대차보호법의 적용을 받습니다. 따라서 귀하의 경우에도 임대차계약서에 확정일자를 받아 두면 앞으로 위 주택에 보존등기가 경료 되고 저당권이 설정되어 경매되더라도 저당권자에 우선하여 임대보증금을 변제받을 수 있습니다. 다만 임대차계약을 체결하기 전에 귀하에게 임대하는 사람이 실제소유자(건축물관리대장에 의하여 건물소유자로 확인된 신축자)이거나 그로부터 임대권한을 부여받은 사람인지 여부를 확인하여 보아야 합니다.

 

 

 

일시적으로 주민등록을 이전한 경우

 

[질문]저는 주택을 임차하여 주민등록전입신고까지 마치고 거주하던 중 사정이 생겨서 가족 전원의 주민등록만을 다른 곳으로 일시이전을 하였다가 다시 전입을 하였습니다. 그런데 그 사이에 저당권이 설정되고 그에 따른 경매가 실시되어 현재 경락인이 저에게 집을 비워 줄 것을 요구하고 있습니다. 임대보증금의 반환을 받지 못한 채 무조건 비워 주어야 하는 것 인지요?

 

[답변]유감스럽지만 경락인에게 무조건 집을 비워 주어야 합니다. 왜냐하면 귀하와 같이 임대기간 중에 주민등록을 옮기면 비록 그 집에서 가족과 함께 계속 거주하고 있었다고 하여도 대항력을 상실하고 그 후 다시 전입신고를 하더라도 그 때부터 새로운 대항력이 다시 발생하므로 그 사이에 저당권이 설정되면 그에 기한 경매절차에서의 경락인에 대하여 임차권을 주장할 수 없기 때문입니다. 다만 귀하가 가족의 주민등록은 그대로 둔 채 본인의 주민등록만을 일시적으로 옮겼다면 대항력을 상실하지 않기 때문에 경락인에게 임대보증금의 반환을 요구할 수 있습니다.

 

 

동거가족만 전입신고를 한 경우

 

[질문]저는 주택을 임차하여 가족과 함께 입주하여 거주하고 있으나 사정이 있어서 처와 자녀만 주민등록 전입신고를 하고 임차인인 저는 전입신고를 하지 못하고 있습니다. 이러한 경우에도 대항요건을 갖추었다고 할 수 있는지요?

 

[답변]할 수 있습니다. 왜냐하면 임차인의 처나 자녀와 같이 임차인 본인과 공동생활을 영위하는 가족만이 주민등록 전입신고를 하여도 주택임대차보호법상의 대항요건인 주민등록을 마친 것으로 볼 수 있기 때문입니다.

 

 

주상복합건물이 주거용인지 상업용인지 여부 확인은

 

[질문]상가와 주택의 복합건물의 주택에 세들어 사는 세입자 입니다.건물주인이 연대보증을 해주었는데 일이 잘못되어서 경매가 진행중에 있는데 저는 주변에서 들리는 이야기는 복합건물은 주택임대차 보호법에 의한 소액보증금의 우선변제를 받을수 없다고 하는데 그게 사실인지요?

 

[답변]상가와 주택의 복합용도로 되어 있는 경우에는 그건물의 주용도가 무엇인지에 따라 다른데요 귀하께서 질의하신 내용만 으로는 정확히 어떤건물에 해당하는지는 알수없으나 대법원의 판례를 몇가지 소개하겠습니다.첫째 건물의 주된 목적이 비주거용 건물로 보는 경우(1987. 3. 24. 86다카 823)사건은 임차인이 세들어사는 건물에서 침식을 하면서 변압기용 절연유여과기 제작업을 경영하고 있고 위 점유부분은 등기부상 시멘트 벽돌조 슬라브지붕으로 평가된 점포로서 건평 208.25평방미터 중의 건평 41.9평방미터로서 그 구조는 영업을 위한 홀부분이 27평방미터, 방과 부엌을 합한 부분이 약 14.9평방미터이고 위홀부분에는 기름통 10개와 바닥에 변압기 부속품들이 비치되어 있는 경우 위 임대차목적물은 그 주된 목적이 영업용 건물이고 주거용건물이 라고 볼 수 없다.(1987. 4. 28. 86다카 2407) 사건은 건물은 당초부터 여관, 여인숙의 형태로 건축되었고 또한 여인숙을 경영할 목적으로 임차하여 방 10개 중 현관앞의 방은 피고가 내실로 사용하면서 여인숙이란 간판을 걸고 여인숙업을 경영하였던 사안에 대해, 주된목적이 비주거용이고 그 일부가 주거용 이라하여 임대차보호법의 적용을 배제.(1988. 12. 13. 87다카 3097)사건은 건물 등기부상의 표시가 점포 및 사무실과 주택으로 되어 있고, 왕복 4차선의 대로변 상가건물로 건축된 건물 일부의 임대차에 관하여,임차인은 양복점과 주거용으로 사용중이라고 주장한 사안에 대해, 점포의 적은 일부가 주거용으로 개조된 것으로서, 비주거용 건물의 일부가 주거목적으로 사용되는 것이지 주거용 건물의 일부가 주거외의 목적으로 사용되는 것이라고는 볼 수 없다.

(1996. 3. 12. 95다 51953)사건은 방 2개와 주방이 딸린 다방이 주택임대차보호법 제 2 조 후문의 주거용 건물에 해당

하지 아니한다. 고 판시하고 있어 주거용인지 아닌지의 정확한 판단은 주택의 구조, 건축물관리대장, 그리고 실제 이용하고 있는 사항등을 종합적으로 검토하여 판단하여야 합니다.

 

 

 

 

 

국세 및 지방세와 임금채권이 충돌할 경우

 

문 : 국세,지방세 등의 조세와 임금채권중에 어느것이 우선하여 변제되는지 알고 싶습니다.

 

답 : 국세, 지방세 또는 공과금등은 다른 채권에 비하여는 우선하여 변제 되지만 임금 채권보다는 후순위가 됩니다. (국세기본법 35조 , 지방세법 31조).근로기준법상의 최우선변제 임금채권은 이들 조세등의 공과금 보다는 언제나 선순위

가 되는 것입니다.

 

 

농지를 경매로 취득할경우 유의사항

 

[질문]저는 농지를 경매로 취득하여 나중에 전원주택을 지어볼까 하는데요 주의사항을 알려주세요.

 

[답변]농지는 농자우선의 원칙에 따라 농민만이 취득하는 것을 원칙으로 합니다.하지만 최근에는 농민이 아니라도 외지인이 취득 할 수 있는 길은 열려있습니다.하지만 농지를 경매로 구입하려면 일정한 자격요건을 갖추어야 하며 유의사항은 다음과 같습니다.1. 농지는 경매로 취득하기 위해서는 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다.농지취득발급증명에 대한 자세한 내용은 " 부동산 상식중 농지 및 임야"에 상세하게나와 있으니 참조하시기 바랍니다.2. 현장조사를 철저히 하셔야 합니다.농지는 지적이 불확실하므로 지적공부만 가지고는 파악하기가 어렵고 현장을 확인하여 경계등을 정확히 파악하셔야 합니다.3. 도로가 붙어 있는지를 확인하여야 합니다.우리나라 농지의 대부분이 사도로 붙어있어 농지전용을 하려면 사도의 소유자에게 동의를 받아야 하는 번거로움이 있습니다.도로가 붙어 있지 않으면 농지전용허가가 어렵습니다.4. 공부확인을 철저히농지는 농업진흥지역과 농업보호구역, 농업진흥외지역으로 구분되는데 농업진흥지역과 농업보호구역은 농지전용이 까다롭습니다.하지만 농업진흥지역은 농지전용이 비교적 쉽습니다.5. 수도권의 경우 상수원보호지역을 주의하여야 합니다.수도권은 팔당상수원 인접지역의 경우에는 외지인이 농지를 소유하고 있다 하더라도 농지전용이 쉽지는 않습니다.하수종말처리장이 있는지 없는지 여부가 매우 중요하며 자세한 내용은 "부동산 상식중농지 및 임야"에 상수원보호지역에 대하여 자세히 나와 있으니 참고하시기 바랍니다.6. 답보다는 전이 전용하기에는 유리합니다.우리의 주식인 쌀이 생산되는 농지는 식량안보차원에서 전용하는데 많은 어려움이 있습니다. 물론 경지정리가 되어있는지 되어있지 않는지에 따라 차이는 있습니다.7. 지형, 지질등을 확인하여야 합니다.지형이나 지질이 연약하거나 안좋으면 추후 공사비 증가요인이 됩니다.자세한 내용은 "부동산재테크에서 동호인주택짓기"에서 참조하시기 바랍니다.

 

 

대항력이 베제되는 경우는

 

[질문]저는 경매컨설팅회사에 입사한지 얼마되지않아 업무를 잘모르겠습니다.대항력이 배제되는 경우는 어떠한 것이 있는지요

 

[답변]근저당권자가 담보로 제공된 건물에 대한 담보가치를 조사할 당시 대항력을 갖춘 임차인이 그 임대차 사실을 부인하고 임차보증금에 대한 권리주장을 않겠다는 내용의 학인서를 작성해 준 경우, 그 후 그 건물에 대한 경매절차에서 이를 번복하여 대항력있는 임대차의 존재를 주장하여 그 임차보증금 반환채권에 대한 배당요구를 하는 것은 특별한 사정이 없는 한 금반언 및 신의칙에 위반되어 허용될 수 없다. (대법원 1987. 6. 27. 선고 89다 12211 판결).그러나 경매절차와는 직접 관련이 없는 담보물권에 대한 은행직원이 임대차 조사시에는임차사실을 숨겼으나, 경매절차에서 임대차관계를 분명히 한 경우에는 은행의 경매가격의결정에 신뢰를 준 것이라고 볼 수 없으므로 임차보증금반환과 동시이행의 항변이 신의성실의 원칙에 반하는 것이라고 볼 수 없다. (대법원 1987. 1. 20. 선고 86다카1852 판결).

 

 

 

소액세입자가 경락이후 이사할경우 유의사항

 

[질문]저는 소액세입자로 경락이 끝나고 이제는 한시도 이 집에서 살기가 싫어 이사를 가려고 하는데 이사를 가도 괜찮은지요

 

[답변]소액세입자의 대항력은 경락기일까지 존속하고 있어야 한다고 대법원에서 판시하고 있어우선변제를 받을 수는 있읍니다만 이런점에 유의하셔야 합니다.임차인의 대항력이 경락일까지만 유지하면 된다고 하여 경락기일 이후 안심하고 주민등록을 이전하였을 경우 당해 경매절차가 항고심등에서 취소되어 신경매를 실시하게 되거나 또는 경락인의 대금미납으로 재경매가 실시되는 경우에는 신경매 또는 재경매의 경락일까지가 대항력 유지의 끝나게 되기 때문에 임차인은 예기치 않은 불이익을당할 우려가 있으므로 대금납부기일까지는 대항력을 유지하고 있어야 할 것이다.

 

 

임차권등기명령절차 준비물은?(준비서류 등 : 수수료, 송달료 등)

 

[질문]임차권등기명령절차 준비물은?(준비서류 등 : 수수료, 송달료 등)

 

[답변]임차권등기명령신청서에는 2,000원의 수입인지를 붙여야 하고, 관할법원에 사법부전산망이 설치되어 있는 경우에는 당사자 1인당 3회분의 송달료(2,2603=6,780원)를 현금으로, 설치되어 있지 아니한 경우(2000. 12월말 현재 전국의 시군법원 중 남양주,고양,포천,김포,용인,광명,오산,안산,광주,이천,안성,동해,보령,아산,당진,음성,경산,영주,구미,양산,진해,김해,마산,사천,거제,여수,고흥,광양,완도,김제,익산,서귀포를 제외한 나머지 시군법원)에는 당사자 1인당 1회분의 송달료(2,260원)를 우표로 납부하셔야 합니다. 그밖에 임차권등기촉탁에 필요한 비용으로 등기촉탁수수료 1,000원과 등록세 및 등록세액의 20%인 교육세를 납부하셔야 합니다. 등록세액은 차임있는 임대차의 경우에는 월 차임액의 1000분의 2이고 단, 등록세액이 3,000원 미만인 경우에는 3,000원, 둘째 주택임대차보호법 제12조의 등기하지 아니한 전세계약의 경우에는 3000원입니다.

 

 

외국인도 주택임대차보호법에 의하여 보호받는지 여부

 

[질문]저는 미국국적의 외국인입니다. 최근 주택을 임차하였는데 주민등록이 없어 출입국관리법에 의한 체류지를 임차주택으로 하여 두었습니다. 저도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있는지요?

 

[답변] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 "임대차는 그 등기가 없는 경우에도 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 대항할 수 있다"라고 규정하고 있습니다. 그런데 甲은 외국인이므로 주민등록이 있을 수 없으므로 주민등록에 대응하는 공시방법이 있을 수 있느냐가 문제됩니다. 이에 관하여 판례는 "시군구의 주민의 성명, 성별, 생년월일, 주소 등을 등록하게 함으로써 주민의 거주관계를 파악하고 상시로 인구의 동태를 명확히 하여 행정사무의 적정하고 간편한 처리를 도모하기 위하여 제정된 주민등록법에서는 30일 이상 거주할 목적으로 관할구역안에 주소 또는 거소를 가진 자는 그 시군구의 장에게 주민등록 또는 그 변경신고를 하여야 하며 그 의무위반자에 대하여는 벌칙에 처하거나 과태료를 부과할 수 있는 것으로 규정하면서 외국인은 예외로 하고 있고(주민등록법 제1조, 제6조, 제11조, 제14조, 제20조, 제21조), 한편 대한민국에 입국하거나 대한민국으로부터 출국하는 모든 사람의 출입국관리와 대한민국에 체류하는 외국인의 등록 등에 관한 사항을 규정하기 위하여 제정된 출입국관리법에서는 외국인은 원칙적으로 위 법에서 정하는 체류자격을 가진 자로서 유효한 여권 또는 선원수첩과 법무부장관이 발급한 사증을 가진 자만이 입국하여 국내에 거류할 수 있는데, 국내에 거류하고자 하는 외국인은 입국한 날로부터 90일 이내에 그 거류지를 관할하는 출입국관리사무소장에게 거류신고를 한 후 그로부터 14일 이내에 거류지를 관할하는 시군구의 장에게 외국인등록을 하여야 하며, 시군구의 장은 외국인등록대장과 외국인등록표를 비치하고 외국인등록사항을 기재하고, 외국인이 거류지를 변경할 경우에는 전거류지의 관할 시군구의 장에게 전출신고를, 신거류지의 관할 시군구의 장에게 전입신고를 하여야 하며 외국인이 위 등록 또는 신고의무에 위반할 경우에는 벌칙에 처할 수 있는 것으로 규정하고 있는데(같은 법 제1조, 제7조, 제9조, 제15조, 제27조, 제34조, 제35조, 제36조, 제82조, 제85조), 주민등록법에서 위임된 사항과 그 시행에 필요한 사항을 규정함을 목적으로 하여 제정된 주민등록법시행령 제6조에서 외국인의 주민등록에 관한 신고는 출입국관리법에 의한 거류신고로서 갈음하며, 외국인의 주민등록표는 출입국관리법에 의한 외국인등록표로서 갈음한다고 규정하고 있으므로, 외국인인 원고로서는 위와 같이 출입국관리법에 의한 거류지변경신고를 함으로써 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있는 공시의 방법으로 마련된 주택임대차보호법 제3조의2, 제3조 제1항 소정의 주민등록을 마쳤다고 볼 것이다. 외국인이 주택을 임차하여 출입국관리법에 의한 체류지 변경신고를 하였다면 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있는 공시의 방법으로 마련된 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 주민등록을 마쳤다고 보아야 한다"라고 하였습니다.(서울지법 1993.12.16. 93가합73367) 따라서 甲은 주택임대차보호법에 의한 보호를 받을 수 있을 것으로 보여집니다.

 

 

회사직원숙소로 법인이 임차한 주택의 주택임대차보호법상 보호여부

 

[질문]甲주식회사는 회사직원들의 기숙사용으로 아파트를 임차하여 직원들이 거주하도록 하였으나(임대차계약서상 임차인은 甲회사임), 甲회사는 주민등록이 없으므로 그 주택에 거주하는 직원들의 주민등록만 전입신고하도록 해두었고 확정일자를 받았는데, 이 경우에도 주택임대차보호법상 대항력 및 우선변제권 등이 인정되는지요?

 

[답변]법인이 주택을 임차한 경우에 대한 판례를 보면, 주택임차인이 주택임대차보호법 제3조의2 제1항 소정의 우선변제권을 주장하기 위하여는 같은 법 제3조 제1항 소정의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추어야 하고, 그 대항요건은 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에 구비된다 할 것인데, 같은 법 제1조는 "이 법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다"라고 규정하고 있어 위 법이 자연인인 서민들의 주거생활의 안정을 보호하려는 취지에서 제정된 것이지 법인을 그 보호대상으로 삼고 있다고는 할 수 없는 점, 법인은 애당초 같은 법 제3조 제1항 소정의 대항요건의 하나인 주민등록을 구비할 수 없는 점 등에 비추어 보면, 법인의 직원이 주민등록을 마쳤다 하여 이를 법인의 주민등록으로 볼 수는 없으므로, 법인이 임차주택을 인도 받고 임대차계약서상의 확정일자를 구비하였다 하더라도 우선변제권을 주장할 수는 없다고 하였습니다(대법원 1997.7.11. 96다7236 ). 따라서 甲주식회사는 주택임대차보호법상의 보호를 받을 수 없다 하겠습니다.

 

 

채권담보목적만으로 주택임대차형식을 빌린 경우 주택임대차보호법 적용여부

 

[질문]甲은 乙로부터 공사대금 3,000만원을 지급받지 못하여 그 공사대금확보를 위한 방법으로 위 공사대금을 보증금으로 乙소유주택의 일부를 임차하는 계약을 체결하고 임차부분을 명도 받은 후 주민등록전입을 마쳤으나 계속 거주는 하지 않았습니다. 이 경우에도 주택임대차보호법상 대항력이 인정되는지요?

 

[답변]주택임대차보호법 제3조 제1항에서 "임대차는 그 등기가 없는 경우에도 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 대항할 수 있다"라고 규정하고 있습니다. 그런데 판례는 "외견상 임대차계약의 형식만 빌렸을 뿐 실제는 주택의 사용수익을 목적으로 한 것이 아니고, 단지 주택소유자 내지 담보권설정자에 대한 채권을 담보할 목적으로 성립된 계약관계에 대해서까지 주택의 인도와 주민등록의 완료라는 형식적 요건만을 갖추었다 하여 주택임대차보호법 소정의 임대차로 보아 새로운 소유자에 대한 관계에서도 그 대항력을 인정한다는 것은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장하고자 하는 위 주택임대차보호법의 제정목적에 비추어 볼 때 타당하지 못하다."라고 하였습니다(서울고법 1984.10.26. 84나1128). 따라서 귀하는 주택의 사용수익을 목적으로 한 것이 아니고 단순히 채권담보의 목적으로 임대차계약을 체결한 것이므로 주택임대차보호법상의 보호를 받을 수 없을 것으로 생각됩니다.

 

 

옥탑을 주거용으로 임차한 경우에도 주택임대차보호법이 적용되는지

 

[질문]저는 다가구주택의 소위 옥탑이라고 하는 곳에 보증금 1,700만원에 전세를 살고 있습니다. 이 옥탑은 원래 옥상에 물탱크를 설치할 자리에 지은 건물로써 건축물관리대장이나 부동산등기부상에 나타나지 않고 있습니다. 저는 주민등록 전입신고와 확정일자는 받아 두었는데, 현재 이 주택에 대해 경매가 진행중입니다. 어떤 사람은 옥탑은 불법건축물이므로 주택임대차보호법상의 보호를 받지 못한다고 하는데 사실인지요?

 

[답변]주택임대차보호법 제2조 전문에서 "이 법은 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 이를 적용한다"라고 규정하고 있습니다. 그리고 판례는 "주택임차대차보호법 제2조 소정의 주거용 건물이란 공부상의 표시에 불구하고 그 실지용도에 따라서 정하여야 하고, 위 법이 적용되려면 임대차계약체결당시 건물의 구조상 주거용으로서의 형태가 실질적으로 갖추어져 있어야 한다."라고 하였습니다(대법원 1986.1.21. 85다카1367). 그러므로 위 옥탑이 불법건축물로서 행정기관에 의해 철거될 수도 있는 것은 별론으로 하고, 위 옥탑은 위 건물의 일부 또는 경우에 따라서는 건물의 종물로서(서울지법 1998. 4.29. 98나1163) 경락 될 것이므로 귀하가 임차할 당시 주거용으로서의 형태가 실질적으로 갖추어져 있었고 귀하가 주거용으로 임차하여 사용하였다면 귀하는 주택임대차보호법에 의한 보호를 받을 수 있다고 할 것입니다.

 

 

점포딸린 주택도 주택임대차보호법이 적용되는지

 

[질문]저는 전세금 3,500만원에 조그마한 점포가 딸린 주택을 임차하여 입주와 동시에 전입신고를 마치고, 가족과 그곳에 살면서 장사를 하고 있습니다. 그런데 얼마 전 집주인은 은행에서 돈을 차용하고 근저당권을 설정해주었다고 합니다. 저의 경우 점포가 있기 때문에 나중에 일이 잘못되어 소유주가 바뀌는 날에는 주택임대차보호법의 보호를 받지 못한다는 이야기가 있는데, 정말 보호를 받을 수 없는지요?

 

[답변]주택임대차보호법 제2조에서 "이 법은 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 이를 적용한다. 그 임차주택의 일부가 주거외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다"라고 규정하고 있습니다. 그리고 판례는 "주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지용도에 따라서 정하여야 하고, 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차 목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차목적물 이용관계 그리고 임차인이 그 곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울러 합목적적으로 결정하여야 한다."라고 하였습니다(대법원 1996.3.12. 95다51953 ). 따라서 여기에서 주거용건물과 비주거용건물의 구분은 일반적으로 사실상의 용도를 기준으로 하고 있으므로, 주거용건물은 그것이 사회통념상 건물로 인정하기에 충분한 요건을 구비하고 주거용으로 사용되고 있는 것이면, 공부(건축물관리대장 등)상 용도란에 주거용으로 기재되어 있지 않더라도 주택임대차보호법의 적용을 받게 된다고 보고 있습니다. 참고로 판례는 "1층이 공부상으로는 소매점으로 표시되어 있으나 실제로 그 면적의 절반은 방 2칸으로, 나머지 절반은 소매점 등 영업을 하기 위한 홀로 이루어져 있고, 임차인이 이를 임차하여 가족들과 함께 거주하면서 음식점영업을 하며 방부분은 영업시에는 손님을 받는 곳으로 사용하고, 그 때 외에는 주거용으로 사용하여 왔다면, 위 건물은 주택임대차보호법의 보호대상인 주거용건물에 해당한다"고 한 사례가 있으며(대법원 1996.5.31. 96다5971), 또한 "건물이 공부상으로는 단층작업소 및 근린생활시설로 표시되어 있으나, 실제로 甲은 주거 및 인쇄소경영 목적으로, 乙은 주거 및 슈퍼마켓경영 목적으로 임차하여 가족들과 함께 입주하여 그곳에서 일상생활을 영위하는 한편, 인쇄소 또는 슈퍼마켓을 경영하고 있으며, 甲의 경우는 주거용으로 사용되는 부분이 비주거용으로 사용되는 부분보다 넓고, 乙의 경우는 비주거용으로 사용되는 부분이 더 넓기는 하지만 주거용으로 사용되는 부분도 상당한 면적이고, 위 각 부분이 甲과 乙의 유일한 주거인 경우 주택임대차보호법 제2조 후문에서 정한 주거용건물로 볼 것이다"라고 하였습니다(대법원 1995.3.10. 94다52522). 그러나 "방 2개와 주방이 딸린 다방이 영업용으로서 비주거용건물이라고 보여지고, 설사 그 중 방 및 다방의 주방을 주거목적에 사용한다고 하더라도 이는 어디까지나 다방의 영업에 부수적인 것으로써 그러한 주거목적 사용은 비주거용건물의 일부가 주거목적으로 사용되는 것일 뿐, 주택임대차보호법 제2조 후문에서 말하는 주거용건물의 일부가 주거외의 목적으로 사용되는 경우에 해당한다고 볼 수 없다"라고 하였습니다(대법원 1996.3.12. 95다51953 ). 귀하의 경우에는 사안의 내용으로 보아 주택에 딸린 가게에서 소규모 영업을 하는 것으로 보여지고 그곳이 귀하의 유일한 주거라면 이는 주택임대차보호법 제2조 후단에 해당하여 주택임대차보호법의 보호대상이 될 수 있다고 할 수 있을 듯합니다.

 

 

임차주택이 미등기건물인 경우

 

[질문]저는 아직 등기가 되어 있지 않으나 건축을 완공하고 가사용 승인을 받은 신축주택을 임차하려고 합니다. 미등기주택의 임차인도 주택임대차보호법상의 보호를 받을 수 있는지요?

 

[답변] 주택임대차보호법은 주거용건물 즉, 주택의 임대차 및 미등기 전세계약에 한하여 적용됩니다. 주거용건물이란 사회통념상 건물로 인정하기에 충분한 요건을 구비하고 주거용으로 사용하고 있는 것을 말하며, 시청이나 구청 등에 구비되어 있는 건축물대장의 용도란에 주거용으로 기재되어 있지 않더라도 이 법의 적용을 받게 됩니다. 따라서 공부상 공장용건물이나 창고용건물 이라도 건물의 내부구조를 주거용으로 사실상 변경한 경우에는 주택이라고 보아야 할 것입니다. 또한, 관할관청으로부터 허가를 받지 아니하고 건축한 무허가건물이나, 건축허가를 받았으나 사용승인을 받지 못한 건물도 역시 이 법의 적용을 받는 것이므로, 무허가나 사용승인을 받지 못한 주택에 관하여 임대차계약을 체결하여도 이 법의 보호를 받게 됩니다. 판례도 "주택임대차보호법의 목적과 동법 제3조 제2항의 규정에 비추어 볼 때, 건물이 미등기인 관계로 그 건물에 대하여 아직 소유권이전등기를 경료 하지는 못하였지만 그 건물에 대하여 사실상 소유자로서의 권리를 행사하고 있는 자는 전소유자로부터 위 건물의 일부를 임차한 자에 대한 관계에서는 위 사실상 소유자가 동법 제3조 제2항 소정의 주택의 양수인으로서 임대인의 지위를 승계하였다고 볼 수 있다."라고 하였습니다(대법원 1987.3.24. 86다카164). 그러므로 위 사안의 경우와 같은 미등기건물의 경우에도 주택임대차보호법에 의한 보호를 받게 될 것이므로 임대차계약을 체결하기 전에 임대차계약을 체결하려는 자가 실제소유자이거나 그로부터 임대권한을 부여 받은 사람인지 여부를 확인하여 계약을 체결 하여야 할 것입니다. 그러나 무허가건물이 철거당하거나, 사용승인을 받지 못한 건물이 계속 사용승인을 받지 못하는 경우에는 불이익을 당할 염려는 있습니다.

 

 

건물경매시 주택임차인에 대한 인도명령의 가부

 

[질문]저는 근저당권이 설정된 주택을 임차하여 거주한지 5개월 정도 되었는데 선순위의 근저당권이 실행되어 경락인이 소유권을 취득하였습니다. 경락인은 법원으로부터 부동산인도명령을 받아 소유자가 거주하던 방을 인도 받고는 저에게도 인도명령을 받아 집행하겠다고 합니다. 저도 임차주택을 인도해 주어야 하는지요?

 

[답변] 부동산인도명령이란 경락대금을 납부한 후 6월내에 경락인의 신청이 있는 때에 법원이 채무자, 소유자, 또는 압류의 효력(경매개시 결정)이 있은 후에 점유를 시작한 부동산점유자에 대하여 부동산을 경락인에게 인도할 것을 명하는 것입니다(민사소송법 제647조 제1항). 이와 같이 인도명령은 채무자, 소유자, 또는 경매개시결정 후에 점유한 자만을 상대로 신청할 수 있으며, 귀하는 위 주택이 압류되기 5개월 전에 임차한 것이므로 채무자, 소유자 또는 압류의 효력이 있은 후에 점유를 시작한 부동산점유자에 해당되지 않아서 인도명령의 상대방은 아니라 할 것인 바, 일단 부동산인도명령에 의하여 위 방 등을 명도 당하지는 않을 것입니다. 다만 귀하는 근저당권이 설정된 이후에 위 주택을 임차하였으므로 경락인에 대한 주택임대차보호법상의 대항력을 행사할 수 없으므로 경락인이 확정판결을 받아 건물명도를 요구하여 올 경우에는 이에 응할 수밖에 없을 것입니다.

 

 

경락인이 대항력갖춘 임차보증금을 지급한 경우 구상청구가 가능한지

 

[질문] 저는 강제경매절차에서 甲소유의 주택을 경락 받았는데 위 주택에 거주하고 있는 임차인이 주택임대차보호법상의 대항력을 갖추고 있었으므로 그 임차보증금을 지급하고 위 주택을 명도받았습니다. 이 경우 저는 원래의 임대인 甲을 상대로 임차보증금 상당의 금원을 구상할 수 있는지요?

 

[답변]이에 관하여 판례를 보면 "주택의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 구비한 후 임차주택의 소유권이 양도된 경우에는, 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하게 되고, 임차보증금반환채무도 주택의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하며, 이에 따라 양도인의 위 채무는 소멸한다 할 것이므로, 주택양수인이 임차인에게 임차보증금을 반환하였다 하더라도, 이는 자신의 채무를 변제한 것에 불과할 뿐, 양도인의 채무를 대위변제 한 것이라거나, 양도인이 위 금액상당의 반환채무를 면함으로써 법률상 원인 없이 이익을 얻고 양수인이 그로 인하여 위 금액상당의 손해를 입었다고 할 수 없다"라고 하였습니다(대법원 1993.7.16. 93다17324, 1996.11.22. 96다38216). 따라서 경락인인 귀하가 대항력 있는 임차인에게 지급한 주택임차보증금은 집주인으로부터 반환 받을 수 없다 할 것입니다.

 

 

배당이의소송에서 패소한 임차인이 경락인에게 대항력을 주장하는 경우

 

[질문]저는 법원경매로 주택을 경락 받아 그 주택의 임차인 甲에게 명도를 요구하였습니다. 그런데 甲은 주택임대차보호법상의 대항력을 갖추었고 확정일자에 의한 우선변제권을 인정 받아 경매절차에서 전세보증금 3,000만원을 배당 받았으나 배당이의 소송에서 배당요구가 경락기일 이후에 되었다는 이유로 패소하였다며 경락인인 저에게 대항력을 주장하겠다고 합니다. 이 경우 甲의 대항력이 인정된다면 저는 어떻게 구제를 받을 수 있는지요?

 

[답변]우선, 甲이 주택임대차보호법상의 대항력으로 귀하의 명도청구를 거절할 수 있느냐에 관하여 살펴보면, 판례 등에 의하여 대항력 있는 주택임차인은 우선변제권을 행사하여 일부를 배당 받고도 배당받지 못한 잔여보증금에 대하여 대항력을 행사할 수 있는 것입니다(주택임대차보호법 제4조 제2항, 대법원 1997. 8.22. 96다53628). 그러므로 경락인인 귀하가 임차인 甲으로부터 위 주택을 명도 받으려면 甲의 대항력주장으로 인하여 현실적으로 甲의 임차보증금을 반환함과 동시에 명도 받을 수밖에 없을 것입니다. 이 경우 귀하는 채무자나 배당채권자에게 손해를 배상 청구 할 수 있느냐가 문제됩니다. 이에 관련된 판례는 경매의 목적물에 대항력 있는 임대차가 존재하는 경우에 경락인이 이를 알지 못한 때에는 경락인은 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여, 계약을 해제하고 채무자 또는 채무자에게 자력이 없는 때에는 배당을 받은 채권자에게 그 대금의 전부나 일부의 반환을 구하거나, 위 계약해제와 함께 또는 이와 별도로 경매목적물에 위와 같은 흠결이 있음을 알고 고지하지 아니한 채무자나 이를 알고 경매를 신청한 채권자에게 손해배상을 청구할 수 있을 뿐(주택임대차보호법 제3조 제3항, 민법 제575조 제1항, 제578조), 계약을 해제함이 없이 채무자나 경락대금을 배당받은 채권자들을 상대로 경매목적물상의 대항력 있는 임차인에 대한 임대차보증금에 상당하는 경락대금의 전부나 일부를 부당이득 하였다고 하여 바로 그 반환을 구할 수 있는 것은 아니다라고 하였습니다(대법원 1996.7.12. 96다7106). 더욱이 주택임차보증금반환채권자가 적법한 배당요구를 하지 아니한 경우에는 비록 실체법상 우선변제청구권이 있다 하더라도 경락대금으로부터 배당을 받을 수는 없을 것이므로, 이러한 배당요구채권자가 적법한 배당요구를 하지 아니하여 그를 배당에서 제외하는 것으로 배당표가 작성 확정되고 그 확정된 배당표에 따라 배당이 실시되었다면 그가 적법한 배당요구를 한 경우에 배당 받을 수 있었던 금액 상당의 금원이 후순위채권자에게 배당되었다고 하여 이를 법률상 원인이 없는 것이라고 할 수 없다고 한 바 있습니다(대법원 1998.10.13. 98다12379). 그러므로 귀하로서는 채무자나 배당받은 채권자를 상대로 부당이득반환청구를 할 수는 없을 것으로 보이고, 다만 귀하가 경매의 목적물에 대항력 있는 임대차가 존재하는 것을 알지 못하였고, 그로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여, 계약(경락)을 해제하고 채무자 또는 채무자에게 자력이 없는 때에는 배당을 받은 채권자에게 그 대금의 전부나 일부의 반환을 구하거나, 위 계약해제와 함께 또는 이와 별도로 경매목적물에 위와 같은 흠결이 있음을 알고 고지하지 아니한 채무자나 이를 알고 경매를 신청한 채권자에게 손해배상을 청구해볼 수밖에 없을 것으로 보입니다.

 

 

대지만 경락 받은 사람도 임대인의 지위를 승계 하는지

 

[질문]저는 저당권 등이 전혀 설정되어 있지 않은 甲소유 주택을 전세보증금 4,000만원에 임차하여 주민등록전입신고를 하고 거주하고 있습니다. 그런데 위 주택의 대지에는 근저당권이 설정되어 있었고, 이 후 근저당권자의 대지에 대한 경매신청으로 대지는 乙에게 경락되었습니다. 이 경우 제가 대지만을 경락 받은 乙에 대하여도 주택임차권을 주장할 수 있는지요?

 

[답변] 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의하면 "임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도(입주)와 주민등록을 마친 때에는 그 익일(다음 날)부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다"라고 규정하고 있으며, 여기서 제3자에 대하여 효력이 생긴다라고 함은 임대인 이외의 자에 대하여도 임차인은 그 주택의 임차권을 주장할 수 있다는 의미입니다. 그리고 같은 조 제2항에서는 "임차주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다"라고 규정하고 있습니다. 관련 판례를 보면 "주택임대차보호법 제3조 제2항에서 말하는 임대인의 지위를 승계한 것으로 보는 임차주택의 양수인이라 함은 같은 법 제1조 및 제2조의 규정 내용에 비추어 보면 임대차의 목적이 된 주거용 건물의 양수인을 의미하고, 같은 법 제3조의2 제1항이 같은 법에서 정한 대항요건을 갖춘 임차인에게 경매 또는 공매에 의한 임차주택의 대지의 환가대금에서 후순위권리자들보다 보증금을 우선변제받을 권리를 인정하였다고 하여도 그 대지를 경락받은 자를 위에서 말하는 임차주택의 양수인이라고 할 수는 없다"라고 하였습니다(대법원 1999.7.23. 99다25532, 1998.4.10. 98다3276). 따라서 귀하는 대지만을 경락받은 경락인 乙에 대하여는 귀하의 주택임차권을 주장할 수 없을 것으로 보여집니다.

 

 

가등기 후 인상된 보증금의 대항력여부

 

[질문]저는 甲소유 주택을 보증금 3,000만원에 임차하여 입주와 주민등록전입신고를 마치고 거주하던 중 계약기간이 만료되어 보증금 300만원을 인상해주었습니다. 그런데 위 보증금 300만원을 인상하기 1개월 전 위 주택에 대하여 乙의 소유권이전청구권가등기가 설정되어 있는바, 만일 乙이 본등기를 하는 경우 인상된 보증금 300만원에 대하여도 乙에게 대항력을 주장할 수 있는지요?

 

[답변]주택임대차보호법 제3조 제1항에서 "임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다."라고 규정하고 있으며, 같은 조 제2항에서는 "임차주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다"라고 규정하고 있습니다. 또한 관련 판례를 보면 "주택임대차보호법의 적용을 받는 임대목적부동산에 관하여 제3자가 가등기를 하고, 그 가등기에 기하여 본등기가 마쳐진 경우에 있어서는 임대인과 임차인 사이에 그 가등기 후 그 보증금을 인상하기로 약정하였다고 하더라도, 그 인상분에 대하여는 그 등기권리자에게 대항하지 못한다 할 것이고, 이와 같은 이치는 그 임대차에 관한 등기가 되었거나 안되었거나 간에 다 같이 적용된다."라고 하였습니다(대법원 1986. 9.9. 86다카757). 따라서 귀하는 가등기에 의하여 소유권을 취득한 사람에게 인상된 보증금 300만원에 대하여는 대항력을 주장할 수 없고 다만 가등기 설정 전에 지급한 보증금 3,000만원에 대해서는 대항력을 주장할 수 있을 것입니다.

 

 

대항력 있는 임차권을 전세권등기한 효력

 

[질문]저는 甲소유의 주택을 전세보증금 5,000만원에 계약기간 1년으로 임차하여 입주와 주민등록을 마치고 확정일자까지 받아 두었으나, 위 주택에 채권최고액 6,000만원인 근저당권이 설정되어 불안한 마음에 전세권설정등기를 하였습니다. 그런데 이 경우 위 주택이 경매된다면 저는 주택임차권과 전세권 중 어느 것에 의하여 보호를 받게 되는지요?

 

[답변]위 사안에서 저당권설정등기 이전에 입주하여 대항력 및 우선변제권을 확보한 주택임차인이 저당권설정등기 이후에 전세권설정등기를 하여 당해 주택의 경락으로 인하여 전세권설정등기가 말소되었을 경우에 이 주택임차인은 주택임대차보호법에 의하여 인정된 대항력마저 상실하느냐가 문제됩니다. 이에 대하여 판례는 "주택임차인으로서의 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 것이므로, 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인이 그의 지위를 강화하기 위하여 임차주택에 관하여 전세권설정등기를 경료하였다거나, 전세권자로서 배당절차에 참가하여 전세금의 일부에 대하여 우선변제를 받은 사유만으로 변제받지 못한 나머지 보증금에 기한 대항력행사에 어떤 장애가 있다고 볼 수 없다"라고 하였습니다(대법원 1993.12.24. 93다39676). 따라서 대항력 및 우선변제권을 갖춘 주택임차권자가 후순위저당권이 설정된 후에 전세권설정등기를 마쳤다고 하여도, 대항력 및 우선변제권을 주장할 수 있습니다.

 

 

배당요구신청을 취하한 주택임차인의 대항력

 

[질문]저는 주택을 임차하여 입주와 동시에 전입신고를 하고 확정일자까지 갖추었는데 그 후 설정된 저당권에 기한 경매가 진행되어 경락되고 말았습니다. 저는 경매절차에 배당요구를 하였다가 사정상 배당요구를 취하한 사실이 있는데 이 경우 대항력이 없어지는 것이 아닌지요?

 

[답변]위 사안과 관련하여 판례를 보면, "임차인의 보호를 위한 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제2항, 제3조의2 제1항(1999.3.1.부터 시행되는 개정 주택임대차보호법 제3조의2 제2항), 제2항(1999.3.1.부터 시행되는 개정 주택임대차보호법 제3조의2 제3항), 제4조 제2항, 제8조 제1항, 제2항 규정들의 취지에 비추어, 위 규정의 요건을 갖춘 임차인은 임차주택의 양수인에게 대항하여 보증금의 반환을 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는 권리와 보증금에 관하여 임차주택의 가액으로부터 우선변제를 받을 수 있는 권리를 겸유하고 있다고 해석되고, 이 두 가지 권리 중 하나를 선택하여 행사할 수 있으며(대법원 1993.12.24. 93다39676), 또한, 위와 같은 경우에 임차인이 경매절차에서 배당요구신청을 하였다가 이를 취하하였다 하여 이것을 대항력주장의 권리의 포기라고 볼 수는 없다고 하였습니다(대법원 1987.2.10. 86다카2076). 따라서 귀하의 경우에도 배당요구신청을 하였다가 취하하였다고 하여도 주택임차권의 대항력에는 영향이 없을 것입니다.

 

 

 

주택신축 중 대지에 근저당권이 설정된 경우 주택임차권보호

 

[질문]저는 甲소유의 신축주택을 전세보증금 3,500만원에 임차하여 입주와 주민등록전입신고 및 확정일자를 받아 두었습니다. 그런데 위 주택의 신축 중 대지에 채권최고액 8,000만원인 乙의 근저당권이 설정되었는바 이 경우 주택임차인인 제가 불이익을 당할 염려는 없는지요?

 

[답변]甲이 대지에 설정된 근저당채무를 변제하지 않아서 乙이 대지를 경매신청하면서 건물까지 일괄경매한다면, 乙은 대지에만 근저당권을 설정하였으므로 주택의 경락대금에 대해서는 우선권이 없다할 것이고, 건물에 대한 다른 우선권자가 없다면 귀하의 경우 대지의 경락대금에서는 위 근저당권보다 후순위로 배당을 받을 것이지만 주택의 경락대금에 대해서는 1순위로 배당 받을 수 있을 것입니다. 그러나 乙이 대지만을 경매신청하여 경락된다면 甲의 위 주택에 법정지상권을 인정할 수 있느냐에 따라서 귀하의 주택임차권 보호여부가 결정될 것입니다. 민법 제366조에 의하면 "저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다"라고 규정하고 있으며, 관련 판례를 보면, "건물 없는 토지에 저당권이 설정된 후 저당권설정자가 그 위에 건물을 건축하였다가 담보권의 실행을 위한 경매절차에서 경매로 인하여 그 토지와 지상건물이 소유자를 달리하였을 경우에는, 민법 제366조의 법정지상권이 인정되지 아니할 뿐만 아니라 관습법상의 법정지상권도 인정되지 아니한다"라고 하였습니다(대법원 1995.12.11. 95마1262, 1993.6.25. 92다20330). 그러므로 민법 제366조에 의한 법정지상권은 저당권설정 당시부터 저당권의 목적되는 토지 위에 건물이 존재할 경우에 한하여 인정된다할 것입니다. 그러나 또 다른 판례는 "민법 제366조 소정의 법정지상권은 저당권 설정 당시 동일인의 소유에 속하던 토지와 건물이 경매로 인하여 양자의 소유자가 다르게 된 때에 건물의 소유자를 위하여 발생하는 것으로서, 토지에 관하여 저당권이 설정될 당시 그 지상에 건물이 위 토지 소유자에 의하여 건축 중이었고, 그것이 사회관념상 독립된 건물로 볼 수 있는 정도에 이르지 않았다 하더라도 건물의 규모, 종류가 외형상 예상할 수 있는 정도까지 건축이 진전되어 있는 경우에는, 저당권자는 완성될 건물을 예상할 수 있으므로 법정지상권을 인정하여도 불측의 손해를 입는 것이 아니며 사회경제적으로도 건물을 유지할 필요가 인정되기 때문에 법정지상권의 성립을 인정함이 상당하고, 법정지상권을 취득할 지위에 있는 자에 대하여 토지 소유자가 소유권에 기하여 건물의 철거를 구함은 신의성실의 원칙상 허용될 수 없다."라고 하였습니다(민법 제366조, 제2조, 대법원 1992.6.12. 92다7221). 따라서 위 사안의 경우에도 甲의 신축건물이 위 판례와 같은 정도의 건축이 진행된 상태에서 乙이 대지상에 근저당권을 설정하였다면 甲은 위 주택에 관한 법정지상권을 취득하였다할 것이므로 철거될 염려가 없으므로 귀하의 주택임차권도 보호받을 것입니다. 그러나 乙의 근저당권이 그 이전에 설정되었다면 甲의 위 주택은 철거될 운명에 있으므로 귀하의 주택임차권도 보호받기 어려울 것으로 생각됩니다.

 

 

주택신축 전 대지상에 설정된 저당권으로 일괄경매시 주택임대차의 보호

 

[질문]저는 甲으로부터 신축주택을 임차하여 입주 및 주민등록전입신고를 마치고 확정일자도 받아두었습니다. 그런데 위 주택의 신축 전 대지상에는 이미 근저당권이 설정되어 있었고 최근 대지상의 근저당권자가 대지뿐만 아니라, 그 지상의 위 임차주택까지 경매를 신청하였습니다. 이 경우 저는 경락인에게 주택임차인으로서의 대항력을 주장할 수 있는지요?

 

[답변]대지에 대한 저당권자가 그 지상건물에 대해서도 경매를 신청할 수 있는지의 여부와 관련하여 민법 제365조는 "토지를 목적으로 저당권을 설정한 후 그 설정자가 그 토지에 건물을 건축한 때에는 저당권자는 토지와 함께 그 건물에 대하여도 경매를 청구할 수 있다"고 규정하고 있으므로, 토지와 주택을 일괄하여 경매신청한 부분에 대한 법률상 하자는 없습니다. 다만 민법 제365조의 단서에 의하면 "일괄경매의 경우 그 건물의 경락대금에 대하여는 우선변제를 받을 권리가 없다"라고 규정하고 있으므로 위 근저당권자는 대지부분에 한하여 우선변제권이 인정되고 건물부분에 대해서는 일반 채권자와 동일한 권리를 갖는다 할 것입니다. 따라서 귀하와 같이 주택임대차보호법 제3조의 규정에 의한 대항력을 갖춘 경우에는 위 주택에 계속 거주할 수 있을 것이며, 나아가 임대차기간 만료 후에는 건물경락인에 대하여 임차보증금의 반환을 청구할 수 있다 하겠습니다.

 

 

선순위 저당권의 말소로 임차권의 대항력이 존속될 경우 경락인의 구제

 

[질문]저는 1998년 3월 5일 법원의 부동산경매절차에서 낙찰허가결정을 선고받았고 대금지급기일은 같은 해 3월 26일로 지정되었습니다. 위 부동산에는 제1순위 근저당권(채권최고액 3,750만원)이 설정되어 있었고, 그 다음에 대항요건을 갖춘 주택임차보증금 5,000만원의 임차권이 존속하고 있으며, 임차권 다음에 채권최고액 4,500만원의 후순위 근저당권이 설정되어 있었는데 후순위 근저당권의 실행으로 경매가 진행된 것입니다. 그런데 같은 해 3월 24일 제1순위 근저당권이 말소되는 바람에 소멸할 예정이었던 후순위 주택임차권의 대항력이 존속하는 것으로 변경됨으로써 경락인인 저로서는 임차보증금에 대한 현실적인 부담이 증가하게 되어 낙찰을 받고 싶지 않습니다. 이에 대한 구제방안이 없는지요?

 

[답변]관련 판례를 보면 "담보권의 실행을 위한 부동산의 입찰절차에 있어서, 주택임대차보호법 제3조에 정한 대항요건을 갖춘 임차권보다 선순위의 근저당권이 있는 경우에는, 낙찰로 인하여 선순위 근저당권이 소멸하면 그보다 후순위의 임차권도 선순위 근저당권이 확보한 담보가치의 보장을 위하여 그 대항력을 상실하는 것이지만, 낙찰로 인하여 근저당권이 소멸하고 낙찰인이 소유권을 취득하게 되는 시점인 낙찰대금지급기일 이전에 선순위 근저당권이 다른 사유로 소멸한 경우에는, 대항력 있는 임차권의 존재로 인하여 담보가치의 손상을 받을 선순위 근저당권이 없게 되므로 임차권의 대항력이 소멸하지 아니하고, 선순위 근저당권의 존재로 후순위 임차권의 대항력이 소멸하는 것으로 알고 부동산을 낙찰 받았으나, 그 이후 선순위 근저당권의 소멸로 인하여 임차권의 대항력이 존속하는 것으로 변경됨으로써 낙찰부동산의 부담이 현저히 증가하는 경우에는, 낙찰인으로서는 민사소송법 제639조 제1항의 유추적용에 의하여 낙찰허가결정의 취소신청을 할 수 있다."라고 하였습니다(민사소송법 제727조, 대법원 1998.8.24. 98마1031). 그러므로 선순위 근저당권의 소멸로 인하여 임차권이 대항력을 취득할 수 있는지 여부에 대한 판단기준이 되는 시점은 낙찰기일이 아니고 낙찰대금납부기일인 것이며, 귀하와 같이 선순위 근저당권의 존재로 후순위 임차권의 대항력이 소멸하는 것으로 알고 부동산을 낙찰 받았으나, 그 이후 선순위 근저당권의 소멸로 인하여 임차권의 대항력이 존속하는 것으로 변경되었을 경우 낙찰인의 보호가 필요한 바, 위 판례에 비추어 귀하는 낙찰허가결정에 대한 취소신청을 함으로써 구제를 받을 수 있을 것입니다.

 

 

 

선순위 저당권말소시 주택임차인의 대항력취득 여부

 

[질문]저는 甲소유의 주택을 전세보증금 5,000만원에 임차하여 입주와 주민등록전입신고를 마쳤으나, 계약서상에 확정일자인은 받아두지 않았습니다. 그런데 위 주택은 제가 입주하기 전 이미 乙은행의 근저당권(채권최고금액 1,000만원)이 설정되어 있었고, 제가 입주한 이후에도 丙의 근저당권(채권최고액 5,000만원)이 설정되었습니다. 이후 집주인 甲이 위 채무를 변제하지 못하자 근저당권자 乙이 경매를 신청하여 경매절차가 개시되었습니다. 그런데 乙의 근저당채권은 일부가 변제되어 200만원정도만 남아 있으므로, 제가 집주인에게 그 금액을 빌려주어 乙의 근저당권이 말소된다면 저의 주택임차권은 경락인에게 대항할 수 있는지요?

 

[답변]이와 관련된 판례를 보면 "담보권의 실행을 위한 부동산의 입찰절차에 있어서, 주택임대차보호법 제3조에 정한 대항요건을 갖춘 임차권보다 선순위의 근저당권이 있는 경우에는, 낙찰로 인하여 선순위 근저당권이 소멸하면 그보다 후순위의 임차권도 선순위 근저당권이 확보한 담보가치의 보장을 위하여 그 대항력을 상실하는 것이지만, 낙찰로 인하여 근저당권이 소멸하고 낙찰인이 소유권을 취득하게 되는 시점인 낙찰대금지급기일 이전에 선순위 근저당권이 다른 사유로 소멸한 경우에는, 대항력 있는 임차권의 존재로 인하여 담보가치의 손상을 받을 선순위 근저당권이 없게 되므로 임차권의 대항력이 소멸하지 아니한다."라고 하였습니다(대법원 1998.8.24. 98마1031, 1996.2.9. 95다49523). 이는 경락이 되기 전에 선순위인 근저당권이 말소된 경우에는 임차인에게 대항력을 인정하더라도 선순위자의 권리를 해할 우려가 없기 때문일 것입니다. 따라서 위 주택이 경락되기 전에 선순위근저당권이 말소된 경우에 귀하는 경락인에게 대항력을 주장할 수 있을 것입니다.

 

 

저당권과 강제경매신청사이에 대항력을 갖춘 주택임차권

 

[질문]저는 집주인으로부터 임차주택을 전세보증금 4,000만원에 계약기간 2년으로 임차하여 입주와 주민등록을 마쳤습니다. 그러나 위 임차주택은 이미 채권최고액 6,000만원인 선순위저당권이 설정되어 있었고, 집주인의 일반채권자가 위 주택을 강제경매를 신청하였습니다. 이 경우 저는 경락인에게 대항력을 주장할 수 있는지요?

[답변]주택임대차보호법 제3조 제1항에 의하면 "임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도(입주)와 주민등록을 마친 때에도 그 익일(다음 날)부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다"라고 규정하고 있으며, 같은 조 제2항에서는 "임차주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다"라고 규정하고 있습니다. 그런데 판례를 보면, "근저당권설정등기와 제3의 집행채권자의 강제경매신청 사이에 대항력을 갖춘 주택임차인이 있는 경우에, 그 주택임차인이 경락인에게 대항할 수 있다고 한다면 경락인은 임차권의 부담을 지게 되어 부동산의 경매가격은 그 만큼 떨어질 수 밖에 없고 이것은 임차권보다 선행한 담보권을 해치는 결과가 되어 설정당시의 교환가치를 담보하는 담보권의 취지에 맞지 않게 되므로 동인의 임차권은 경락인에게 대항할 수 없다"고 판시하였습니다(대법원 1987.3.10. 86다카1718, 1999.4.23. 98다32939). 따라서 귀하의 경우에도 경락인에게 대항할 수 없다 할 것입니다.

 

 

두 건의 저당권 사이에 대항력을 갖춘 주택임차권

 

[질문]저는 주택을 임차하여 주민등록과 입주를 마쳤으나 확정일자를 받지 않았는데 그 집에는 이미 선순위 저당권자가 있었고 제가 대항력을 갖춘 다음에 또 다른 저당권이 설정되었습니다. 위 주택이 경매되는 경우 저는 확정일자를 갖추지 않았기 때문에 우선변제는 받을 수 없고 선순위 저당권자가 경매를 신청한 경우에도 대항력이 없을 것 같기는 한데 그렇다면 후순위 저당권자가 경매를 신청하는 경우에도 경락인에게 대항할 수 있는지요?

[답변]주택임대차보호법 제3조 제1항에 의하면 "임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도(입주)와 주민등록을 마친 때에도 그 익일(다음 날)부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다"고 규정하고 있으며, 같은 조 제2항에서는 "임차주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다"라고 규정하고 있습니다. 그런데 민사소송법 제608조 제2항은 "저당권 및 존속기간의 정함이 없거나 제611조의 등기(경매신청의 등기)후 6월 이내에 그 기간이 만료되는 전세권은 경락으로 인하여 소멸한다"라고 규정하고 있습니다. 판례도 "민사소송법 제608조 제2항이 존속기간의 정함이 없거나 같은 법 제611조의 등기 후 6월 이내에 그 기간이 만료되는 전세권을 저당권과 함께 소멸하는 것으로 규정하고 있는 것은 전세권의 우선변제적 효력에 근거하여 담보물권처럼 취급한 결과이므로, 이는 선행하는 저당권이 없는 상태에서 존재하는 전세권에 관하여 규정한 것으로 보아야지, 선행하는 저당권이 있고 그것이 경매로 인하여 소멸하는 경우에도 당연히 적용된다고 볼 것은 아니고, 또한 위 조항은 경락으로 인하여 용익물권이나 대항력을 갖춘 임차권이 소멸하는지 여부에 대하여 규정한 것도 아니므로, 경락으로 인한 용익물권이나 대항력을 갖춘 임차권의 소멸 여부는 민사소송법에 명문의 규정이 없다고 할 것이니 이는 결국 해석에 의하여 결정될 수밖에 없는데, 후순위 저당권의 실행으로 목적부동산이 경락 된 경우에는 민사소송법 제728조, 제608조 제2항의 규정에 의하여 선순위 저당권까지도 당연히 소멸하는 것이므로, 이 경우 비록 후순위 저당권자에게는 대항할 수 있는 임차권이라 하더라도 소멸된 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하는 것이고, 따라서 그 경락인은 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함된다고 할 수 없을 것이므로 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없다."라고 하였습니다(대법원 1999.4.23. 98다32939). 따라서 귀하의 임차권보다 선순위인 근저당권까지도 경락으로 인하여 소멸되므로, 그 보다 후순위인 귀하의 임차권도 함께 소멸되어 경락인에게 대항력을 주장할 수 없다 하겠습니다.

 

가압류된 주택을 임차하여 대항력을 갖춘 경우

 

[질문]저는 가압류된 주택을 임차하여 입주하고 주민등록전입신고를 마쳤는데 그 후 가압류 채권자가 집주인을 상대로 승소판결을 받은 후 임차주택을 경매신청 하였습니다. 이 경우 제가 경매절차에서 경락인에게 대항할 수 있는지요?

[답변]주택임대차보호법 제3조 제1항에서 "임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도(입주)와 주민등록을 마친 때에도 그 익일(다음 날)부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다"라고 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서는 "임차주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다"라고 규정하고 있습니다. 이 경우 양수인은 매매, 증여, 경매, 상속, 공용징수 등에 의하여 임차주택의 소유권을 취득한 자를 말하지만(대법원 1993.11.23. 93다4083), 선순위 가압류등기가 있었을 경우, 그에 기한 경매의 경락자에게도 대항력을 주장할 수 있느냐가 문제됩니다. 판례를 보면, "임차인이 주민등록전입신고를 마치고 입주사용함으로써 주택임대차보호법 제3조에 의하여 그 임차권이 대항력을 갖는다 하더라도 부동산에 대하여 가압류등기가 마쳐진 후에 그 채무자로부터 그 부동산을 임차한 자는 가압류집행으로 인한 처분금지의 효력에 의하여 가압류사건의 본안판결의 집행으로 그 부동산을 취득한 경락인에게 그 임대차의 효력을 주장할 수 없다"라고 하였습니다(대법원 1983.4.26. 83다카116 ). 따라서 귀하의 경우 경락자에게 대항력을 주장할 수 없을 것입니다. 그러나 귀하가 확정일자를 받아 둔다면 가압류채권자와 채권액에 비례하여 안분배당을 받을 수는 있을 것입니다.

 

대항력을 갖춘 주택임차인이 양도담보권자에게도 대항력을 주장할 수 있는지

 

[질문]저는 甲소유 주택을 전세보증금 4,000만원에 계약기간 2년으로 임차하여 입주와 주민등록을 마치고 거주하던 중, 甲이 乙에 대한 채무담보로써 위 주택의 소유권을 乙에게 이전해주었습니다. 그런데 저보다 선순위의 저당권자가 임차주택을 경매하였는데 저는 한푼도 배당 받지 못하였습니다. 이 경우 저는 담보의 목적으로 소유명의를 취득한 적이 있는 乙에게 임대인의 지위를 승계하였음을 주장하며 乙에게 전세보증금반환청구를 할 수 있는지요?

[답변]위 사안에서 양도담보권자인 乙도 주택임대차보호법 제3조 제2항의 양수인에 포함된다고 해석한다면 귀하가 乙에게 전세보증금반환을 청구할 수 있을 것이나, 이에 관하여 판례는 "주택임대차보호법 제3조 제2항의 규정에 의하여 임대인의 지위를 승계한 것으로 보게 되는 임차주택의 양수인이 될 수 있는 경우는 주택을 임대할 권리나 이를 수반하는 권리를 종국적확정적으로 이전받게 되는 경우라야 하므로, 매매, 증여, 상속, 공용징수 등에 의하여 임차주택의 소유권을 취득한 자 등은 위 조항에서 말하는 임차주택의 양수인에 해당된다고 할 것이나, 이른바 양도담보의 경우에는 채권담보를 위하여 신탁적으로 양도담보권자에게 주택의 소유권이 이전될 뿐이어서, 특별한 사정이 없는 한 양도담보권자가 주택의 사용수익권을 갖게 되는 것이 아니고 주택의 소유권이 양도담보권자에게 확정적종국적으로 이전되는 것도 아니므로, 양도담보권자는 이 법조항에서 말하는 양수인에 해당하지 않는 것이 타당하다"라고 하였습니다(대법원 1993.11.23. 93다4083 ). 따라서 귀하는 乙에 대하여 전세보증금반환청구를 할 수 없고 甲에 대해서만 전세보증금반환청구를 할 수 있습니다.

 

 

대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의하에 임차권을 양도하는 경우

 

[질문]저는 주택을 임차하여 주민등록을 마치고 입주하여 살고 있던 친구로부터 임차권을 양도받았는데 집주인도 임차권 양도에 동의를 하였습니다. 그런데 제 친구가 대항력을 취득한 후 제가 임차권을 양도 받기 전 위 주택에 저당권이 설정되었고 그에 기한 경매절차가 지금 진행되고 있습니다. 저는 위 경매절차의 경락인에게 대항할 수 있는지요?

[답변]민법 제629조에 의하면 "임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다."라고 하고, 같은 법 제631조에서는 "임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 경우에는 임대인과 임차인의 합의로 계약을 종료한 때에도 전차인의 권리는 소멸하지 아니한다."라고 규정하고 있으므로 임차권의 양도 시 임대인의 동의를 얻은 경우 전차인은 임차권과는 별개의 전차권을 행사할 수 있는 것입니다. 그렇다면 위 사안의 경우와 같이 임대인의 동의를 얻은 주택임차권의 양도 또는 전대차에 관하여 대항력이 존속되는지 문제됩니다. 이에 관하여 판례는 "주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차권을 양도하거나 전대차한 경우에 양수인이나 전차인이 임차인의 주민등록 퇴거일로부터 주민등록법상의 전입신고기간 내에 전입신고를 마치고 주택을 인도받아 점유를 계속하고 있다면 비록 위 임차권의 양도나 전대에 의하여 임차권의 공시방법인 점유와 주민등록이 변경되었다 하더라도 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속한다고 보아야 한다"라고 하였습니다(대법원 1988.4.25. 87다카2509 ). 따라서 귀하는 임대차기간이 끝날 때까지 계속 거주할 수 있고 임대차기간이 종료한 경우 경락인에 대하여 보증금의 반환을 요구할 수 있을 것입니다.

 

 

대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의받아 전대한 경우

 

문)저는 '을'이 '갑'으로부터 전세보증금 5,000만원에 임차하여 주민등록전입신고를 하고 입주하여 거주하던 주택의 방을 '갑'의 동의를 얻어 역시 보증금 5,000만원에 전차하여 주민등록전입신고를 하고 거주하던 중, 집행관이 위 주택에 경매신청이 있어 임대차조사를 나왔다고 하므로 등기부를 열람한 결과, '을'이 저에게 위 방 등을 전대하기 직전에 채권최고액 1억원인 근저당권이 설정되었고, 그 근저당권에 기하여 위 주택이 경매 개시 된 사실을 알게 되었습니다. 이 경우 '을'은 대항력을 갖추었으므로 저도 그 대항력을 주장할 수 있는지요?

답)임대인의 동의를 받은 주택임차권의 전대에 관한 판례를 보면, 주택임차인이 임차주택을 직접점유하여 거주하지 않고 간접점유하여 자신의 주민등록을 이전하지 아니한 경우라 하더라도, 임대인의 승낙을 받아 임차주택을 전대하고, 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 때에는 그 때로부터 임차인은 제3자에 대하여 대항력을 가진다고 하였습니다(대법원 1995.6.5.자, 94마2134 결정).또한, 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우에 있어서 양수인이나 전차인이 임차인의 주민등록퇴거일로부터 주민등록법상의 전입신고기간내에 전입신고를 마치고 주택을 인도받아 점유를 계속하고 있다면 비록 위 임차권의 양도나 전대에 의하여 임차권의 공시방법인 점유와 주민등록이 변경되었다 하더라도 원래의 임차인이 갖는 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성를 유지한 채로 존속한다고 보아야 한다고 하였으며, 주택의 임차인이 제3자에게 전대한 이후에도 그의 임차권의 대항력이 소멸되지 아니하고 그대로 존속하고 있다면 임차인은 그의 임차권의 대항력을 취득한 후에 경료된 근저당권의 실행으로 소유권을 취득하게 된 자에 대하여 임대보증금반환청구권에 기한 동시이행항변권을 행사하여 그 반환을 받을 때까지는 그 주택을 적법하게 점유할 권리를 갖게 되는 것이고, 따라서 그로부터 그 전차한 제3자 또한 그의 동시이행항변권을 원용하여 위 임차인이 보증금의 반환을 받을 때까지 그 주택을 적법하게 점유사용할 권리를 갖게 된다고 하였습니다(대법원 1988.4.25.선고, 87다카2509 판결).따라서, 위 사안의 경우 귀하도 '을'의 대항력을 원용하여 위 주택의 경락인에게서 '을'이 임차보증금을 반환받을 때까지 위 주택을 점유사용할 권리가 있음을 주장할 수 있습니다.

 

은행직원에게 임차사실을 부인한 경우 그 효력

 

문)저는 '갑'으로부터 '갑'소유 주택을 전세보증금 4,000만원, 계약기간 2년으로 임차하여 입주와 주민등록을 마치고 거주하던 중, '갑'이 은행융자를 받도록 편의를 보아달라고 하면서 '을'은행직원에게 위 임대차관계가 없다는 취지로 확인서를 작성해주라고 부탁하고 있습니다. 이 경우 제가 그렇게 해주어도 별문제가 없는지요?

 

답)이와 관련된 판례를 보면, "은행직원이 근저당권실행의 경매절차와는 아무런 관련도 없이 행한 담보건물에 대한 임대차조사에서 임차인이 그 임차사실을 숨겼다고 하더라도 그 후의 경매절차에서 임대차관계가 분명히 된 이상은 은행이 경매가격을 결정함에 있어서 신뢰를 준 것이라고는 할 수 없는 것이므로, 위와 같이 일시 임대차관계를 숨긴 사실만을 가지고서 은행의 건물명도청구에 대하여 임차인이 주택임대차보호법 제3조 소정의 임차권의 대항력에 기하여야 하는 임차보증금반환과 동시이행의 항변이 신의성실의 원칙에 반하는 것이라고는 볼 수 없다"고 하였습니다(대법원 1987.1.20.선고, 86다카1852 판결).그러나 '갑'이 '을'의 소유건물을 보증금 3,400만원에 채권적 전세를 얻어 입주하고 있던 중 '을'이 은행에 위 건물을 담보로 제공함에 있어 '을'의 부탁으로 은행직원에게 임대차계약을 체결하거나 그 보증금을 지급한 바가 없다고 하고 그와 같은 내용의 각서까지 작성해줌으로써 은행으로 하여금 위 건물에 대한 담보가치를 높게 평가하도록 하여 '을'에게 대출하도록 하였고, 은행 또한 위 건물에 대한 경매절차가 끝날 때까지도 '을'과 '갑' 사이의 위와 같은 채권적 전세관계를 알지 못하였다고 한다면, '갑'이 명도청구에 즈음하여 이를 번복하면서 위 전세금반환을 내세워 그 명도를 거부하는 것은 특단의 사정이 없는 한 금반언 내지 신의칙에 위반된다고 판시하였습니다(대법원 1987.11.24.선고, 87다카1708 판결).즉, 판례는 임대차관계를 숨긴 사실이 금반언 내지 신의성실의 원칙에 위반되는지의 여부를 경매절차종료시까지 임대차관계를 숨겼느냐 아니면 밝혔느냐의 여부로 판단하고 있는 것으로 보입니다.그러므로 귀하로서도 위에서 본 바와 같이 귀하의 임차권이 보호되지 못하는 사례가 생길 수도 있으므로 은행직원에게 사실대로 말해줄 수밖에 없을 것입니다.참고로 하급심판결은 "대출받으려는 집주인의 부탁을 받고 임차인이 임대차보증금을 허위로 확인해주어 아파트의 담보가치를 초과한 금원을 대출해주게 되었고, 이후 경매절차에서 대출금중 변제받지 못한 부분이 발생한 경우 임차인은 그 손해의 70%를 배상해야 한다"(서울지법 제5민사부 1998.9.23.선고, 98나11702 판결)고 한 바도 있음을 참고하시기 바랍니다.　

 

 

가등기후 인상된 보증금의 대항력여부

 

문)저는 '갑'으로부터 '갑'소유주택을 전세보증금 3,000만원에 임차하여 입주와 주민등록을 마치고 거주하다가, 계약기간이 만료되고 난 후 전세보증금 300만원을 인상해주었습니다. 그런데 '을'은 제가 위 전세보증금 300만원을 인상해주기 1개월전에 소유권이전청구권 가등기를 해두었으므로, 이 경우 저는 '을'이 본등기한 후 인상된 300만원에 대하여도 '을'에게 대항력을 주장할 수 있는지요?

 

답)주택임대차보호법 제3조 제1항은 "임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도(입주)와 주민등록을 마친 때에도 그 익일(다음날)부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다"고 규정하였습니다. 그리고 동조 제2항에서는 "임차주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다"고 규정하였습니다.그러나 판례를 보면, "주택임대차보호법의 적용을 받는 임대목적부동산에 관하여 제3자가 가등기를 하고, 그 가등기에 기하여 본등기가 마쳐진 경우에 있어서는 임대인과 임차인 사이에 그 가등기후 그 보증금을 인상하기로 약정하였다고 하더라도, 그 인상분에 대하여는 그 등기권리자에게 대항하지 못한다 할 것이고, 이와 같은 이치는 그 임대차에 관한 등기가 되었거나 안되었거나 간에 다 같이 적용된다"고 하였습니다(대법원1986. 9.9.선고, 86다카757 판결).따라서 귀하는 '을'이 가등기에 기한 본등기를 하게 된다면 '을'에게 인상전의 전세보증금 3,000만원에 한해서만 대항력을 주장할 수 있을 것입니다.

 

 

약정기간 1년이 경과한 경우 임차인의 보호

 

문)저는 '갑'으로부터 전세보증금 3,000만원, 기간 1년으로 정하여 甲소유주택을 임차한 후, 전입신고를 마치고 확정일자를 받았습니다. 그 후 '갑'은 '을'에게 채권최고액 5,000만원의 근저당권을 설정해주었고, '갑'은 위 채무를 이행하지 못하여 '을'은 위 주택에 대한 임의경매신청을 하였습니다. 저는 경매법원에 권리신고 겸 배당요구를 하였고 위 주택은 경락되었는데, '갑'은 저의 임대차기간은 법에 의해 2년으로 의제되므로 경락대금에서 우선변제를 받을 수 없다고 합니다. 이런 경우 저는 정말로 우선변제를 받을 수 없는지요?

 

답)주택임대차보호법은 임차인보호를 위해 동법 제4조 제1항에서 "기간의 정함이 없거나 기간을 2년미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다"라고 규정하고 있습니다(1998.12.17. 국회통과되고 1999.3.1.부터 시행되는 개정 주택임대차보호법에서는 위 규정의 단서로 "다만, 임차인은 2년미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다"라고 규정하고 있음).그리고 보증금의 우선변제에 관하여 동법 제3조의2 제1항 단서는 "다만, 임차인이 당해주택의 양수인에게 대항할 수 있는 경우에는 임대차가 종료된 후가 아니면 보증금의 우선변제를 청구하지 못한다"라고 규정하고 있습니다(1998.12.17. 국회통과되고 1999.3.1.부터 시행되는 개정 주택임대차보호법에서는 위 규정 단서가 삭제되었음).따라서 위 사안의 경우 귀하의 임대차는 기간이 2년으로 의제되고 대항력이 있으므로, 귀하는 위 경매절차에서 우선변제를 요구할 수 없는 것으로 생각될 수도 있습니다.그러나 이에 대하여 판례는 주택임대차보호법 제4조 제1항은 같은 법 제10조의 취지에 비추어 보면 임차인의 보호를 위한 규정이라고 할 것이므로, 그 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고 그 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 아니한 것은 유효하다고 풀이함이 상당한 바, 임대차기간을 2년 미만으로 정한 임대차의 임차인이 스스로 그 약정임대차기간이 만료되었음을 이유로 임차보증금의 반환을 청구할 수 있고(대법원 1995.10.12.선고, 95다22283 판결), 또한 동법 제3조 제1항 소정의 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인으로서는 그 주택에 관한 저당권자의 신청에 의한 임의경매절차에서 2년미만의 임대차기간이 만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 그 임차보증금에 관하여 우선변제를 청구할 수 있다고 하였습니다(대법원 1995.5.26.선고, 95다13258 판결).따라서 귀하는 위 경락대금에서 우선변제를 받을 수 있습니다.

 

 

소액임차인의 최우선변제청구의 절차와 방법

 

문)임차주택이 경매개시되었을 경우 소액임차인의 권리신고 겸 배당요구신청절차는 어떻게 되는지요?

 

답)법원은 주택에 대한 경매절차를 진행시키면서 소액임차인의 유무 및 그 우선변제권 행사를 확실하게 하기 위하여 우선 집행관으로 하여금 소액임차인의 유무와 그 내용을 조사하도록 하는 임대차 조사보고명령을 하고, 위 조사보고서와 임대차계약서 등에 의하여 소액임차인으로 확인되는 입주자들에 대하여 배당요구통지서를 송부하여 배당요구의 절차와 방법 등을 알려주며, 소액임차인은 경매절차상의 이해관계인으로 보아 경매기일통지 등을 하여주고 있습니다.이와 같이 법원의 통지를 받거나 아니면 그와 같은 통지가 없다 하더라도 소액보증금에 해당하는 임차인은 주택에 대하여 경매절차가 진행중인 때에는 자기가 경매목적물에 소액보증금으로 임차하여 입주하고 있는 사실을 증명할 문서로서 임대차계약서사본, 주민등록등본 등을 첨부하여 경매법원에 권리신고를 하여야 하며, 이런 신고가 있으면 법원은 이해관계인으로 보아 각종 통지를 하게 되고, 그 후 경매가 진행되어 경락기일까지 배당요구를 하여야 합니다(통상 법원에 비치된 서식은 권리신고 겸 배당요구신청서이므로 그 서식을 작성하여권리신고와 배당요구신청을 동시에 하면 될 것임).　

 

 

가압류된 주택을 취득한 자와 임대차계약을 체결한 경우

 

문)저는 '갑'이 '을'의 채권자인 '병'이 가압류한 '을'소유의 주택을 그 가압류를 해제해주는 조건으로 '을'로부터 매수한 주택에 대하여 '갑'과 임차보증금 3,000만원에 임차하는 계약을 체결하고 입주하여 주민등록전입신고를 필 하였고 확정일자도 받았는데, 위 가압류가 해제되지 못하고 '병'이 승소판결을 받아 위 주택에 대한 강제경매신청을 하였는 바, 이러한 경우에도 저는 주택임대차보호법에 의한 보호를 받을 수 있는지요?

답)가압류명령의 집행은 가압류의 목적물에 대하여 채무자가 매매, 증여 또는 담보권의 설정, 기타 일체의 처분을 금지하는 효력을 생기게 합니다. 만일 채무자가 처분금지명령을 어기고 일정한 처분행위를 하였을 경우 그 처분행위는 절대적으로 무효가 되는 것은 아니지만, 가압류에 의한 처분금지의 효력 때문에 그 집행보전의 목적을 달성하는데 필요한 범위안에서 가압류채권자에 대한 관계에서는 상대적으로 무효가 됩니다(대법원 1994.11.29.자, 94마417 결정).그러므로 위 사안에서 가압류채권자인 '병'에 대한 관계에서는 '갑'의 위 주택의 매수도 무효일 것인데, 그러한 '갑'으로부터 위 주택을 임차한 귀하의 주택임차권은 가압류채권자인 '병'이 본안소송에서 승소하여 신청한 강제경매절차에서 위 주택을 경락받은 경락인에게 대항할 수 없음은 당연할 것입니다.따라서 귀하는 위와 같이 '병'에 대하여는 매수의 효력을 주장하지 못하는 '갑'으로부터 위 주택을 임차한 것이므로 대항요건과 확정일자를 갖추었거나 소액임차인일지라도 위 경매절차에서 배당요구를 할 수 없고 다만, 배당을 실시한 결과 남는 금액이 있는 경우에는 제3취득자인 '갑'에게 교부될 잉여금교부청구권을 가압류한 후 승소판결 등 채무명의를 확보하여 압류 및 추심명령 또는 전부명령을 받아 보증금 중 일부라도 회수할 수는 있을 것입니다.

 

 

건물경매시 주택임차인에 대한 인도명령의 가부

 

문)저는 '갑'으로부터 '갑'소유의 주택 중 방 2칸을 임차보증금 3,000만원, 계약기간 2년간으로 임차하였는데, 입주하여 5개월 정도 되었을 때 위 주택이 경매개시 되고, 그 후 6개월만에 '을'에게 경락되었으며, '을'은 법원으로부터 부동산인도명령을 받아 '갑'이 거주하던 방 등을 인도 받고서는 저에게도 인도명령을 받아 집행하겠다고 하는 바, 저는 근저당권이 설정된 후 입주하여 주택임대차보호법상의 대항력도 없다고 하는데 저도 임차가옥을 인도해주어야 하는지요?

답)부동산인도명령이란 경락대금을 납부한 후 6월내에 경락인의 신청이 있는 때에 법원이 채무자, 소유자, 또는 압류의 효력이 있은 후에 점유를 시작한 부동산점유자에 대하여 부동산을 경락인에게 인도할 것을 명하는 것입니다(민사소송법 제647조 제1항). 그런데 귀하는 위 주택이 압류되기 5개월전에 위 방 등을 임차한 것으로 보여지므로 채무자, 소유자 또는 압류의 효력이 있은 후에 점유를 시작한 부동산점유자에 해당되지 않아서 인도명령의 상대방은 아니라 할 것인 바, 일단 부동산인도명령에 의하여 위 방 등을 명도 당하지는 않을 것입니다.그러나 귀하는 근저당권이 설정된 이후에 위 가옥을 임차하였으므로 주택임대차보호법상의 대항력이 없고, 따라서 '을'이 별도의 건물명도청구소송을 제기하면 대항할 수 없을 것입니다.

 

 

경매 신청때 위장 세입자 확인 방법

 

전입시기,채무자와의 인척관계 살펴야

문)채무자 소유의 아파트를 강제 경매하려고 한다. 그런데 세입자중 전입신고일보다 임대차계약서 날짜가 늦어 위장전입자로 의심되는 사람이 있다. 위장전입을 확인하는 방법은 없는지.<경남 거제시 김oo씨>

답)위장전입자를 가리는 요령은 여러가지다.

우선 여러 세입자의 전세계약이비슷한 시기에 집중적으로 이루어졌다면 의심해 봐야 한다. 위장전입자는 경매개시결정일 직전에 집중적으로 전입신고를 하고 확정일자를 받는 경우가 많다. 세입자와 채무자의 인척관계를 알아보는 것도 유용하다. 두 집안의 호적등본과 부모의 재적등본 등을 발급 받아 보면 된다. 아파트일 경우는 관리비고지서가 누구 앞으로 발급돼 왔는지 확인하는 것도 한 방법이다. 세입자 이름으로 통보되지 않았다면 위장전입자일 가능성이 높다. 또 근저당이 설정돼 있다면 해당 금융기관에서 대출 당시 세입자를 확인할 수 있다.은행은 대출시 세입자여부를 확인한 서류를 보관하고 있다. 세입자 가족중 한 사람만 전입신고를 하거나 전입신고자가 미성년자일 때도 의심을 해봐야 한다. 세입자가 주장하는 임차보증금액이 당시 전세시세와 비슷한지 비교해 보는 것도 위장전입을 가리는 요령이다. 이런 과정을 거쳐 위장전입자로 판단되면 여러 정황과 근거자료를 법원에 제출해 위장전입에 기한 배당이의신청을 하면 된다................................ 2001-02-13 ( 한국경제 )

 

경매아파트 팔때도 기준가 적용

 

[질문]98년 11월에 낙찰 받은 20평형 아파트를 2001년 3월에 매각하려고 합니다. 경매로 낙찰 받은 부동산은 취득가액이 확실히 드러나 있는데 실거래가액, 기준시가중 어느 것으로 신고해야 하나요? 아니면 제게 유리한 방법을 선택할 수 있나요?

[답변]양도소득세 계산시 양도차익을 계산하는 기준으로는 ?기준시가 ?실지거래가액 ?환산방법 등이 있습니다.질의자의 경우 1년이상 보유를 했으므로 취득 시 실지거래가액이 분명하다 하더라도 양도차익의 계산원칙은 기준 시가입니다. 다만 기준시가로 계산한 양도차익이 실지거래가액을 기준으로 계산한 양 도 차익을 초과할 경우에는 실지거래가액을 기준으로 양도차익을 계산하여 신고할 수 있습니다.결과적으로 납세자는 기준시가와 실지거래가액 중 세부담이 낮은 것을 선택하여 신고할 수 있습니다.

 

신축중인 건물의 강제경매

 

문) 신축중인 건물을 포함하여 토지/건물 일괄경매가 불가능한 것인지와 현재 건물만 남은 상태에서 미준공, 미등기상태의 건물을 강제집행할 방법은 없는지 궁금합니다.

 

답) 건축중인 건물은 등기할 수 없는 '토지의 정착물'이기는 하나, 환가후 토지로부터 분리하는 것을 전제로 하여 거래의 대상으로서의 가치를 가지는 것으로 볼 수 없는 경우에는 유체동산으로 볼 수 없을 것이므로 유체동산의 압류방법에 따라서 집행할 수는 없고(대법원 1995. 11. 27.자 95마820결정), 건축중인 건물을 독립된 부동산으로 볼 수 있는 경우에는 즉시 채무자명의로 등기할 수 있는 경우에만 경매가 가능하므로(민사소송법 제602조 제1항 제2호, 부동산등기법 제134조), 현행법상 건축중인 미등기건물은 사실상 집행이 불가능합니다. 대법원에서는 이러한 문제점을 해결하기 위하여, 미등기건물중 건축법에 의한 건축신고 또는 건축허가를 마쳤으나 사용승인을 받지 아니하여 보존등기를 마치지 못한 건물에 대하여 부동산 집행의 방법으로 강제집행을 할 수 있도록 하는 내용의 민사집행법 제정안을 마련하였고, 현재 이 법안은 국회에 계류 중에 있음을 알려 드립니다. 자료. 대법원

 

 

부동산 인도명령 강제 집행과 송달

 

문) 우편물을 송달하면 분명히 그 집에서 살고 있으면서 고의적으로 우편물의 수취를 거부하거나 송달 접수를 거부하여 수취인 불명 등 집행을 지연시키는 경우에 송달을 공시송달로 대신할 수 있는지 알고 싶습니다.

답) 송달할 장소에서 송달 받을 자를 만나지 못한 때에는 그 사무원, 고용인 또는 동거자로서 사리를 분별할 지능이 있는 자에게 교부할 수 있고, 서류의 송달을 받을 자 또는 위 수령대리인이 송달 받기를 거부하는 때에는 송달할 장소에 서류를 두어 송달의 효력을 발생시킬 수 있는 유치송달을 할 수 있으므로, 이웃 사람들에게 문의하는 등으로 본인 또는 동거인 등이라는 것이 판명되면 유치송달이 가능할 것입니다. 공시송달은 당사자의 주소, 거소, 기타 송달할 장소를 알 수 없는 경우에 직권 또는 당사자의 신청이 있을 때 재판장의 명에 의하여 하는 송달방법을 말하는 것으로 다른 송달방법이 불가능한 경우에 인정되는 보충적이고 최후적인 송달방법 입니다. 따라서 단순히 송달불능이 되었다는 것만으로는 공시송달을 할 수 없는 것입니다. 한편 집행관 송달을 다시 한 번 실시하면서 본인이 집행관과 함께 가서 송달받을 사람을 확인해 주는 것도 하나의 방법이 될 것으로 생각됩니다. 자료.대법원

 

소송비용을 채무자에게 법적으로 어느 정도 받을 수 있는지

 

문) 지급명령이 확정이 되어서 자동차 2대를 압류 및 경매를 하려고 하는데 법무사사무소에 위탁하는 비용에서 채무자로부터 얼마까지를 법적으로 요구를 할 수 있는지 궁금합니다.

 

답)채권자가 자동차에 대한 강제집행을 위하여 법원 및 집행관실에 납부한 비용(인지대, 송달료, 감정료, 공고료, 경매수수료, 보관료 등)은 집행법원이 자동차를 경매한 매각대금의 배당시에 집행비용으로 계산하여 다른 채권에 우선하여 채권자에게 상환합니다. 자료.대법원

 

 

 

가압류된 주택을 양수한 사람(제3취득자)과 임대차계약을 체결한 경우

 

문) 가압류된 주택을 양수한 사람으로부터 가압류가 해제될 것이라는 말을 믿고 주택을 임차하여 입주 후 주민등록을 마치고 확정일자까지 갖추었는데, 그 후 가압류채권자가 본안소송에서 승소판결을 얻어 위 주택에 대한 강제경매를 신청하였습니다. 저는 어떠한 방법으로 보호를 받을 수 있습니까?

답)위 경우에는 경락인에게 대항할 수 없고, 확정일자를 갖추거나 소액임차인이라도 배당요구를 할 수 없습니다. 다만 배당을 실시한 결과 잉여액이 있는 경우에는 제3취득자에게 교부될 잉여금교부청구권을 가압류한 후 압류 및 추심명령 또는 전부명령을 받아 임대보증금 중 일부를 회수할 수도 있습니다.

자료.대법원

임대아파트가 파산하였을 경우 확정일자를 받은 소액임차인들의 우선변제 순위

 

문) 살고 있는 임대 아파트의 건설주가 부도를 내어 법정관리신청에 들어갔는데, 법정관리신청이 기각되어 파산위기에 몰려 아파트는 채권자들에게 넘어가고 입주자들은 보증금의 10%도 못받는다는 공고가 붙었습니다. 임대아파트가 부도가 나면 입주자들은 어떤 조치를 취해야 하는지, 또한 보증금을 제대로 받으려면 어떻게 해야 하는지 알려주십시요.

답) 파산자가 파산 선고시에 가진 모든 재산은 이를 파산재단으로 보고(파산법 제6조 제1항), 파산자에 대하여 파산선고전의 원인으로 생긴 재산상의 청구권은 이를 파산채권으로 하며(같은 법 제14조) 파산채권은 파산절차에 의하지 아니하고는 이를 행사할 수 없게 되어 있습니다(같은 법 제15조). 다만, 파산재단에 속하는 재산상에 존재하는 유치권, 질권, 저당권 또는 전세권을 가진 자는 그 목적인 재산에 대하여 별제권을 가지므로(같은 법 제84조) 파산절차에 의하지 않고 이를 행사하여 우선변제를 받을 수 있으나(같은 법 제86조), 대항력을 갖춘 확정일자부 임차인이나 소액임차인에게는 저당권자와 같은 별제권이 인정되지 아니하여 파산절차에 의하여 배당을 받을 수밖에 없습니다. 따라서, 별제권자가 있는 부동산에 대한 배당순위는 별제권자, 재단채권, 우선적 파산채권, 일반 파산채권, 후순위 파산채권의 순서로 되는데 대항력을 갖춘 확정일자부 임차인이나 소액임차인은 우선적 파산채권자에 해당되므로 현행 파산법 규정에 따르면 주택임대차보호법에서 규정하고 있는 것과 같은 우선변제권은 인정되지 않을 것으로 보입니다. 다만, 건물에 대하여 근저당권설정등기가 되기 전에 대항요건을 구비한 임차인인 경우에는 해당 주택의 낙찰자에 대하여 대항할 수 있으므로 낙찰자로부터 보증금을 반환받을 때까지 임차주택을 비워주지 않을 수 있습니다.

 

주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 모두 가진 경우

 

문)저는 전세보증금 3,000만원에 갑 소유의 주택을 임차하여 입주와 동시에 전입신고를 하고 거주하던 중 임차주택에 대하여 4,000만원의 근저당권이 설정되더니 급기야는 저당권자가 경매를 신청하기에 이르렀습니다. 저는 확정일자를 받지 않아 소액임차인으로서 1,200만원의 변제를 받았을 뿐인데 경락인이 저에게 집을 비워줄 것을 요구하고 있습니다. 경락인에게 대항할 수 있는지요?

답)대항할 수 있습니다. 주택임대차보호법에서 대항력과 우선변제권을 모두 인정한 취지는 보증금을 반환 받을 수 있도록 보장하기 위한 것이며, 두가지 권리를 모두 갖고 있는 사람이 우선변제권을 먼저 행사하고 보증금을 모두 변제 받지 못한 경우 대항력을 유지하도록 하더라도 경매절차의 안정성이나 이해관계인의 예측가능성을 크게 해한다고 보기 어렵기 때문입니다. 그 결과, 경매절차에서 우선변제권을 행사하여 배당요구를 하였으나 보증금을 전액 돌려 받지 못한 임차인이 대항력을 갖추고 있는 경우에는 나머지 보증금의 잔액을 돌려 받을 때까지는 임대차관계가 지속되는 것으로 보아야 하고, 결국 대항력 있는 임차인은 경락인으로부터 나머지 보증금을 돌려 받을 때까지 집을 비워주지 않아도 되는 것입니다. 다만, 그 임차권은 나머지 보증금의 한도 내에서 유효한 것이기 때문에 귀하의 경우 변제 받은 1,200만원에 상당하는 임료를 지불하여야 할 가능성이 있습니다(대법원 1998. 7. 10. 선고 98다15445 판결 참조).